Il superbonus del 100% è una di quelle misure che sono state in grado di modificare e non di poco i normali ragionamenti che si fanno in materia di deliberazioni condominiali.
L'art. 119 del decreto Rilancio, modificato in più occasioni fino alla fine del 2020, ha previsto una disciplina ad hoc - o forse sarebbe più giusto dire sui generis - per le delibere riguardanti interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico che accedono alla detrazione del 110%.
Maggioranze facilitate per l'intero iter deliberativo e addirittura poteri assembleari che consentono di deliberare a maggioranza agli ordinari criteri di riparto delle spese; ordinari criteri che in assenza di specifiche indicazioni devono considerare validi anche per i lavori rientranti nel superbonus.
Non dimentichiamo, anche qui in eccezione alla normale disciplina condominiale, i poteri deliberativi connessi a finanziamenti e godimento della detrazione mediante esercizio dell'opzione.
La legislazione riguardante il superbonus ha introdotto profondi cambiamenti, limitati ad esso per fortuna, nell'inquadramento delle prerogative e competenze dell'assise condominiale.
È utile allora, considerando questi punti di partenza, capire come gli stessi debbano essere letti alla luce dei principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021.
Si badi: non perché le Sezioni Unite possano modificare quanto stabilito dal Legislatore con l'art. 119 d.l. Rilancio, ma perché le decisioni dell'assemblea in materia di superbonus, pur con le peculiarità ed eccezioni inerenti ai punti di vista teste indicati, sono sempre soggette alle cause d'invalidità delle delibere assembleari.
Icasticamente verrebbe da dire: almeno fino a che il Legislatore non ne sancirà l'inoppugnabilità.
Superbonus 110 e principio di diritto
Le Sezioni Unite, nella sostanza, hanno dato risposta a due domande, cioè hanno risolto un contrasto giurisprudenziale su due aspetti di non secondaria importanza in materia condominiale:
- quali sono i poteri di sindacato delle delibere assembleari del giudice di opposizione al decreto ingiuntivo?
- la delibera che applica criteri di riparto delle spese differenti da quelli previsti dalla legge e/o dalle convenzioni va considerata nulla o annullabile?
La prima risposta, attinente per lo più ad aspetti di carattere processuale, rappresenta un approdo che vuole consentire, nell'ottica di coerenza dell'intero ordinamento processuale, l'esercizio di diritti individuali nell'ambito delle procedure di opposizione a decreto ingiuntivo pur nel doveroso rispetto delle regole d'impugnazione delle delibere condominiali.
Il secondo aspetto concerne più direttamente i profili di invalidità delle delibere e ciò ha consentito alle Sezioni Unite di tornare sui principi già espressi nella sentenza n. 4806/2005 al fine di meglio specificarli e esplicitarli.
Il sunto dell'intero ragionamento della massima espressione della Corte nomofilattica può essere così sintetizzato: pur nel rispetto dei diritti dei singoli e delle competenze dell'assemblea l'intero sistema dei rapporti giuridici tra diritti dei singoli e prerogative del gruppo va osservato e disciplinato alla luce di uno specifico principio, ossia quello della stabilità dei rapporti condominiali.
Il precipitato logico di queste considerazioni di carattere generale è dato da una sostanziale ulteriore riduzione delle ipotesi di nullità delle delibere a casi di esercizio patologico del potere deliberativo, con espansione del vizio meno grave a tutte quelle ipotesi di esercizio scorretto delle prerogative assembleari.
Per restare all'oggetto proprio della decisione, un conto è derogare i criteri di riparto delle spese legali o convenzionali, altro applicare erroneamente un criterio: nel primo caso avremo nullità, nel secondo annullabilità.
Questi aspetti, principi e basi di partenza d'ogni ragionamento che attiene ai profili d'invalidità delle delibere condominiali non vengono meno se si guarda alle decisioni afferenti al superbonus.
È comunque interessante calarli nella realtà concreta.
Superbonus e delibere annullabili, quando?
Le Sezioni Unite con la sentenza n. 9839/2021, pronunciando un principio di carattere generale hanno affermato che sono da considerarsi annullabili le delibere che sono annullabili "le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c." (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839).
Le delibere che violano la legge e/o il regolamento, spiegano gli ermellini, possono essere anche delibere che incidono negativamente sui diritti dei singoli, ma ciò avviene quale riflesso dell'esercizio possibile di una prerogativa dell'assemblea.
Riportano tutto ciò alle decisioni in materia di superbonus e adattando il principio generale a questa disciplina - detta speciale - possiamo concludere che sono da annullabili le decisioni dell'assemblea in materia di detrazioni per efficientamento energetico e riduzioni del rischio sismico adottate in violazione di norme di quanto stabilito dall'art. 119 d.l. Rilancio, dal codice civili (dalla legge in generale) o del regolamento condominiale e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.
Così, per restare alle spese, andrebbe considerata annullabile una decisione che senza le maggioranze prescritte dall'art. 119 d.l. Rilancio imputi tutte le spese (e i relativi benefici) ai condòmini consenzienti escludendo gli altri. Del pari sarebbero annullabili tutte quelle decisioni che errano nell'applicazione dei criteri di legge.
La nullità andrebbe ascritta alla marginale ipotesi di deroga espressa di un criterio riguardante tutti i condòmini, posto che l'art. 119 d.l. Rilancio ha legittimato la deroga a maggioranza con addebito delle spese ad uno o ad un gruppo di condòmini assenzienti all'accollo.
Superbonus e delibere nulle, quando?
Il principio generale è che vanno considerate nulle "le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume""
Una decisione sul superbonus presa oralmente (mancanza elementi costitutivi essenziali), cioè senza essere trasfusa nel verbale: la decisione assunta dall'assemblea in merito ad infissi e caldaie in esclusiva proprietà (difetto assoluto di attribuzioni), una decisione comportante per la esecuzione delle opere violazioni di norme edilizie ed urbanistiche che prevedano irregolarità insanabili - ferme restando le conseguenze sul beneficio fiscale e quelle eventuali penali - ed ancora le decisioni dell'assemblea sulla esecuzione di interventi di efficientamento energetico o riduzione del rischio sismico mancando fin dall'origine con certezza assoluta, i requisiti per la esecuzione delle opere e la fruizione del beneficio (oggetto impossibile, si pensi alla decisione di eseguire opere sulla facciata di un edificio soggetto a vincolo).
Delibera su studio di fattibilità per il superbonus del 110%
