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Una sentenza del Tribunale di Busto Arsizio è ritornata sul tema cappotto termico

Analizzato ancora una volta il problema del restringimento del balcone
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Il cappotto termico è certamente un 'opera innovativa non voluttuaria in quanto si tratta di un intervento che consente un risparmio energetico arrivando certamente a compensare nel tempo il costo delle opere. Si tratta di un'opera che consente di fruire del superbonus 110% e per questo è tra gli interventi maggiormente "gettonati" in ambito condominiale.

Per conseguire il vantaggio fiscale tale installazione deve assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta ottenibile, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E) ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

In ogni caso l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, deve interessare l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio condominiale.

Si tenga conto che i vantaggi fiscali (ecobonus e sismabonus) possono riguardare anche il cappotto sismico che è un tecnologia innovativa pensata per mettere in sicurezza gli edifici esistenti, aumentando la loro resistenza agli eventi sismici e favorendo allo stesso tempo anche l'efficienza energetica. In ogni caso si deve considerare anche il decoro del caseggiato.

Infatti la sostituzione del rivestimento delle facciate con materiali aventi caratteristiche diverse da quello esistente e rimosso; il cambio di colore (con l'adozione di colori del tutto diversi e non l'uso dello stesso colore difforme per tonalità o per nuance); l'inserimento di nuovi elementi architettonici non possano ritenersi validi se approvati a maggioranza: per queste ipotesi serve il consenso di tutti i condomini.

Per deliberare validamente l'installazione di un cappotto nel condominio bisogna poi prestare particolare attenzione al problema "restringimento del balcone".

Il cappotto termico non è un'innovazione gravosa

Il cappotto termico illecito

A tale proposito si ricorda che il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera con cui l'assemblea aveva approvato la realizzazione del cappotto termico con l'istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sul piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini: in tal caso è risultata evidente la lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile del piano di calpestio (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997).

Il Tribunale di Milano non ha sospeso in via cautelare una delibera che prevedeva l'installazione del cappotto anche nelle proprietà esclusive solo perché la decisione assembleare espressamente prevedeva la facoltà per il condomino dissenziente di non realizzare il cappotto sul proprio balcone ricorrendo ad altre soluzioni (Trib. Milano 13 agosto 2021). Sull'argomento si è pronunciato anche il Tribunale di Busto Arsizio.

Maggioranza per deliberare cappotto termico esterno

Cappotto termico e restrizione illegittima del piano di calpestio

Una condomina ha impugnato una delibera del 23 luglio 2018 relativa all'installazione dl un cappotto termico che avrebbe avvolto le pareti condominiali occupando parte della superficie di calpestio del proprio balcone.

Con sentenza del 7 aprile 2021 n. 514 il Tribunale ha ritenuto la delibera nulla perché, in assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale, l'installazione del cappotto è stata illegittimamente deliberata a maggioranza dei condomini. Compete comunque al singolo condomino apprezzare la vantaggiosità, in termini di risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di superficie della proprietà individuale.

Del resto lo stesso giudice si rende conto che se anche la delibera avesse consentito ai dissenzienti di non posare il cappotto nelle proprietà esclusive non si sarebbe raggiunto quell'isolamento termico voluto dall'assemblea in quanto si sarebbero lasciate parti comuni dell'edificio esposte a inevitabili ponti termici.

La delibera è stata pertanto, ritenuta nulla per violazione del diritto del condomino all'integrità della superficie della sua proprietà esclusiva. Tale decisione è in linea con quanto recentemente affermato dalle Sezioni Unite.

I giudici supremi infatti hanno precisato che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni; essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.

Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali; in altre parole non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, atteso che qualsiasi decisione che non riguardi le parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi (Cass. Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).

Chi paga le spese per il cappotto termico in condominio?

Sentenza
Scarica Trib Busto Arsizio 7 aprile 2021 n.514

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Roberto
Roberto 17-01-2022 09:06:41

Sentenza del Tribunale di Milano 13 agosto 2021 n. 30843.
Se dal Cappotto termico deriva un vantaggio per tutti i condòmini non vi è lesione del diritto di proprietà.
Il Tribunale di Milano con l'ordinanza numero 30843 del 13 agosto 2021 in materia di Cappotti termici sulla facciata del condominio, ha stabilito che se l'intervento risulta funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi dei singoli condòmini è irrilevante.
La realizzazione di Cappotto termico in condominio, se migliora la condizione generale per tutti i condomìni, non lede la proprietà privata di uno solo, in caso di riduzione della superficie disponibile di un balcone condominiale.
Nel dettaglio, la controversia aveva per oggetto una delibera assembleare di condominio, adottata con le maggioranze semplificate previste per il Superbonus 110%, che aveva costretto i condòmini a subire il restringimento del proprio balcone per l'installazione di un cappotto termico sulla facciata.
Secondo il Tribunale di Milano, i lavori deliberati in assemblea, non ledono il diritto di proprietà esclusiva dei ricorrenti, in quanto si tratta di un restringimento della superficie disponibile dei balconi di circa 4-5 centimetri, a causa dello spessore del Cappotto termico e della sostituzione della pavimentazione dei balconi.
Il restringimento della superficie disponibile dei balconi è stato definito dai giudici come tollerabile, perché funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, ovvero la facciata e in generale lo status energetico, finalizzato a soddisfare altri interessi altamente meritevoli di tutela.
Inoltre, le delibere assembleari impugnate dai ricorrenti, non hanno ad oggetto i beni di proprietà esclusiva dei condòmini, ma riguardano lavori per la manutenzione e il miglioramento dei beni comuni. Pertanto, per il Tribunale di Milano, l'intervento edilizio per la fattispecie in esame, rispondendo a un'esigenza della collettività dei condòmini, non lede il diritto della proprietà esclusiva.
La delibera non deve essere invalidata.
Del resto, secondo lo stesso giudice è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).
Il Tribunale ha quindi bocciato il ricorso per la sospensione della delibera e condannato i ricorrenti a pagare 8.800 euro di spese di lite più il 15% per oneri vari.
Sprecare denaro in azioni legali per 5-12 cm...appare decisamente assurdo: olrtre al risparmio energetico si ha un aumento del 20% del valore dell'immobile...

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Mara
Mara 17-02-2022 11:16:52

Un cappotto di 10-12 cm toglie luminosità all'appartamento, specialmente per i piani bassi e che prendono la luce lateralmente. Se non si può optare per interventi meno invasivi quali insufflaggio o pannelli di spessore ridotto(4 cm) ma molto più costosi, il cappotto porta non solo vantaggi ma anche danni. Riporto: "Lo spessore del cappotto, provocando una diminuzione della luce architettonica sia in direzione orizzontale che verticale, diminuisce anche l'area della superficie illuminante e areante la stanza posta dietro alla finestra"

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Roberto
Roberto 17-02-2022 16:55:19

@Mara: la superficie aeroilluminante non viene ridotta: sulle spallette delle finestre viene messo un pannello da 1 cm...di spessore quindi inferiore al serramento...
Sulle pareti dei terrazzi è possibile utilizzare le nanotecnologie con spessori di 1 o 2 cm...certo hanno un costo superiore, ma che potrebbe anche rientrare nei massimali.

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