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Quali tabelle millesimali si utilizzano per approvare i lavori sull'ascensore condominiale?
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Quali tabelle millesimali si utilizzano per approvare i lavori sull'ascensore condominiale?

Approvazione lavori dell'impianto ascensore, si usa la tabella di proprietà per il calcolo delle maggioranze

Avv. Alessandro Gallucci  

«Buongiorno amici di Condominioweb! Nel condominio in cui vivo dobbiamo deliberare lavori di manutenzione straordinaria sull'impianto di ascensore. Grossi interventi per una decina di migliaia di euro.

Siamo consapevoli che sia debba farli, ma come sempre qualcuno la vorrebbe tirare per le lunghe. I proprietari degli ultimi piani, in particolare, siccome pagano di più, dicono che il loro voto peserà in misura maggiore, anche perché per deliberare questi interventi i quorum si calcolano utilizzando le tabelle per l'ascensore.

Vi risulta?»

Quante sono le tabelle millesimali ed a che cosa servono?

Le tabelle millesimali sono uno strumento utile in condominio a due scopi:

  • ripartizione delle spese;
  • funzionamento dell'assemblea.

Il codice civile non dice esattamente quante debbano essere le tabelle millesimali.

=> Approvazione di nuove tabelle di ripartizione

Sicuramente una dev'esserci: il riferimento è alla così detta tabella generale ovvero tabella di proprietà, cioè quella che esprime il rapporto proporzionale tra unità immobiliari di proprietà esclusiva e parti comuni.

Da questa, che è la base imprescindibile per il funzionamento del condominio, si possono derivare poi altre tabelle specificamente destinate alla ripartizione delle spese di gestione e manutenzione delle parti comuni.

Si pensi alla tabella millesimale per la manutenzione delle scale e dell'ascensore, che si redige in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 c.c.

Si pensi, poi, alle tabelle per la ripartizione delle spese del consumo dell'energia elettrica, ovvero a quelle per il riscaldamento, ecc.

=> Lavori ascensore: a carico dei nuovi proprietari se la vecchia delibera era solo preparatoria

Per lungo tempo è stato incerto se per l'approvazione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condòmini (filone interpretativo maggioritario) - in quanto atto volitivo teso ad affermare il valore delle unità immobiliari rispetto alle parti comuni - ovvero fosse bastevole il voto a maggioranza, inquadrandosi le tabelle come mero strumento di rilevazione di un dato già esistente e utile solamente agli aspetti gestori del condominio.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477 del 2010 hanno fatto prevalere questa seconda soluzione: le tabelle millesimali redatte in conformità ai criteri legali indicati dagli artt. 1118 c.c. e 68-69 disp. att. c.c. possono essere approvate a maggioranza.

Il principio, pare, abbia retto anche ai correttivi introdotti nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012 che si è soffermata solamente sulla fattispecie della revisione delle tabelle millesimali.

Perché si usa la tabella di proprietà per il calcolo delle maggioranze assembleari?

La risposta al quesito e quindi a quello che abbiamo posto nel titolo dell'articolo la si trae da una lettura coordinata di tre articoli di legge e più nello specifico;

  • art. 1118, primo comma, c.c.;
  • art. 1136 c.c.;
  • art. 68, primo comma, disp. att. c.c.

L'art. 1118 c.c. specifica che il diritto i ogni condòmino sulle parti comuni «è proporzionale al valore dell'unità immobiliare» ed è completato dall'art. 68 disp. att. c.c. il quale precisa che tale valore «è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».

Completa l'opera, è il caso di dire, l'art. 1136 c.c. che in relazione al calcolo dei quorum deliberativi fa riferimento al valore dell'edificio.

Valore millesimale, ossia quello indicato dall'art. 1118 c.c. e non dalle altre tabelle, quali ad esempio quelle conformi ai dettami dell'art. 1124 c.c., il cui unico scopo è consentire la ripartizione delle spese.

Ecco perché per deliberare lavori sull'impianto di ascensore si utilizzano le tabelle millesimali generali, salvo poi suddividere le spese - in assenza di differenti convenzioni - secondo i criteri indicati dall'art. 1124 c.c.

Cerca: tabella millesimali lavori ascensore

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Vittorio D'Amora
Vittorio D'Amora martedì 02 gennaio 2018 alle ore 13:58

Salve, considerato che per rendere valida un'assemblea,sono necessari i millesimi giusti, compresi quelli dei negozi,nel momento in cui bisogna decidere sui lavori da effettuarsi al rifacimento dell'ascensore,i negozi hanno potere deliberativo su detti lavori,nonostante non hanno nessun interesse ed utilizzo?.

Marcello
Marcello martedì 02 gennaio 2018 alle ore 15:13

I costi di manutenzione straordinaria di un impianto ascensore ex novo dovrebbero essere ripartiti secondo la "tabella di proprietà" delle sole unità che ne usufruiscono in quanto fanno parte del "capitale immobiliare" e quindi non tenendo conto della percorrenza ed evitando interessamento di tutte quelle porzioni che non sono interessate all'uso dell'impianto (es.:negozi e/o porzioni esterne).

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 03 gennaio 2018 alle ore 14:32

@Vittorio: si, perché se i titoli d'acquisto ovvero il regolamento contrattuale non li escludono dalla comproprietà dell'ascensore, i titolari dei locali commerciali sono comunque potenziali utilizzatori di quei beni.

CAMILLO50
CAMILLO50 mercoledì 03 gennaio 2018 alle ore 18:14

non condivido la lettura della sentenza 18477 del 2010, che non è relativa alle tabelle generali di proprietà, ma ribadisce solo che le tabelle di riparto possono essere modificate anche senza l'unanimità ( rammento che l'argomento era la modifica della tabella di riparto spese riscaldamento in conseguenza del riparto a tabella dove un condomino aveva ampliato il volume riscaldato - una veranda - e sosteneva che senza la sua approvazione le tabelle di riparto non potevano essere modificate).

FIENGO NUNZION
FIENGO NUNZION lunedì 02 luglio 2018 alle ore 12:48

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