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Condominio sostituto d'imposta
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Condominio sostituto d'imposta

Condominio sostituto di imposta, ecco gli adempimenti che la legge impone

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condominio è un sostituto d'imposta, si sente dire molto spesso, quando - non proprio a torto - gli addetti ai lavori individuano questo elemento, quale punto di partenza dell'inizio dell'eccessivo carico di attribuzioni di natura fiscale che il Legislatore.

L'amministratore condominiale, lo dice l'art. 1130 n. 5 c.c., è tenuto ad porre in essere gli adempimenti fiscali. Tra di essi, lo vedremo di qui a breve, anche quelli propri del così detto sostituto d'imposta.

=> Gli obblighi fiscali dell'amministratore di condominio

Chi è il sostituto d'imposta?

La definizione di sostituto d'imposta e quindi i suoi compiti e le sue responsabilità sono contenuti nel decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, ovvero l'atto contenente disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi.

L'art. 64 del d.p.r. n. 600 del 1973 fornisce la nozione di sostituto d'imposta affermando che egli è «chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto, deve esercitare la rivalsa se non è diversamente stabilito in modo espresso

In sostanza il sostituto d'imposta:

  • è una figura individuata dalla legge;
  • trattiene, ove non sia diversamente stabilito (es. per le detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie il condominio non opera alcuna ritenuta, ad operarla è l'istituto di credito delegato ad effettuare il pagamento), e versa per conto del sostituito una percentuale sul compenso a titolo d'imposta;
  • la trattenuta avviene per l'intera imposta, ovvero anche semplicemente a titolo d'acconto (com'è proprio per il caso del condominio;
  • opera quale sostituto del contribuente, in sostanza in ausilio al fisco, e senza alcun compenso per l'attività impostagli.

Come opera il sostituto d'imposta?

Entriamo nel dettaglio degli adempimenti che la legge impone al sostituto d'imposta. Innanzitutto una precisazione per quanto riguarda il condominio.

La figura designata dalla legge quale sostituto d'imposta è il condominio, non l'amministratore: quest'ultimo agisce ed opera quale legale rappresentante del primo. Di conseguenza le sanzioni previste nel caso di inadempimenti (es. omessi versamenti, ritardi, ecc.) sono poste a carico del condominio.

=> Gravi irregolarità commesse dall'amministratore, ecco cosa succede....

Ai sensi degli artt. 23-24-25-25-ter del d.p.r. n. 600 del 1973 il condominio quale sostituto d'imposta deve operare all'atto del pagamento dei dipendenti, dei lavoratori autonomi e dei prestatori di servizi una ritenuta a titolo di acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa.

Obbligo di rivalsa vuol dire che ove al momento del pagamento non vi sia capienza per operare la ritenuta, questa, nella misura mancante, dev'essere corrisposta al sostituto dal sostituito

L'art. 25 specifica poi che la ritenuta deve essere operata dal condominio quale sostituto d'imposta anche sui compensi percepiti dall'amministratore di condominio. La ritenuta non opera laddove il particolare regime fiscale al quale è soggetto il percipiente reddito non la prevede (es. così detti regime dei minimi e regime forfettario).

A seconda della tipologia di rapporto al quale inserisce la ritenuta varia; per gli appalti, ad esempio, essa è prevista nella misura del 4% sull'imponibile, per i lavoratori autonomi del 20%.

Il versamento della ritenuta d'acconto va effettuato entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento della fattura (F24 RITENUTE REDDITO LAVORO AUTONOMO)

Entro l'8 marzo di ogni anni, il sostituto d'imposta è tenuto ad effettuare la comunicazione telematica delle ritenute effettuate a titolo d'acconto sulle imposte dovute.

Particolarità del condominio sostituto d'imposta

Rispetto alle ritenute effettuate per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, nella misura del 4% sull'imponibile, l'art. 25-ter del d.p.r. n. 600/73, specifica che:

  • il versamento delle ritenute effettuate debba avvenire quando l'ammontare delle ritenute operate raggiunga l'importo di euro 500;
  • in ogni caso, quindi anche qualora la predetta somma non sia raggiunta, il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno;
  • i pagamenti dei corrispettivi deve avvenire tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all'amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, stabiliti da un decreto ministeriale.

La tempistica e le misure delle ritenute così specificate riguardano ogni singolo condominio e non il complesso dei condomini gestiti dallo stesso amministratore.

Il versamento delle ritenute d'acconto è sempre effettuato mediante il così detto modello F24.

In caso di ritardi, inadempimenti, ecc., il condominio ha diritto di rivalersi sull'amministratore per i danni derivanti da sue mancanze.

La prescrizione dell'azione di responsabilità, trattandosi di responsabilità contrattuale, è decennale.

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