Superbonus su un'abitazione con distinte particelle catastali unite di fatto a fini fiscali
I lavori di efficientamento energetico effettuati su un'abitazione composta da tre distinte particele catastali unite di fatto a fini fiscali fruiscono del superbonus?
La domanda, rivolta da un contribuente all'Agenzia delle Entrate, è stata trattata con la risposta n. 122 del 22 febbraio 2021 e, lo anticipiamo, ha ricevuto riscontro positivo da parte dell'Ufficio.
Vediamo come e perché.
Partiamo come sempre dall'analisi dell'istanza, per poi vedere la risposta.
Istanza su superbonus su un'abitazione con distinte particele catastali unite di fatto a fini fiscali
L'immobile oggetto dell'intervento è l'abitazione principale dell'istante ed è composto da tre particelle catastali, acquisite e ristrutturate in tempi diversi, ed accatastate nel 2010 con la situazione finale "post lavori". Le unità sono tutte a destinazione residenziale.
L'istante è proprietario al cento per cento di due delle tre unità mentre la terza unità è sua al cinquanta per cento e per il restante cinquanta per cento di sua moglie, in regime di separazione dei beni.
Egli afferma che le tre particelle sono "strettamente connesse e praticamente inutilizzabili singolarmente a fini residenziali": nelle prime due unità immobiliari vi è la "zona notte" e manca la cucina, mentre nella terza, vi è in prevalenza la "zona giorno", con la cucina e una parte destinata a soggiorno (oltre a bagni e locali "accessori").
Assemblea per il superbonus o assemblee per il superbonus?
LiIstante afferma anche che "catastalmente le tre particelle sono state unite ai fini fiscali, come risulta dall'annotazione presente nella visura catastale" e che costituiscono "di fatto" un'unica residenza, corrispondendo ad unico contatore ENEL e, per via "dell'unione catastale" sono state esentate dal Comune dal pagamento dell'IMU, come prima casa.
La domanda è quindi se sia fruibile il superbonus per tutte e tre le particelle considerando che queste insieme compongono un'unità residenziale funzionalmente indipendente.
Superbonus e abitazione con distinte particelle catastali unite di fatto a fini fiscali, la risposta dell'AdE
Secondo l'istante la risposta è positiva: gli interventi riguardano di fatto un'unica unità residenziale funzionalmente indipendente, essendo le dette unità unite fiscalmente ed "inutilizzabili ai fini residenziali in quanto non dotate delle prescritte destinazioni d'uso che ne caratterizzano per l'appunto la fruizione".
Vediamo dunque la risposta data dall'Ufficio.
Superbonus per le villette a schiera, quando è possibile?
Come sempre, l'AdE premette il riferimento generale alla normativa. Per quel che interessa lo specifico, rammenta il concetto di unità funzionalmente indipendente.
In proposito spiega che a seguito delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio per il 2021 (L. n. 178/2020) (al comma 1-bis dell'art. 119 del Decreto Rilancio), un'unità immobiliare può dirsi funzionalmente indipendente se "dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale".
L'Agenzia ricorda poi che perché possano fruire del bonus, le unità immobiliari funzionalmente indipendenti devono avere la contestuale sussistenza della indipendenza funzionale e dell'accesso autonomo dall'esterno, mentre non importa che l'edificio plurifamiliare di cui fanno parte sia o no un condominio.
Il Decreto Rilancio specifica inoltre che per accesso autonomo dall'esterno dobbiamo intendere "un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva".
Altro elemento della normativa da tenere qui in considerazione è il numero massimo di unità su cui la singola persona fisica può fruire del superbonus, che è di due.
È dunque evidente che ove dovessimo considerarle singolarmente, l'agevolazione sarebbe possibile in parte.
Fusione ammessa solo se a seguito di interventi le unità perdono l'autonomia
Per rispondere al quesito l'Agenzia richiama un precedente atto di prassi, la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.
Per l'AdE, la fattispecie è riconducibile a quella esaminata nella circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 al paragrafo 1.7, dove testualmente si è affermato che "non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.
Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.
Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare: [...] l'inserimento, nel riquadro "Note relative al documento", della dizione "Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali"".
Premesso ciò, in considerazione delle norme e della prassi, oltre che della stretta interconnessione delle particelle catastali in questione unite ai fini fiscali, anche come risulta dall'annotazione presente nella visura catastale, e costituenti un'unica residenza, l'AdE ritiene che l'unità residenziale "solo formalmente costituita da tre distinte particelle catastali", debba considerarsi come unica unità residenziale unifamiliare; in quanto tale l'unità godrà di un unico limite di spesa ai fini del superbonus; le norme prevedono un unico tetto nel caso di unità immobiliare funzionalmente indipendente e edificio unifamiliare da un lato e edifici composti da più unità immobiliari, dall'altro: nel primo caso abbiamo un unico limite, nel secondo abbiamo un limite che va moltiplicato per il numero di unità che compongono l'edificio. In questo caso, afferma quindi l'AdE, avremo un unico limite.
