Il cappotto termico deliberato dall'assemblea condominiale non è inquadrabile nell'ambito delle innovazioni gravose poiché tra detrazioni fiscali e risparmio energetico l'investimento iniziale è abbattuto dai costi successivi.
Così, nella sostanza, la Corte di Cassazione - con l'ordinanza n. 10371 del 20 aprile 2021 - ha stabilito che la sentenza impugnata aveva concluso legittimamente circa la deliberazione di un'assemblea che aveva deciso per l'installazione del cappotto.
La quota dei condòmini impugnanti era pari a circa € 13.000,00.
Come sempre bisogna leggere nel complesso il provvedimento per trarne un principio.
Certo è che la Cassazione ha confermato la conclusione cui era giunta la Corte di merito con il provvedimento oggetto del ricorso di legittimità, specificando espressamente che quel principio testé indicato è conforme alla nozione di interpretazione gravosa previsto dalla legge.
L'ordinanza è stata l'occasione utile per ribadire altri due principi e cioè che:
- il cappotto riguarda tutti i condòmini e come tale tutti devono partecipare alla spesa;
- le obbligazioni che il condominio assume verso l'appaltatore sono cosa diversa da quelle che i condòmini hanno verso la compagine.
Andiamo per gradi tenendo a mente un aspetto fondamentale: il caso è sorto agli inizi del decennio scorso, quando il superbonus non era nemmeno un'invenzione "fantalegislativa".
Il cappotto termico non è un'innovazione gravosa, il casus belli
Le domande proposte dai ricorrenti afferivano all'impugnazione di due delibere dell'assemblea condominiale, che avevano approvato e ripartito tra i condomini le spese riguardanti la coibentazione dell'edificio condominiale.
La questione per quanto è dato comprendere leggendo il provvedimento di legittimità è particolare in quanto le due delibere contenevano l'accertamento "dell'avvenuto pagamento ad opera di terzi e dell'indebita pretesa di contribuzione da parte del condominio, nonché alla restituzione di quanto già corrisposto a seguito di intimazione di decreto ingiuntivo".
Ad ogni buon conto la questione ha riguardato anche e soprattutto la natura dell'opera deliberata.
Al riguardo i ricorrenti nel corso dell'intero procedimento si sono sempre lamentati del fatto che i lavori eseguiti per la posa in opera del cappotto termico dovevano essere considerati delle innovazioni gravose, con conseguente applicazione dell'art. 1121 c.c.
Non solo, a loro modo di vedere la Corte di appello, nella sentenza impugnata aveva omesso di considerare che le unità immobiliari di essi ricorrenti fossero ubicate ai piani scantinati e come tali dovevano considerarsi escluse dall'opera.
Le doglianze esaminate tutte insieme dalla Cassazione non hanno trovato accoglimento.
Il cappotto termico non è un'innovazione gravosa, la risposta della Cassazione
Prima di tutto la Corte nomofilattica ha inquadrato giuridicamente l'intervento consistente nella posa in opera di un cappotto di coibentazione dell'edificio
Si legge nell'ordinanza che si tratta di "un intervento di miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato condominiale consistente nella realizzazione di un isolamento termico delle superfici che interessano l'involucro dell'edificio (cosiddetto "cappotto termico"), nonché nella esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata, intervento variamente agevolato normativamente anche sotto il profilo fiscale (si vedano indicativamente l'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c., come inserito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e da ultimo l'art. 119, d.l. 19 maggio 2020, n. 34, come sostituito dalla legge di conversione 17 luglio 2020, n. 77 e poi modificato dal d.l. 14 agosto 2020, n. 104, convertito dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126)" (Cass. 20 aprile 2021 n. 10371).
Maggioranza per deliberare cappotto termico esterno
La Corte ha specificamente fatto riferimento ad un passaggio della sentenza impugnata nella quale, citiamo testualmente, è stato affermato che ha affermato "che l'intervento oggetto di lite non potesse qualificarsi come "innovazione gravosa e/o voluttuaria", ai sensi dell'art. 1121 c.c., i quanto i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l'investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente" (Cass. 20 aprile 2021 n. 10371).
Il Supremo Collegio ha ritenuto questa conclusione conforme al proprio orientamento in materia di innovazioni gravose ed all'uopo a citato i precedenti che definiscono la stessa come quell'opera che comporta un particolare esborso di denaro "rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass. Sez. 2, 18/01/1984, n. 428; Cass. Sez. 2, 23/04/1981, n. 2408)" (Cass. 20 aprile 2021 n. 10371).
Per quanto ragionevole, fino ad oggi non si era noto un precedente in termini di questo genere. Anzi, in materia d'innovazioni consistenti nell'installazione di un ascensore - anch'essa opera per la quale sono previste detrazioni e alle volte anche contributi economici diretti - non v'è dubbio che i condòmini possano decidere di non partecipare alla spesa.
Nel caso di specie, è bene porlo in evidenza, l'assemblea aveva deliberato questi lavori all'unanimità, cioè anche col voto dei ricorrenti e questo faceva sì che ricorresse un altro elemento che consentiva di eliminare ab origine ogni dubbio sulla riferibilità a loro dell'opera.
Nulla la delibera se il cappotto restringe il balcone
Il cappotto termico riguarda tutti
Quanto all'obbligo gravante sui proprietari dei piani terranei, la Cassazione ha affermato che opere "come il "cappotto" sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (citando a supporto plurimi precedenti)" (Cass. 20 aprile 2021 n. 10371).
E d'altra parte un simile orientamento è espresso in termini fiscali anche dall'Agenzia delle Entrate a mente delle quale "la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi" (Circ. n. 24/E del 2020).
Lavori obbligazioni dei condòmini verso il condominio e di questo verso terzi
Interessante, infine, il cenno alla struttura delle obbligazioni condominiali.
Al riguardo la Corte di Cassazione ha evidenziato che le obbligazioni contratte dall'amministratore verso terzi ed in favore della collettività sono completamente distinte e separate dai rapporti obbligatori che sorgono ex lege tra il condòmino ed il condominio.
