Pianerottolo e turbativa del possesso: antefatto e soluzione della Corte di Appello di Roma n. 4511 del 30 giugno 2022
In primo grado alcuni condomini avevano lamentato la turbativa del possesso proposta con ricorso ex art. 1170 c.c. del pianerottolo dell'ultimo piano della scala A dell'edificio condominiale da parte di altro condomino proprietario di un appartamento posto all'ultimo piano dello stabile, avente però accesso solo dalla scala B. Questi aveva poi praticato un'apertura sul predetto pianerottolo per consentire un nuovo accesso al suo appartamento avendo proceduto al suo frazionamento.
I condomini deducevano l'errata valutazione dell'inclusione del pianerottolo tra le cose comuni effettuata dal tribunale ai sensi dell'art. 2 del regolamento condominiale e l'omessa valutazione della originaria destinazione strutturale e funzionale del vano scala interessato all'apertura del varco.
La loro domanda, essendo in appello, era di totale riforma dell'impugnata sentenza (emessa a loro sfavore), con conseguente immediata cessazione della turbativa possessoria del pianerottolo e la riduzione in pristino dello stato dei luoghi oltre al rimborso integrale delle spese di lite di ogni fase e grado del giudizio.
Si costituiva l'appellato contestando la fondatezza del gravame e chiedendo la conferma dell'impugnata sentenza, emessa a suo favore.
Acquisito il fascicolo di primo grado e precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione.
La Corte rilevava che l'appello era infondato.
Il ragionamento della Corte: il pianerottolo è bene comune per cui non vi è turbativa del possesso
Gli attori odierni appellanti muovono dall'assunto della molestia al possesso del pianerottolo dell'ultimo piano della scala A da parte del condomino convenuto, consistita nella creazione di un accesso sul pianerottolo dell'altra scala, reso necessario dal frazionamento dell'appartamento di proprietà del medesimo.
Affermano che in base al regolamento condominiale opponibile a tutti gli acquirenti delle singole unità abitative ricomprese nello stabile, i vani scala, i pianerottoli dell'edificio e il relativo ascensore costituiscono beni comuni ai soli proprietari degli appartamenti ivi ubicati, in quanto funzionali all'accesso alle proprietà private, configurando l'art. 2 del predetto regolamento l'ipotesi del condominio parziale.
L'assunto del condominio parziale è contestato dal convenuto in forza di una diversa interpretazione delle clausole regolamentari che, a suo dire, non conterrebbero alcuna distinzione in ordine alla proprietà dei pianerottoli e delle scale dello stabile, per cui sarebbe applicabile la norma generale di cui all' art. 1102 c.c. che consente al comproprietario o compossessore dei beni comuni (muri, pianerottoli) di aprire nuove porte sulla cosa comune.
Questi poi rileva di aver frazionato l'immobile nel pieno rispetto della normativa urbanistica e con l'assenso della maggioranza dei condomini.
Il Tribunale in base all'esame delle norme regolamentari, ritenute decisive, ha escluso la tesi del condominio parziale e conseguentemente della turbativa possessoria rigettando la domanda di riduzione in pristino dello stato dei luoghi.
Ad avviso della Corte deve condividersi questa interpretazione.
Dall'esame delle norme del regolamento condominiale richiamato nell'atto di acquisto del condomino appellato l'immobile viene acquistato con la quota proporzionale degli spazi, locali, impianti ed enti comuni, con i diritti e gli obblighi nascenti dalla comunione come per legge e dal vigente regolamento che la parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare per sé ed i suoi aventi causa.
Pertanto non è dato evincere una distinzione sulla comproprietà delle cose comuni, in capo ai proprietari degli appartamenti che, pertanto, devono ritenersi indistintamente comproprietari dei beni comuni.
Diversamente da quanto prospettato dagli appellanti il regolamento non consente di configurare la proprietà in capo ai soli proprietari della scala A della scala e del relativo pianerottolo. Per quanto attiene poi alla distinzione contenuta nel secondo comma del citato articolo -in base alla quale i vani scala e gli ascensori sono comuni ai condomini che ne usano per accedere ai rispettivi appartamenti- deve escludersi che la stessa possa essere validamente addotta a fondamento di un diritto esclusivo di proprietà del pianerottolo in oggetto da parte dei soli condomini della scala A, in relazione alla destinazione funzionale della scala ai condomini proprietari di unità abitative ivi insistenti.
Ed invero come si evince dalla documentazione fotografica allegata e non contestata, l'immobile dell'appellato essendo collocato all'ultimo piano dello stabile, insiste anche parzialmente sulla scala A che pertanto risulta funzionale all'accesso alla proprietà privata del medesimo. Non risulta pertanto applicabile l'orientamento in base al quale è illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell'edificio condominiale, al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva con l'andito di una scala destinata a servire un'altra parte di fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione di cosa comune. (Cass. Ordinanza n. 35955 del 22/11/2021).
Non si rinvengono i presupposti per la configurabilità ex lege del condominio parziale fondata sul disposto dell'art. 1123, comma 3, c.c. e comunemente ravvisata ogni qualvolta un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass., Ordinanza n. 791 del 16/01/2020).
L'appello è stato rigettato.
