I balconi di un edificio condominiale, in linea generale, non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. La legge di riforma del condominio, pur inserendo espressamente le facciate tra i beni comuni di cui all'art. 1117 c.c., non ha previsto alcuna specifica novità in merito ai balconi.
Il riferimento alla facciata appare sinceramente inutile: infatti, è pacifico che, essendo destinata indifferentemente al servizio di tutte le porzioni immobiliari, e non solo di quelle che vi si affacciano, sia da ritenersi, a tutti gli effetti, parte comune.
Importante sarebbe stato un qualche riferimento utile ai due fondamentali tipi di balconi: quelli aggettanti e quelli incassati. La giurisprudenza, infatti, che continua a colmare il vuoto legislativo in materia, distingue i balconi con soletta (piano di calpestio) che sporge dalla facciata dell'edificio (c.d. balconi aggettanti) dai balconi con soletta che rientra nella facciata dell'edificio ed è chiusa su due o tre lati (balconi incassati).
Balcone aggettante: parti esclusive e parti comuni
Questo tipo di balcone (aggettante), non avendo la funzione di copertura del piano sottostante, non soddisfa un'utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Pertanto, la soletta del balcone (cioè pavimento, struttura della soletta, sottobalcone o c.d. cielino, cioè faccia rivolta verso il basso della soletta) appartiene ai titolari degli appartamenti cui accedono in quanto l'assenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta l'insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante. Si può quindi affermare che il piano di calpestio è di proprietà esclusiva.
Anche il sottobalcone è di proprietà del singolo condomino, a meno non ci siano elementi decorativi.
In particolare con riguardo al "rivestimento", si è ritenuto che gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica, volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso ed al godimento comune, e, quindi, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi.
Rifacimento muri interni balconi
Delibere e rifacimento delle parti private dei balconi aggettanti
Un'assemblea non può certo occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, in quanto qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma richiede un accordo, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
In altre parole una delibera assembleare non può in alcun modo imporre ai condomini di eseguire opere nelle loro unità immobiliari, a meno che i diretti interessati in assemblea non manifestino in modo espresso il loro consenso.
Si deve escludere che il consenso del proprietario alla esecuzione di opere di manutenzione su parti esclusive possa essere dato per silenzio-assenso.
Quindi, il condominio non può deliberare di sostituire le piastrelle del piano calpestio o decidere di rifare i c.d. cielini senza elementi decorativi dei balconi aggettanti (principio che vale anche per i balconi incassati) senza il consenso espresso del singolo condomino: in caso contrario la delibera sarebbe radicalmente nulla.
Balconi aggettanti e violazione del consenso parziale del condomino: le conseguenze
Recentemente il Tribunale di Livorno (sentenza del 3 gennaio 2022 n. 1) si è occupato della vicenda di una condomina che si è vista rifare integralmente il sottobalcone, il pavimento e le piastrelle del suo balcone. Successivamente il condominio ha preteso il pagamento di queste opere.
Il problema è che la condomina - che si è rivolta Tribunale - aveva prestato il consenso all'effettuazione del rifacimento solo delle parti in distacco e demolite (strettamente necessarie), accettando il costo di 157€/ mq solo per le parti interessate dal distacco dell'intonaco. In ogni caso aveva precisato e preteso "che i lavori non interessassero più di 3 -4 mq".
Al Tribunale la condomina chiedeva, tra l'altro, di dichiarare che il costo dei lavori, non concordato dall'attrice, effettuati arbitrariamente e illecitamente dal condominio contro la volontà dell'attrice, rimanessero a carico del condominio medesimo.
Il Tribunale ha dato ragione alla condomina, ricordando che relativamente a parti esclusive del balcone la legittimità della spesa ricorre solo quando esista il consenso del proprietario.
Come hanno rilevato i giudici toscani il condominio non ha provato la presenza di elementi decorativi nel sottobalcone (mentre il piano di calpestio è parte privata).
Di conseguenza le spesa autorizzata era sola relativa al massimo a 4 mq del balcone: quindi 157 € x 4 mq, pari 628,00 oltre IVA.
Il consenso ai lavori alle parti private dei balconi, anche se parziale, deve essere rigorosamente rispettata indipendentemente dal fatto che non siano tecnicamente condivisibili (perché le parti ammalorate sono quantitativamente maggiori).
In caso contrario - così come ha deciso il giudice livornese - le spese non autorizzate restano a carico degli altri condomini.
Naturalmente il singolo condomino che non vuole rifare tutto o anche una sola parte del sottobalcone si assumerà tutti i rischi per eventuali lesioni subite dai condomini o terzi colpiti da pezzi d'intonaco distaccatasi dal cielino.
I mosaici sul parapetto dei balconi e il marcapiano sommitale sono beni comuni
