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Mediazione condominiale, l'amministratore partecipa solo se autorizzato.

Quando può svolgersi la mediazione condominiale?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

L'intreccio delle normative

Con la Riforma del Condominio è stata prevista una norma specifica di natura sostanziale in ambito di mediazione, l'art. 71quater disp. att. c.c.

Questa disposizione esordisce affermando che "Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice."

Un tempo si dubitava se dovesse darsi peso al fatto che una delle parti fosse un condominio, ad oggi questa impostazione è scomparsa alla luce del chiaro dettato normativo.

Quindi, la singola violazione di una delle indicate disposizioni, comporta l'accesso obbligatorio in mediazione.

Nel caso di procedimento per ingiunzione, la normativa prevede subito l'accesso in sede giudiziale e solo nel momento in cui si va a decidere della concessione o revoca della provvisoria esecutorietà dell'ingiunzione, vi può essere l'apertura del procedimento di mediazione.

Nulla vieta che per il pagamento di somme di denaro da parte del singolo condomino, l'amministratore proceda in sede di giudizio ordinario.

Così facendo si espone però alla necessità della previa mediazione anteriore al processo di merito

L'amministratore senza autorizzazione alla mediazione ed il caso della Cass. 10846/2020

Questo sembra essere il caso analizzato dalla Suprema Corte con la decisione n. 10846 del 8 giugno 2020.

Nel caso di specie il Tribunale aveva dichiarato improcedibile la domanda per mancato esperimento media conciliativo: il giudice aveva formulato l'invito, aprendo quindi l'accesso alla mediazione delegata, senza che il condominio vi ottemperasse. La conclusione è stata il rigetto delle domande del condominio.

Questi, non contento, ha promosso l'appello. Qui il Giudice ha osservato che vi era stata la violazione dell'art. 71 quater disp att. c.c. per non essere stata neppure iniziata la procedura conciliativa, non essendo state neppure sentite le parti.

Osservava poi che un conto è la legittimazione processuale dell'amministratore ad agire per la riscossione somme ed un conto è la sua partecipazione alla mediazione, che non può prescindere dall'autorizzazione assembleare.

Alla luce di queste considerazioni, anche la Corte di Appello ha rigettato le doglianze del condominio

Si giunge quindi in Cassazione dove il condominio osserva che la mediazione si era svolta, in quanto ritualmente introdotta, ma conclusa negativamente.

Recupero degli oneri condominiali: l'amministratore di condominio deve essere autorizzato dall'assemblea

La Corte esaminando la norma di diritto applicata dal Tribunale osserva che l'art. 71 quater disp att. c.c. prevede che le materie del condominio (con specificazione degli articoli) devono vedere il previo accesso in mediazione a pena di improcedibilità, che sempre l'art. 71 quater disp. Att. c.c. richiede che l'amministratore sia munito di autorizzazione assembleare per la mediazione e che a nulla serva riferirsi all'art. 1130 c.c., perché -a mio parere- la prima è una norma speciale che prevale su quella generale (cioè sull'art. 1130 c.c.), che sempre l'art. 71 quater disp. Att. c.c. prevede la possibilità di spostare il primo incontro onde permettere all'amministratore di ottenere l'autorizzazione dell'assemblea ed infine che non si può dire avverata la condizione dell'inizio della mediazione se l'amministratore compare davanti all'organismo senza la previa delibera, non potendo essere in questo caso possibile aprire il procedimento ed entrare nel merito della questione.

"Ai sensi del comma 3 dell' art. 71 quater disp. att. cod. civ, l'amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione solo previa delibera assembleare.

La legge distingue chiaramente la legittimazione dell'amministratore ad agire in giudizio per la riscossione dei contributi (art. 1130, comma 1, n. 3, cod. civ. e art. 63 disp. att.) dalla legittimazione dello stesso a partecipare alla procedura di mediazione, richiedendo espressamente in quest'ultimo caso la delibera dell'assemblea.

La diversità di disciplina trova la sua ragion d'essere nella necessità di conferire a chi interviene in mediazione la possibilità di disporre della lite, vale a dire di negoziare sulla res controversa, salva poi la ratifica da parte dell'assemblea della proposta di mediazione (art. 71 quater, comma 5). …l'amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione solo previa delibera assembleare, che nel caso di specie è mancata, avendo lo stesso dichiarato al mediatore, che per tale motivo ha chiuso la procedura senza sentire le parti e tentarne la conciliazione, che l'assemblea convocata a tal fine non si era potuta svolgere per difetto del quorum". (Trib. Roma 10 dicembre 2018).

Liti condominiali: accordo valido in mediazione con la firma del solo avvocato

Vi è poi da dire che l'amministratore senza l'autorizzazione non ha poteri conciliativi. Il mandatario dell'edificio è un rappresentante dell'edificio medesimo e non ha in sé poteri transattivi su materia di competenza di terzi, cioè del condominio che rappresenta.

Spesso capita che vi sia un primo legittimo incontro -con l'amministratore autorizzato- a cui poi fa seguito altra/e sedute in cui si discute del tema sotto il profilo di raggiungimento della volontà transattiva. Questa volontà non può che promanare dall'assemblea dell'edificio.

La delibera tesa al raggiungimento dell'accordo transattivo può essere di diverso contenuto; può conferire ampi poteri all'amministratore con limiti minimi e massimi oltre i quali non deve concludere la mediazione oppure può dettare passo, passo il contenuto dell'accordo ed allora in questo caso l'amministratore si pone quale semplice nuncius, che non ha alcun potere decisorio ma solo di riportare quanto deliberato dall'assise condominiale.

Art. 185 bis e mediazione "bis": possibile calendarizzare un secondo tentativo di mediazione?

Sentenza
Scarica Cass. 8 giugno 2020, n. 10846

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