Il riscaldamento centralizzato è un'innovazione gravosa

Quando un condominio non è dotato di un impianto di riscaldamento centralizzato, i condòmini possono deliberarne l'installazione?

Sì, a meno che l'innovazione non ricade tra quelle vietate, ovvero possa:

recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
alterare il decoro architettonico;
rendere talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Ciò detto, è utile domandarsi, visto la sicura esosità della realizzazione, se la realizzazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato possa essere considerata un'innovazione gravosa.

Vale la pena rammentare che così un'innovazione gravosa e soprattutto quali siano le conseguenze in tema di deliberazione ed esecuzione degli interventi così definibili. La fattispecie è regolamentata dall'art. 1121 c.c. che si occupa altresì, ponendo medesima disciplina, delle innovazioni voluttuarie.

Innovazione gravosa ed esonero dall'uso e della proprietà

È gravosa, come si desume dall'attributo in esame, quella innovazione la cui realizzazione comporta l'esborso di una notevole somma di denaro.

In tali casi la realizzazione della innovazione è possibile se:

è suscettibile di utilizzazione separata;
pur non essendolo i favorevoli si siano dichiarati disposti a sobbarcarsi per intero le spese di realizzazione.

Date queste coordinate è consequenziale domandarsi quand'è che una somma di denaro può considerarsi gravosa?

Al riguardo va detto che se non c'è accordo tra le parti, è un giudice a dover esprimere questa valutazione. Mancando un parametro normativo, la Cassazione ha chiarito che esso va fatto «in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.[…] Occorre poi ricordare che lo stabilire se un'opera nuova integri o meno gli estremi dell'innovazione prevista dalla citata norma costituisce un'indagine di fatto insindacabile in Cassazione se sorretta da congrua e corretta motivazione» (Cass. 30 maggio 1996 n. 5028).

Esempio classico di innovazione gravosa riportato nella manualistica condominiale è quello della delibera di installazione (si badi: installazione ex novo, non sostituzione) di un ascensore.

Innovazioni gravose o voluttuarie e calcolo delle spese di subentro

Innovazione gravosa e subentro nell'uso e nella proprietà

Caratteristica fondamentale - anche se non assolutamente indispensabile - dell'innovazione gravosa è data del fatto che essa debba essere suscettibile di utilizzazione separata.

Ciò vuol dire che chi non è d'accordo con la sua realizzazione può tranquillamente rifiutarsi di partecipare alla spesa, con ciò rinunziando contestualmente alla possibilità di utilizzarla.

Per sempre? No, come recita il terzo comma dell'art. 1121 c.c., nel caso di innovazioni gravose «i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera»

Subentrare anche dopo trent'anni? Sì il facoltà prevista dalla norma in esame non è sottoposta a termine. Come specificato dalla Corte di Cassazione, il calcolo delle somme da corrispondere è ragguagliato «al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera» (Cass. 18 agosto 1993, n. 8746).

Se l'innovazione gravosa eseguita nel 2002 avrebbe avuto all'epoca, per il condòmino dissenziente, un costo pro quota di € 5.000,00 alla fine del 2018 il subentro per quella voce costerebbe € 6.361,50, più i costi delle riparazioni e sempre considerando l'usura del bene dovuta al passaggio del tempo.

Riscaldamento e innovazioni gravose

L'installazione di un impianto di riscaldamento centralizzato non esistente al momento della edificazione dell'edificio va considerata una innovazione gravosa.

In tal senso, in giurisprudenza, è stato affermato che «quando nell'edificio condominiale venga installata per volontà della maggioranza un impianto, come quello centralizzato di riscaldamento, destinato di fatto ad utilizzazione separata, per non essere collegato con una o più unità immobiliari, e la spesa relativa sia sopportata dai soli condomini che intendono usufruire del servizio deve ritenersi che il predetto bene non sia comune a tutti i condomini ma rimanga in comproprietà di coloro che ne hanno approvato l'installazione e sopportato la spesa, salva la facoltà per gli altri rimasti esclusi, ai sensi dell'art. 1121, comma 3, cod. civ. di partecipare al servizio previa contribuzione alle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera (Cass. n. 8746 del 1993 in motivazione).

Ne deriva che in questo caso la spesa va ripartita tra i soli condomini comproprietari che traggono utilità dal bene (art. 1123, comma 3, cod. civ.)» (Trib. Roma 5 febbraio 2018 n. 2488).

Sostanza: quando si decide della realizzazione di una innovazione gravosa suscettibile di utilizzazione separata, in condominio si viene a realizzare un condominio parziale (disciplinato per i profili relativi alle spese dall'art. 1123, terzo comma, c.c., per la figura si veda, tra le tante Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959), con conseguente proprietà e partecipazione alle decisioni ed alle spese solamente dei condòmini considerabili proprietari di quel bene.