#1 Inviato 31 Agosto, 2017 Si presenta il seguente problema. Un condomino, proprietario con uso eslusivo di un terrzzo a livello della sua abitazione, che costituisce lastrico solare per una verticale del condominio, di sua iniziativa (pertanto senza alcuna autorizzazione dell'amministratore e degli altri condomini sottostanti) ha effettuato a proprie spese lavori di rifacimento della pavimentazione del lastrico. Terminati tali lavori, effettuati da una impresa scelta autonomamente dal condomino, si sono verificate ripetute infiltrazioni di acqua meteoriche agli appartamenti dei condomini sottostanti. Come constatato successivamente da un perito incaricato dal condominio è stato accertato che tali infiltrazioni sono causate da un lavoro non eseguito a regola d'arte. L'impresa che ha effettuato i lavori è cessata. Detto ciò, il proprietario che ha in uso esclusivo il lastrico solare (autore dei lavori) non intende accollarsi l'intero onere ripristino della pavimentazione e pretende la ripartizione 1/3 e 2/3. In base al nuovo orientamento delle sezioni unite, il principio di ripartizione enunciato non trova applicazione laddove si riesca a dimostrare che il danno ha avuto origine non già dalla mancata manutenzione della cosa comune, ma ad altre condotte ascrivibili in via esclusiva al proprietario del lastrico in uso esclusivo. Che ne pensa?
#2 Inviato 31 Agosto, 2017 Immagino che non abbiate quindi una certificazione di avvenuto collaudo. Comunque è strano dato che già dal primo lavoro e azione d'opera nei confronti del lastrico solare esclusivo, la ripartizione non sia stata eseguita secondo Legge ossia secondo art. 1126 c.c., a meno che non vi sia una norma contrattuale all'unanimità che stabilisca il contrario.
#3 Inviato 31 Agosto, 2017 la spesa per la sola pavimentazione è a carico del proprietario del lastrico, ma è un intervento da sconsigliare proprio perché si danneggia l'impermeabilizzazione, come nel caso in esame, normalmente i due interventi si fanno contestualmente. In ogni caso se il lavoro viene fatto soltanto per cambiare il pavimento,la spesa complessiva sarà tutta a carico del proprietario del terrazzo, se invece il lavoro viene fatto perché ci sono delle infiltrazioni, la spesa sara ripartita in base all'art. 1126 c.c. Nel caso specifico ritengo che se si dimostra che le infiltrazioni sono state causate per i lavori di rifacimento della pavimentazione eseguiti in autonomia dal proprietario del terrazzo,la spesa per il ripristino del terrazzo dovrebbe essere a carico di quest'ultimo
#4 Inviato 31 Agosto, 2017 Il condòmino proprietario del lastrico solare ha svolto lavori che poteva svolgere, per la cui realizzazione bene ha fatto a non chiedere autorizzazione a nessuno, trattandosi di opere di natura ordinaria e che, anzi, avrebbero dovuto "migliorare" la tenuta della pavimentazione evidentemente logora. Il fatto che a seguito di tale intervento si siano verificate infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, imputa allo stesso condòmino la responsabilità del danno, che dovrà (a mio giudizio) pagare per intero, ivi compresi gli eventuali danni ai locali sottostanti. In presenza di polizza globale fabbricati bisognerà vedere cosa deciderà il perito per l'eventuale risarcimento di terzi.
#5 Inviato 10 Settembre, 2017 Tornado al tema della discussione, l'assemblea pariziale del Condominio ha deliberato di addebitare al condomino che ha in uso esclusivo il terrazzo (e che ha effettuato i lavori di pavimentazione causando i noti danni alla impermeabilizzazione del lastrico solare) interamente la sola ripavimentazione, suddividendo il resto dei lavori approvati 1/3 a suo carico e 2/3 a carico dei condomini sottostanti. Lo stesso condomino in assemblea si è astenuto. Qualora dissenziente, il condomino potrebbe impugnare la delibera assembleare? In tal caso, entro quanto tempo e che effetti avrebbe?
#6 Inviato 10 Settembre, 2017 Tornado al tema della discussione, l'assemblea pariziale del Condominio ha deliberato di addebitare al condomino che ha in uso esclusivo il terrazzo (e che ha effettuato i lavori di pavimentazione causando i noti danni alla impermeabilizzazione del lastrico solare) interamente la sola ripavimentazione, suddividendo il resto dei lavori approvati 1/3 a suo carico e 2/3 a carico dei condomini sottostanti. Lo stesso condomino in assemblea si è astenuto.Qualora dissenziente, il condomino potrebbe impugnare la delibera assembleare? In tal caso, entro quanto tempo e che effetti avrebbe? L'assemblea è stata addirittura magnanima, dal momento che il rifacimento del lastrico solare doveva essere posto interamente a carico del condòmino, responsabile, se dimostrato, di aver cagionato il danno. Dal momento che l'unica spesa che dovrà sostenere interamente è quella di pavimentazione, bene farebbe ad accettare la delibera. Nel caso in cui decidesse di impugnarla, dovrebbe farlo nei termini indicati nell'art. 1137 cc, e cioè entro 30 giorni dalla delibera stessa, poichè il ricorrente era presente in assemblea. Sarà in prima istanza la medaizione e successivamente il giudice, a stabilire la liceità della decisione assembleare, col rischio che il condòmino si veda addebitate le spese del procedimento e l'intero importo dei lavori. Ma naturalmente sarà il giudice a stabilirlo.
#7 Inviato 10 Settembre, 2017 La sostituzione della pavimentazione effettuata dal proprietario esclusivo del terrazzo a livello ha casuato dei danni al condominio, che si vede costretto ad intervenire sulla impermeabilizzazione per eliminare le infiltrazioni di umidità negli appartamenti sottostanti, e danni agli appartamenti sottostanti. Pertanto, l’assemblea ed i condomini danneggiati, in base alla perizia di parte dovrebbero quantificare i danni da richiedere al proprietario esclusivo del lastrico. In caso di diniego delle proprie responsabilità da parte del proprietario esclusivo, l’assemblea (in questo caso l’amministratore potrebbe agire in autonomia) e i condomini, per i danni subiti da ciascuno di loro, possono rivolgersi al giudice affinchè si pronunci sulle responsabilità e sull’eventuale entità del danno causato. La delibera risulterebbe nulla limitatamente al punto in cui attribuisce al proprietario esclusivo del lastrico, a parziale indennizzo del danno causato, il costo totale della pavimentazione, in deroga a quanto (1/3) stabilisce l’art. 1126.
