Allorquando dalle opere eseguite nel condominio derivino danni alle singole unità immobiliari dei condòmini, occorre prestare attenzione alla prescrizione dell'azione di risarcimento del danno ed in particolare al momento di decorrenza del termine previsto per l'esperimento dell'azione giudiziale.
La Corte di Cassazione, si è occupata, con ordinanza n. 25835 del 5 settembre 2023 del particolare caso in cui la condotta illecita sia costituita dal mantenimento dello stato di fatto quale fonte di danno al bene immobile, qualificando l'illecito come permanente, con le relative conseguenze in termini di decorrenza della prescrizione delle azioni di risarcimento del danno, sia per equivalente, sia in forma specifica.
In particolare, la Cassazione ha chiarito che il termine di prescrizione della pretesa di risarcimento in forma specifica mediante rimozione dello stato di fatto non decorre dall'ultimazione dell'opera che lo ha determinato, in quanto la condotta illecita si identifica nel fatto del mantenimento dello stato di fatto che si protrae ininterrottamente nel tempo, mentre il termine di prescrizione del diritto al risarcimento per equivalente dei danni subiti dall'immobile in conseguenza dell'esistenza dello stato di fatto decorre a mano a mano che essi si verificano.
Vediamo le motivazioni dell'ordinanza in esame.
Il risarcimento del danno cagionato da illeciti permanenti e termine di prescrizione. Fatto e decisione
I proprietari di alcuni appartamenti facenti parte di un fabbricato condominiale citavano in giudizio il condominio al fine di vederlo condannare alla riduzione in pristino ed al risarcimento dei danni subiti a seguito del rifacimento della pavimentazione dei corridoi dei pianerottoli prospicenti i loro appartamenti, avendo, con tali opere, il condominio innalzato la pavimentazione e creato un dislivello rispetto alle pavimentazioni degli appartamenti degli attori che determinava allagamenti e pregiudizi qualificabili come illeciti permanenti.
Il Tribunale di Bergamo rigettava la domanda ritenendo che i lavori contestati configuravano un illecito istantaneo ad effetti permanenti e che la condotta illecita si era esaurita nell'anno di realizzazione della pavimentazione, concludendo, quindi, per l'intervenuta prescrizione.
In virtù di impugnazione interposta dai condòmini proprietari delle unità immobiliari danneggiate, la Corte d' Appello di Brescia rigettava il gravame confermando integralmente la decisione del giudice di prime cure.
In particolare, la Corte d' Appello, confermando l'impostazione del primo Giudice, qualificava l'illecito in questione quale illecito istantaneo con effetti permanenti, fattispecie nella quale la decorrenza della prescrizione coincide con il compimento della condotta illecita dell'agente, a nulla rilevando la permanenza del danno.
Ricorrevano per Cassazione i proprietari degli immobili censurando, tra gli altri motivi, la sentenza nella parte in cui la Corte d'Appello aveva qualificato la fattispecie in questione quale illecito istantaneo ad effetti permanenti, dovendosi, invece, privilegiare la natura permanente dell'illecito stante il protrarsi nel tempo della condotta che, a partire dall'iniziale alterazione della pavimentazione, aveva prodotto una serie di fatti illeciti.
Il pianerottolo è sempre un bene comune
La censura è stata ritenuta fondata dalla Cassazione per avere la Corte distrettuale erroneamente affermato che nella specie non si trattasse di illecito permanente.
Considerazioni conclusive
Per la Cassazione il comportamento illecito del condominio concretatosi nella creazione di uno stato di fatto, la sopraelevazione del pianerottolo, determina sia un danno rappresentato dalla stessa sopraelevazione, sia le conseguenze dannose sull'immobile in dipendenza dello stato di fatto costituito dalla sopraelevazione.
In relazione ad entrambi i due profili dell'azione risarcitoria, risarcimento per equivalente e risarcimento in forma specifica, trattasi di illeciti permanenti (e non istantanei con effetti permanenti, come erroneamente qualificati dalla Corte distrettuale) che si identificano nel mantenimento dello stato di fatto (la sopraelevazione del pianerottolo) che si protrae ininterrottamente nel tempo.
Con la conseguenza che, quanto al risarcimento per equivalente, la prescrizione deve ritenersi maturata solo per i danni che si sono di volta in volta originati dalla condotta di mantenimento suddetta, nel limite del quinquennio dalla loro verificazione.
In altre parole, la prescrizione può dirsi maturata, per gli eventuali danni originatisi immediatamente all'atto del completamento dell'opera, con il decorso dei cinque anni da detto momento, mentre per i danni via via originatisi successivamente nel tempo per effetto della permanenza dello stato dei luoghi, il termine di prescrizione può dirsi maturato - in assenza di atti interruttivi - con il decorso di cinque anni dalla loro verificazione di volta in volta.
Quanto al risarcimento in forma specifica, volto ad ottenere l'eliminazione della sopraelevazione del pianerottolo da parte del condominio, una volta accertato il carattere illecito della sopraelevazione, l'inizio del decorso della prescrizione quinquennale consegue solo dalla data di cessazione della permanenza.
A tali conclusioni la Cassazione è giunta richiamando il seguente principio di diritto:
"Allorquando si lamenti un danno ad un immobile per effetto della creazione di uno stato di fatto e si domandi l'eliminazione di questo ed il risarcimento del danno cagionato all'immobile, sia l'illecito costituito dalla creazione dello stato di fatto in sé e per sé quale fonte di danno come tale all'immobile, sia l'illecito rappresentato dalla verificazione di danni all'immobile in quanto originantisi come effetti della presenza dello stato di fatto, hanno natura di illeciti permanenti, con la conseguenza che il termine di prescrizione della pretesa di risarcimento in forma specifica mediante rimozione dello stato di fatto non decorre dall'ultimazione dell'opera che lo ha determinato, in quanto la condotta illecita si identifica nel fatto del mantenimento dello stato di fatto che si protrae ininterrottamente nel tempo (salvo che tale condotta non cessi di essere illecita per l'eventuale consolidarsi di una situazione di diritto in ordine al suo mantenimento), mentre il termine di prescrizione del diritto al risarcimento per equivalente dei danni subiti dall'immobile in conseguenza dell'esistenza dello stato di fatto decorre in relazione a tali danni "de die in diem", a mano a mano che essi si verificano" (Cass. 4677 del 2023, Cass. n. 5831 del 2007).
