Il "cappotto termico" è un'opera che isola i muri comuni esposti agli agenti esterni e, di conseguenza, migliora l'efficienza energetica dell'intero caseggiato. A seguito del Decreto Rilancio questo tipo di opera si rivela per la collettività condominiale non solo utile, ma anche vantaggiosa se si considera che, qualora ricorrano determinate condizioni, le spese per l'isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio condominiale, danno diritto alla detrazione del 110% degli oneri sostenuti (c.d Superbonus) e consentono l'accesso alle detrazioni anche per le spese dei c.d. interventi trainati nelle unità immobiliari.
Il problema è che una delibera assembleare, anche se finalizzata al contenimento del consumo energetico diretto, non può in alcun modo imporre ai condomini di eseguire opere nelle loro unità immobiliari o comunque danneggiare la proprietà del singolo.
Questo spiega perché i giudici di merito hanno ripetutamente affermato che deve essere dichiarata nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che, nell'approvare la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale, determina una riduzione della superficie utile, ovvero del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari (Trib. Roma 16 dicembre 2020 n. 17997; Trib Busto Arsizio 7 aprile 2021 n. 514; Trib. Busto Arsizio 16 dicembre 2021 n. 1788).
Altra decisione, però, sembra, almeno in apparenza, discostarsi dal principio sopra espresso. Si tratta della sentenza del 13 agosto 2021 del Tribunale di Milano.
Cappotto termico e sospensione dell'esecuzione della delibera assembleare: la vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando undici condomini ricorrevano d'urgenza al Tribunale di Milano per chiedere la sospensione della delibera con la quale, anche in considerazione delle agevolazioni fiscali previste dal D.l. 34/2020, erano stati approvati lavori rilevanti, tra cui, l'installazione di un cappotto termico.
I condomini contestavano la delibera sotto diversi profili, criticando la scarsa informazione ai condomini circa l'intera operazione (che comprendeva anche l'installazione di un impianto centralizzato di acqua calda), l'insufficienza della documentazione, la mancanza di certezza per il conseguimento del superbonus, l'alterazione del decoro architettonico, l'eccessiva gravosità delle opere, la nullità derivata delle delibere attuative con le quali il condominio aveva disciplinato il riparto delle spese per coloro che non si fossero avvalsi della cessione del credito di imposta.
Ma soprattutto gli stessi condomini sottolineavano l'illegittimità della decisione assembleare per violazione del loro diritto di proprietà esclusiva.
In particolare, in relazione all'installazione del cappotto, i ricorrenti lamentavano che l'installazione del "cappotto termico" sulla facciata condominiale avrebbe comportato un restringimento della superficie disponibile dei loro balconi di circa 4-5 cm, a causa dello spessore del "cappotto", e la sostituzione della pavimentazione dei balconi.
Il Tribunale di Milano, con ordinanza del 13.08.2021, rigettava il ricorso in assenza di fumus boni juris, anche sotto il profilo della loro asserita illegittimità per violazione del diritto di proprietà esclusiva dei ricorrenti.
Analizzato ancora una volta il problema del restringimento del balcone
Cappotto termico e restringimento del balcone solo con il consenso del singolo condomino: l'apparente "revirement" del Tribunale di Milano
Sulla questione cappotto termico il Tribunale, almeno nella prima parte della motivazione sembra discostarsi dalle altre decisioni dei giudici di merito che si sono espresse sul problema "restringimento balcone".
Il giudice milanese, infatti, nota che il cappotto risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante.
Del resto si aggiunge anche come interventi edili sulle facciate condominiali possano incidere anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini ma non per questo si debba subito parlare di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; ragionando diversamente - sempre ad avviso del Tribunale - l'installazione di "cappotti termici" sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al voto unanime dei condomini e, quindi, verrebbe meno l'obiettivo del Legislatore che, con il Decreto Rilancio, ha voluto incentivare l'efficientamento energetico degli edifici.
Nella stessa motivazione il giudice, per giustificare un minimo sacrificio della proprietà esclusiva, richiama pure il "contemperamento tra i diversi interessi contrapposti e nel solco di quella c.d. "solidarietà condominiale" più volte affermata dalla Suprema Corte".
In realtà, leggendo tutto il ragionamento del Tribunale, emerge come la vera ragione della decisione del giudice milanese (che ha ritenuto la delibera legittima) sia dovuta al fatto che la collettività condominiale, in sede assembleare, aveva specificamente prospettato la possibilità di apportare varianti ai lavori in modo tale da non coinvolgere i balconi dei ricorrenti o da non menomarne il godimento.
In coerenza con quanto sopra, poi, in una successiva delibera è stato sottolineato che "è tecnicamente possibile non applicare il cappotto termico alle porzioni di facciata in corrispondenza dei balconi dei ricorrenti e dunque non effettuare alcuna opera sui balconi dei ricorrenti (pavimentazione inclusa) ovvero, in alternativa, adottare soluzioni tecniche che non riducano (ma semmai amplino) la superficie utilizzabile dei balconi dei ricorrenti".
Del resto si nota che i ricorrenti non hanno invero contestato la fattibilità tecnica di tali soluzioni alternative. In ogni caso tale provvedimento è stato "travolto" dal Tribunale, in composizione collegiale, che ha accolto il reclamo degli stessi condomini, ritenendo sussistente il fumus boni juris con riferimento all'illegittimità delle delibere per la lesione del decoro architettonico causata dal cappotto (si veda la sentenza del Tribunale di Milano del 30 settembre 2021: Superbonus e sostituzione integrale del rivestimento (mattonelle) delle facciate: il problema decoro architettonico).
Nulla la delibera se il cappotto restringe il balcone
