Il cappotto termico è certamente un 'opera innovativa non voluttuaria in quanto si tratta di un intervento che consente un risparmio energetico arrivando certamente a compensare nel tempo il costo delle opere. Si tratta di un'opera che consente di fruire del superbonus 110% e per questo è tra gli interventi maggiormente "gettonati" in ambito condominiale.
Per conseguire il vantaggio fiscale tale installazione deve assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta ottenibile, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E) ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
In ogni caso l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, deve interessare l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio condominiale.
Si tenga conto che i vantaggi fiscali (ecobonus e sismabonus) possono riguardare anche il cappotto sismico che è un tecnologia innovativa pensata per mettere in sicurezza gli edifici esistenti, aumentando la loro resistenza agli eventi sismici e favorendo allo stesso tempo anche l'efficienza energetica. In ogni caso si deve considerare anche il decoro del caseggiato.
Infatti la sostituzione del rivestimento delle facciate con materiali aventi caratteristiche diverse da quello esistente e rimosso; il cambio di colore (con l'adozione di colori del tutto diversi e non l'uso dello stesso colore difforme per tonalità o per nuance); l'inserimento di nuovi elementi architettonici non possano ritenersi validi se approvati a maggioranza: per queste ipotesi serve il consenso di tutti i condomini.
Per deliberare validamente l'installazione di un cappotto nel condominio bisogna poi prestare particolare attenzione al problema "restringimento del balcone".
Il cappotto termico illecito
A tale proposito si ricorda che il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera con cui l'assemblea aveva approvato la realizzazione del cappotto termico con l'istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sul piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini: in tal caso è risultata evidente la lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile del piano di calpestio (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997).
Il Tribunale di Milano non ha sospeso in via cautelare una delibera che prevedeva l'installazione del cappotto anche nelle proprietà esclusive solo perché la decisione assembleare espressamente prevedeva la facoltà per il condomino dissenziente di non realizzare il cappotto sul proprio balcone ricorrendo ad altre soluzioni (Trib. Milano 13 agosto 2021). Sull'argomento si è pronunciato anche il Tribunale di Busto Arsizio.
Maggioranza per deliberare cappotto termico esterno
Cappotto termico e restrizione illegittima del piano di calpestio
Una condomina ha impugnato una delibera del 23 luglio 2018 relativa all'installazione dl un cappotto termico che avrebbe avvolto le pareti condominiali occupando parte della superficie di calpestio del proprio balcone.
Con sentenza del 7 aprile 2021 n. 514 il Tribunale ha ritenuto la delibera nulla perché, in assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale, l'installazione del cappotto è stata illegittimamente deliberata a maggioranza dei condomini. Compete comunque al singolo condomino apprezzare la vantaggiosità, in termini di risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di superficie della proprietà individuale.
Del resto lo stesso giudice si rende conto che se anche la delibera avesse consentito ai dissenzienti di non posare il cappotto nelle proprietà esclusive non si sarebbe raggiunto quell'isolamento termico voluto dall'assemblea in quanto si sarebbero lasciate parti comuni dell'edificio esposte a inevitabili ponti termici.
La delibera è stata pertanto, ritenuta nulla per violazione del diritto del condomino all'integrità della superficie della sua proprietà esclusiva. Tale decisione è in linea con quanto recentemente affermato dalle Sezioni Unite.
I giudici supremi infatti hanno precisato che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni; essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali; in altre parole non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, atteso che qualsiasi decisione che non riguardi le parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi (Cass. Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).
Chi paga le spese per il cappotto termico in condominio?
