Mettere d'accordo i vari proprietari di un fabbricato non è mai semplice. Bisogna, infatti, raggiungere un punto in comune tra le diverse opinioni e le varie esigenze personali.
A ciò si aggiunge che, in alcuni casi, la decisione incide sul bilancio, aggravandolo di un'uscita straordinaria rilevante.
Per questi motivi, l'esecuzione dei lavori viene sempre preceduta dall'inevitabile discussione in assemblea, magari seguita dalla scelta di un progetto e, successivamente e in separata sede, dall'approvazione finale della spesa, con tanto di ripartizione tra i vari condòmini.
Pare che ciò, ad esempio, stesse accadendo nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Roma e culminato con la sentenza n. 6379 del 15 aprile 2021. Infatti, in un condominio romano si stava valutando l'opportunità di intervenire su un certo bene comune.
Per tale ragione, era stato predisposto ed approvato un progetto. A questo sarebbe dovuto seguire l'eventuale conferimento dell'appalto e l'approvazione della suddivisione delle spese, in una riunione successiva.
Tuttavia, il solo progetto votato dai condòmini era stato sufficiente per allarmare alcuni di essi e per indurli ad impugnare il deliberato.
Bisogna capire se tale azione legale era ammissibile e meritevole di accoglimento, non prima di aver descritto cosa è, concretamente, accaduto nella vicenda in esame.
Lavori straordinari in condominio, quando sono approvati: il caso
In un complesso immobiliare composto da tre palazzine distinte, si stava valutando l'opportunità di ampliare la capienza di un'area comune, cioè un'autorimessa, originariamente destinata ad accogliere 54 autovetture.
A riguardo, si sviluppava un progetto, con tanto di parere di conformità dei Vigili del Fuoco, nel quale la predetta superficie era destinata alla sosta di 74 veicoli.
L'aumento in questione, in particolare, il predetto progetto erano ritualmente approvati dall'assemblea condominiale nell'ottobre del 2018. Alcuni condòmini, però manifestavano perplessità sulla legittimità di tale decisione.
Nello specifico, tra le vari eccezioni sollevate, gli attori sostenevano che il provvedimento adottato contrastava con il regolamento contrattuale ed era stato votato da un numero insufficiente di aventi diritto favorevoli.
Per queste ad altre ragioni, era chiesto «l'accertamento della presunta nullità ovvero la pronuncia di annullamento della delibera assembleare del 25 ottobre 2018».
Il Tribunale di Roma al termine dell'istruttoria dichiarava l'inammissibilità della domanda. Per il magistrato romano, l'azione era stata carente dell'interesse all'impugnazione. Per questo motivo, la condanna alle spese di lite era inevitabile, anche se veniva parzialmente ridotta in ragione delle motivazioni in sentenza.
Impugnazione delibera: l'interesse ad agire
Tutti gli addetti ai lavori sanno che, per impugnare un deliberato assembleare dinanzi al giudice competente, è necessario che l'attore abbia un interesse giuridicamente rilevante «Per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse (Art. 100 cod. proc. Civ.)».
Per evitare che la propria azione legale sia dichiarata inammissibile, il condòmino deve provare che, a seguito della decisione assunta durante la riunione, ha subito un pregiudizio economico «il condomino, il quale intenda proporre l'impugnativa di una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale (Cass. Civ. sent. n. 6128/2017)».
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O ancora «L'interesse all'impugnazione di una Delib. dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., postula, peraltro, che la stessa Delib. appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio (Cass. Civ. sent. n. 10865/2016)».
Di conseguenza alle osservazioni della Cassazione sull'argomento, se si tratta di contestare una decisione, meramente programmatica, cioè priva di concreti effetti giuridici per i condòmini, la stessa non può essere impugnata.
In questo caso, infatti, il provvedimento dell'assemblea non genera diritti o doveri in capo ai singoli proprietari. Per questa ragione, impugnare un deliberato di tal guisa sarebbe privo d'interesse.
L'assemblea che approva un progetto lavori non è impugnabile
In un condominio, se l'assemblea si limita ad approvare un progetto d'intervento su un bene comune, rimandando il conferimento dell'appalto e l'approvazione della spesa ad una successiva assemblea, essa è di natura, meramente, programmatica.
I condòmini, quindi, con un provvedimento come questo, non assumono alcuna decisione in grado di quantificare la spesa e di accollare oneri in capo alla collettività.
Per fare ciò, è necessario che la delibera contenga l'approvazione definitiva dei lavori e la pedissequa ripartizione degli stessi tra i vari partecipanti al condominio «in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione (…) la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi (Cassazione 2 maggio 2013, sentenza n. 10235)».
Quindi, solo l'assemblea con la quale si conferisce l'appalto e si approva il piano di riparto tra i condòmini è ricorribile, poiché, se illegittima, è in grado di arrecare pregiudizio al singolo.
Viceversa, un deliberato contenente delle prescrizioni esclusivamente programmatiche non è impugnabile, poiché manca un interesse, giuridicamente, rilevante nell'annullare una decisione che non attribuisce diritti oppure obblighi in capo ai vari proprietari.
