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Restringimento del balcone per installazione del cappotto sì, ma solo e sempre con il consenso del singolo condomino

Una decisione del Tribunale di Milano con motivazione "altalenante" poi travolta sempre dallo stesso Tribunale, ma in composizione collegiale e in sede di reclamo
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il "cappotto termico" è un'opera che isola i muri comuni esposti agli agenti esterni e, di conseguenza, migliora l'efficienza energetica dell'intero caseggiato. A seguito del Decreto Rilancio questo tipo di opera si rivela per la collettività condominiale non solo utile, ma anche vantaggiosa se si considera che, qualora ricorrano determinate condizioni, le spese per l'isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio condominiale, danno diritto alla detrazione del 110% degli oneri sostenuti (c.d Superbonus) e consentono l'accesso alle detrazioni anche per le spese dei c.d. interventi trainati nelle unità immobiliari.

Il problema è che una delibera assembleare, anche se finalizzata al contenimento del consumo energetico diretto, non può in alcun modo imporre ai condomini di eseguire opere nelle loro unità immobiliari o comunque danneggiare la proprietà del singolo.

Questo spiega perché i giudici di merito hanno ripetutamente affermato che deve essere dichiarata nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che, nell'approvare la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale, determina una riduzione della superficie utile, ovvero del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari (Trib. Roma 16 dicembre 2020 n. 17997; Trib Busto Arsizio 7 aprile 2021 n. 514; Trib. Busto Arsizio 16 dicembre 2021 n. 1788).

Altra decisione, però, sembra, almeno in apparenza, discostarsi dal principio sopra espresso. Si tratta della sentenza del 13 agosto 2021 del Tribunale di Milano.

Questo cappotto non s'ha da fare

Cappotto termico e sospensione dell'esecuzione della delibera assembleare: la vicenda

La vicenda prendeva l'avvio quando undici condomini ricorrevano d'urgenza al Tribunale di Milano per chiedere la sospensione della delibera con la quale, anche in considerazione delle agevolazioni fiscali previste dal D.l. 34/2020, erano stati approvati lavori rilevanti, tra cui, l'installazione di un cappotto termico.

I condomini contestavano la delibera sotto diversi profili, criticando la scarsa informazione ai condomini circa l'intera operazione (che comprendeva anche l'installazione di un impianto centralizzato di acqua calda), l'insufficienza della documentazione, la mancanza di certezza per il conseguimento del superbonus, l'alterazione del decoro architettonico, l'eccessiva gravosità delle opere, la nullità derivata delle delibere attuative con le quali il condominio aveva disciplinato il riparto delle spese per coloro che non si fossero avvalsi della cessione del credito di imposta.

Ma soprattutto gli stessi condomini sottolineavano l'illegittimità della decisione assembleare per violazione del loro diritto di proprietà esclusiva.

In particolare, in relazione all'installazione del cappotto, i ricorrenti lamentavano che l'installazione del "cappotto termico" sulla facciata condominiale avrebbe comportato un restringimento della superficie disponibile dei loro balconi di circa 4-5 cm, a causa dello spessore del "cappotto", e la sostituzione della pavimentazione dei balconi.

Il Tribunale di Milano, con ordinanza del 13.08.2021, rigettava il ricorso in assenza di fumus boni juris, anche sotto il profilo della loro asserita illegittimità per violazione del diritto di proprietà esclusiva dei ricorrenti.

Analizzato ancora una volta il problema del restringimento del balcone

Cappotto termico e restringimento del balcone solo con il consenso del singolo condomino: l'apparente "revirement" del Tribunale di Milano

Sulla questione cappotto termico il Tribunale, almeno nella prima parte della motivazione sembra discostarsi dalle altre decisioni dei giudici di merito che si sono espresse sul problema "restringimento balcone".

Il giudice milanese, infatti, nota che il cappotto risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante.

Del resto si aggiunge anche come interventi edili sulle facciate condominiali possano incidere anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini ma non per questo si debba subito parlare di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; ragionando diversamente - sempre ad avviso del Tribunale - l'installazione di "cappotti termici" sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al voto unanime dei condomini e, quindi, verrebbe meno l'obiettivo del Legislatore che, con il Decreto Rilancio, ha voluto incentivare l'efficientamento energetico degli edifici.

Nella stessa motivazione il giudice, per giustificare un minimo sacrificio della proprietà esclusiva, richiama pure il "contemperamento tra i diversi interessi contrapposti e nel solco di quella c.d. "solidarietà condominiale" più volte affermata dalla Suprema Corte".

In realtà, leggendo tutto il ragionamento del Tribunale, emerge come la vera ragione della decisione del giudice milanese (che ha ritenuto la delibera legittima) sia dovuta al fatto che la collettività condominiale, in sede assembleare, aveva specificamente prospettato la possibilità di apportare varianti ai lavori in modo tale da non coinvolgere i balconi dei ricorrenti o da non menomarne il godimento.

In coerenza con quanto sopra, poi, in una successiva delibera è stato sottolineato che "è tecnicamente possibile non applicare il cappotto termico alle porzioni di facciata in corrispondenza dei balconi dei ricorrenti e dunque non effettuare alcuna opera sui balconi dei ricorrenti (pavimentazione inclusa) ovvero, in alternativa, adottare soluzioni tecniche che non riducano (ma semmai amplino) la superficie utilizzabile dei balconi dei ricorrenti".

Del resto si nota che i ricorrenti non hanno invero contestato la fattibilità tecnica di tali soluzioni alternative. In ogni caso tale provvedimento è stato "travolto" dal Tribunale, in composizione collegiale, che ha accolto il reclamo degli stessi condomini, ritenendo sussistente il fumus boni juris con riferimento all'illegittimità delle delibere per la lesione del decoro architettonico causata dal cappotto (si veda la sentenza del Tribunale di Milano del 30 settembre 2021: Superbonus e sostituzione integrale del rivestimento (mattonelle) delle facciate: il problema decoro architettonico).

Nulla la delibera se il cappotto restringe il balcone

Sentenza
Scarica Trib. Milano 13 agosto 2021

Scarica Trib. Milano 30 settembre 2021 reclamo

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Roberto
Roberto 17-01-2022 12:21:55

Per non rischiare e potersi difendere se qualche condòmino dovesse impugnare la delibera, gli amministratori dovrebbero prevenire il problema, discutendone in assemblea, presentando studi di fattibilità che illustrino analiticamente i restringimenti previsti sui balconi, prendendo in esame soluzioni alternative. Come ad esempio: insufflaggio all'interno del muro, nanotecnologie di leggerissimo spessore, su parete esterna od interna, purchè con materiali omologati dalla normativa di settore, valutando che rientrino nei costi e nei massimali di spesa del superbonus o di quanto sforano con spesa che rimane a carico del committente, rispettando comunque decoro ed estetica dell'edificio.

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Biagio
Biagio 18-01-2022 13:44:45

Perché no.Sarebbe un buon suggerimento.

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Roberto
Roberto 19-01-2022 10:29:21

Auspico l'intervento del Legislatore per evitare simili contenziosi, perchè altrimenti, come affermato dal Giudice di Milano, "verrebbe meno l'obiettivo del Legislatore che, con il Decreto Rilancio, ha voluto incentivare l'efficientamento energetico degli edifici".
Non è possibile che per pochi cm di riduzione del piano di calpestio del balcone si blocchi l'efficientamento energetico del condominio, che porta vantaggi innegabili sia per i condomini con la riduzione dei consumi e l'aumento di valore dell'immobile, sia per la collettività con la riduzione dell'inquinamento.

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Gilda
Gilda 23-01-2022 14:30:05

@Roberto: in realtà i pochi cm sono da considerare per ogni lato della parete del balcone e i cm variano 10 a 14 cm…e se uno ha un balcone piccolo con il motore del condizionatore ..ci deve portare alla riflessione mentre ciò’ che ha proposto Roberto rispondendo in questa chat trovare alternative potrebbero essere valutabili.

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Simona
Simona 19-01-2022 12:15:48

Il mio condominio, non vuole aderire al ecobonus 110% per poi rifare senza bonus gran parte di condominio nel 2023 facendoci affrontare un onerosa spesa. Quello che chiedo è se c'è una legge che li possa far riflettere maggiormente su questa occasione. Grazie

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Roberto
Roberto 19-01-2022 14:05:05

Leggo nel sottotitolo di questo articolo: "Una decisione del Tribunale di Milano con motivazione "altalenante" poi travolta sempre dallo stesso Tribunale, ma in composizione collegiale e in sede di reclamo".
A me pare fuorviante perchè il reclamo ha riguardato il decoro e l'estetica dell'edificio: l’installazione del cappotto termico che determini il cambiamento dell’estetica del fabbricato con il mutamento di colori, materiali e l’introduzione di nuovi elementi architettonici necessita dell’approvazione all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale ai sensi dell’art. 1120, ultimo comma c.c. senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (Corte di Cassazione n. 18928/2020).
Se con l'installazione del cappotto non vengono alterati il decoro e l'estetica dell'edificio vale comunque quanto deciso dal Tribunale di Milano il 13 agosto 2021: sulla questione del restringimento dei balconi, che appare spesso come motivo di opposizione ai lavori in quanto si interviene su parti private, il giudice ha spiegato che non si tratta di un taboo assoluto, come ha già affermato la Cassazione (7042/2020) e che proprio in casi come l'installazione del cappotto termico “gli effetti di tali decisioni e degli interventi edili deliberati sui beni di proprietà esclusiva dei condomini ricorrenti sono strettamente funzionali al miglioramento dell'uso delle cose comuni e al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di tutela”.
Non mi pare proprio sia stato "travolto" quanto espresso il 13 agosto dallo stesso Tribunale di Milano.

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