Il contratto tipico di amministrazione di condominio è comunque riconducibile ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso (v. Cass. Sez. Un. 29/10/2004, n. 20957) e il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Sez. 2, Sentenza n. 1429 del 08/03/1979; Sez. 3, Sentenza n. 3596 del 28/04/1990); proprio le specifiche norme dettate in materia di condominio, poi, prevedono che l'assemblea sia esclusivamente competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché in mancanza di un rendiconto approvato il credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile (Sez. 2, Sentenza n. 14197 del 2011; Sez. 2 - , Ordinanza n. 7874 del 19/03/2021).
Così la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17713 del 21 giugno 2023, ha rigettato il ricorso promosso per l'ottenimento del compenso dell'ex Amministratrice condominiale.
Fatto e decisione
Il caso che perviene alla Corte trae origine da una controversia insorta tra Tizia, ex Amministratrice di un Condominio e l'ente di gestione, a sua volta originata dalla domanda di Tizia di vedere condannata la controparte al pagamento del proprio compenso per gli anni 2009 e 2010.
Da quanto apprendiamo dalla parte narrativa, il Tribunale aveva originariamente condannato il Condominio a corrispondere il compenso a Tizia per il suddetto biennio; la Corte d'Appello, invece, aveva accolto il gravame proposto dal Condominio, rigettando quindi la domanda di Tizia.
Peraltro, il Condominio rappresenta alla Corte d'Appello che altra sentenza del Tribunale aveva condannato Tizia a restituire all'ente circa 40.000,00 Euro, somma dovuta alla restituzione di importi versati da alcuni condòmini, ma non registrati in modo regolare e che, a causa di questa irregolarità, nessun rendiconto era stato approvato per le gestioni di cui Tizia chiedeva il compenso.
Avverso la pronuncia della Corte d'Appello propongono ricorso per cassazione gli eredi di Tizia, ma la Cassazione, con l'ordinanza in commento, rigetta il ricorso.
Secondo il relatore, premessa l'applicabilità alla fattispecie delle norme previgenti alla Legge n. 220/2012, in ragione della collocazione temporale dei fatti e degli atti di causa nel periodo pre riforma, non rileva l'eccezione mossa dagli eredi di Tizia in base alla quale la Corte d'Appello avrebbe erroneamente posto alla base del proprio ragionamento (e della decisione) la sentenza del Tribunale (emessa in giudizio separato rispetto a quello da cui derivava l'appello poi deciso) che condannò Tizia a restituire l'importo di circa Euro 40.000,00, sia perché emessa in altro contesto, sia perché appellata e non decisa nel momento in cui la Corte d'Appello emetteva il proprio dispositivo di rigetto.
Insomma, secondo gli eredi di Tizia, il fatto che la stessa fosse stata condannata a restituire importi non contabilizzati sebbene pagati dai condòmini non inficiava il diritto della stessa al compenso, avendo confuso la Corte d'Appello la mancata approvazione dei bilanci presentati con la mancata (rectius, totale assenza) di rendicontazione da parte dell'Amministratrice circa il proprio operato.
La Cassazione ritiene invece, posto che in virtù dell'art. 1135, nn. 2 e 3 c.c., il compenso dell'amministratore, quale parte del rendiconto che l'Assemblea annualmente approva, è rimesso alla sua potestà e necessita della sua approvazione, che, in difetto di detta approvazione, il credito relativo al compenso non abbia i caratteri della liquidità ed esigibilità e non possa pertanto essere oggetto di condanna da parte del Giudice.
Rendiconto non approvato: l'amministratore ha diritto al compenso?
Considerazioni conclusive
La questione del compenso dell'amministratore condominiale è sempre attuale ed in discussione, presso le Corti di merito e di legittimità.
Nel caso di specie, appare evidente che, pur avendo tutti i Giudici succedutisi nell'esame della vicenda ritenuto certo il compenso spettante a Tizia, quindi non sussistendo contestazioni rispetto al suo effettivo ruolo di amministratrice ed all'attività svolta per il Condominio, essi non hanno ritenuto il credito relativo come liquido (cioè determinato nel suo ammontare) ed esigibile (ovvero, richiedibile alla controparte) in quanto non contenuto in un rendiconto approvato dall'Assemblea.
Ricordiamo ancora, rinviando ad altri recenti articoli, che a tutt'oggi non è stato risolto il contrasto tra le corti di merito circa la nullità della nomina dell'amministratore per mancata indicazione, nella delibera (di nomina o conferma) dell'importo esatto del suo compenso, ai sensi dell'art. 1129 c.c., da cui discenderebbe la non debenza dello stesso compenso, salva unicamente l'azione di accertamento di arricchimento senza causa che spetta all'amministratore uscente domandare contro il Condominio che non intende pagarlo, ciò che nel caso di specie ci sembra essere mancato, almeno leggendo la parte narrativa della pronuncia in commento.
Rammentiamo altresì che, in una recente pronuncia (ordinanza 8 giugno 2020, n. 10846) la Cassazione ha affermato che: "Spetta poi all'assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892)".
