#1 Inviato 13 Febbraio, 2014 Salve nel mio condominio con riscaldamento centralizzato alcuni sottotetti sono stati trasformati in mansarde abitabili con riscaldamento autonomo. Volendo modificare i millesimi di proprietà vorrei capire se i millesimi attribuiti alle mansarde partecipano alla manutenzione dell' impianto centralizzato (SI perchè l'impianto di riscaldamento è parte comune a tutto il condominio quindi anche alle mansarde) (NO perchè le mansarde non utilizzano l'impianto centralizzato in nessun modo. Grazie
#2 Inviato 13 Febbraio, 2014 Salve, sono appena iscritto.anche io ho un problema del genere.Ho acquistato nel 2001 un appartamento ricavato all'ultimo piano da magazzini e successivamente sanati dal costruttore. Questo appartamento non e' stato mai raggiunto dall'impianto di riscaldamento centralizzato ed infatti dopo averlo acquistato ho dovuto dotarlo a mie spese di un impianto autonomo. Oggi, dopo aver eseguito lavori di sostituzione del bruciatore della caldaia centralizzata l'amministratore mi ha addebitato la spesa relativa ai miei millesimi. Ho eccepito che pagare in quota i lavori di manutenzione straordinaria non mi spetta. Ho torto o ragione| Grazie x le risposte che vorrete darmi. Jfk
#3 Inviato 15 Febbraio, 2014 Non pensavo che il mio problema non meritasse neppure una risposta, ...neppure dello staff. Esperti, mi date una mano? Grazie.
#4 Inviato 15 Febbraio, 2014 Non pensavo che il mio problema non meritasse neppure una risposta, ...neppure dello staff. Esperti, mi date una mano? Grazie. Non sono un esperto tuttavia rispondo al tuo quesito. L'impianto di riscaldamento centralizzato è parte comune dell'edificio e il costo della caldaia e di tutti gli accessori (canna fumaria ecc.ecc.) è ripartito tra tutti i proprietari per millesimi di proprietà; il fatto che le mansarde non usufruiscono del riscaldamento centralizzato non vuol dire nulla perché potenzialmente potrebbe usufruirne.I millesimi attribuiti alla mansarda partecipano alle spese di manutenzione. Ciao Nicola.L
#6 Inviato 17 Febbraio, 2014 Non sono un esperto tuttavia rispondo al tuo quesito.L'impianto di riscaldamento centralizzato è parte comune dell'edificio e il costo della caldaia e di tutti gli accessori (canna fumaria ecc.ecc.) è ripartito tra tutti i proprietari per millesimi di proprietà; il fatto che le mansarde non usufruiscono del riscaldamento centralizzato non vuol dire nulla perché potenzialmente potrebbe usufruirne.I millesimi attribuiti alla mansarda partecipano alle spese di manutenzione. Ciao Nicola.L Buonasera, non condivido l'opinione. Le mansarde non appartengono al sistema centralizzato edificio-impianto, di conseguenza sono da ritenere non di competenza. Il sistema di riscaldamento autonomo dell mansarde può generare beneficio al condominio, assorbendo di fatto in sua vece le dispersioni termiche.
#7 Inviato 18 Febbraio, 2014 Ciao a tutti, i proprietari dei locali che non sono MAI stati allacciati all'impianto di riscaldamento condominiale non devono pagare nessuna quota relativa alla spesa di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto. Lo ha già stabilito la cassazione con la sentenza che vi segnalo ( Cassazione, sez. II civile, sentenza 27.01.2004 n. 1420 ). Spero di esservi stato utile.
#9 Inviato 20 Febbraio, 2014 Salve, solo ora ho letto le gradite risposte al mio quesito ed ho preso visione della sentenza di Cassazione 1420 del 27/01/2004 dove si precisa che non devono partecipare alle spese di manutenzione " ...i condomini proprietari solo di tali locali (box, cantine)"... Questa sentenza mi sembra perfetta per jfk che è proprietario solo dell' appartamento nel sottotetto (anche se Cassazione cita BOX e CANTINE), mentre nel mio caso la mansarda è pertinente all' alloggio sottostante con riscaldamento centralizzato. La nuova tabella dei millesimi di proprietà consentirà di scorporare alloggio e mansarda, ma sono proprietario non solo del sottotetto. Cosa ne pensate? Grazie.
#10 Inviato 20 Febbraio, 2014 Non posso darti informazioni certe, ma nel tuo caso il mio pensiero è che, se l'appartamento è unico, dovrai pagare la quota per la manutenzione con la somma totale dei millesimi (appartamento + mansarda). Ma è soltanto un mio pensiero senza fonti certe a cui attingere, e quindi potrei sbagliarmi.
#11 Inviato 21 Febbraio, 2014 Salve, ringrazio RobertoRoma per i suoi interventi, ma apprezzerei qualche altro parere prima di fare casini in assemblea. Preciso che i sottotetti senza riscaldamento sono sempre stati di proprietà degli alloggi sottostanti. Con la trasformazione dei sottotetti in mansarde abitabili si revisioneranno i millesimi e le mansarde avranno una specifica riga nella tabella millesimale, quindi tecnicamente l'attribuzione delle spese potrebbe essere separata, prevalesse l'ipotesi di Nanojoule. Grazie
#12 Inviato 21 Febbraio, 2014 Salve,ringrazio RobertoRoma per i suoi interventi, ma apprezzerei qualche altro parere prima di fare casini in assemblea. Preciso che i sottotetti senza riscaldamento sono sempre stati di proprietà degli alloggi sottostanti. Con la trasformazione dei sottotetti in mansarde abitabili si revisioneranno i millesimi e le mansarde avranno una specifica riga nella tabella millesimale, quindi tecnicamente l'attribuzione delle spese potrebbe essere separata, prevalesse l'ipotesi di Nanojoule. Grazie buongiorno, Il sottotetto non ha quindi mai avuto abitabilità, quindi non é mai entrato nel sistema edificio-impianto. Se mai ciò avennissse, ovvveroosia fosse dotato di abitabilità sarà sogggetto alle prescrizioni di isolamento ed efficienza termica richieste. Appare ovvio che in questo caso le tabelle millesimali di riscaldamento doranno essere rivalutate.
#13 Inviato 21 Febbraio, 2014 Per il sottotetti era stata concessa sanatoria per opere abusive nel 1990 (da sottotetto in mansarda abitabile) quindi senza la necessità di essere soggetti alle prescrizioni di altezze, luci, isolamento o quant'altro previsto dalle norme edilizie. Ovviamente i sottotetti non erano allacciati al riscaldamento centrale e così sono rimasti avendoli noi dotati di riscaldamento autonomo. Le tabelle del riscaldamento non sono mai state variate ne mai messe in discussione. Questa revisione di tabelle che prevede anche un aumento dei millesimi di proprietà per i proprietari di alloggio/mansarda ( 5 su 18) forse non era neppure dovuta, ma è stato accettata per cercare un modus vivendi più civile tra condomini (mansardati e ...invidiosi...). Per contribuire anche alla manutenzione straordinaria del centralizzato spererei possano bastare i millesimi del solo alloggio, così come spero, stante la situazione descritta, in vostro ulteriore "esperto" contributo. Grazie
#14 Inviato 22 Febbraio, 2014 Per il sottotetti era stata concessa sanatoria per opere abusive nel 1990 (da sottotetto in mansarda abitabile) quindi senza la necessità di essere soggetti alle prescrizioni di altezze, luci, isolamento o quant'altro previsto dalle norme edilizie. Ovviamente i sottotetti non erano allacciati al riscaldamento centrale e così sono rimasti avendoli noi dotati di riscaldamento autonomo. Le tabelle del riscaldamento non sono mai state variate ne mai messe in discussione.Questa revisione di tabelle che prevede anche un aumento dei millesimi di proprietà per i proprietari di alloggio/mansarda ( 5 su 18) forse non era neppure dovuta, ma è stato accettata per cercare un modus vivendi più civile tra condomini (mansardati e ...invidiosi...). Per contribuire anche alla manutenzione straordinaria del centralizzato spererei possano bastare i millesimi del solo alloggio, così come spero, stante la situazione descritta, in vostro ulteriore "esperto" contributo. Grazie Come già detto nel post n.ro 4 l'impianto di riscaldamento è parte comune dell'edificio: art.1117 c.c. comma 3 e le spese sono ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i condomini proprietari. Anche se non hai l'impianto di riscaldamento nella mansarda non significa che domani non potresti usufruirne "potenziale uso". Infine ti dico che tutte le risposte che ti sono state date sono abbastanza chiare. Ciao Nicola.L
#15 Inviato 22 Febbraio, 2014 Risposte chiare, ma contradittorie. Grazie del tuo contributo,ma mi restano i dubbi. Ciao
#16 Inviato 22 Febbraio, 2014 Risposte chiare, ma contradittorie. Grazie del tuo contributo,ma mi restano i dubbi. Ciao Scusa grappolo quali sono i contraddittori e quali i tuoi dubbii? Ciao Nicola
#17 Inviato 22 Febbraio, 2014 Ciao Nicola L. Ti definisci non esperto dell' argomento, ma ho grande rispetto di un "utente gold" e non vorrei innescare un' inutile polemica. Attribuendo al tuo ultimo post una valenza positiva (non polemica) trovo il tuo parere in contradizione con quello di Nanojoule. Anche leggendo la sentenza della Cassazione mi rimane il dubbio che avevo quando ho aperto la Discussione. In buona sostanza, fossi proprietario solo della mansarda (mai raggiunta dal riscaldamento centrale) penso che NON dovrei partecipare alla manutenzione (come succede con il box). Possedendo alloggio+ mansarda mi rimane il dubbio che ha originato la discussione. Grazie x l' attenzione. Ciao
#18 Inviato 22 Febbraio, 2014 Risposte chiare, ma contradittorie. Grazie del tuo contributo,ma mi restano i dubbi. Ciao Buonasera, per meglio capire da parte mia, faccio una sintesi. Trattasi di condominio con impianto termico centralizzato avente dei sottotetti mai riscaldati che sono stati modificati ed utilizzatti a mansarda con riscaldamento autonomo. Le mandarde (sottotetti) quindi non appartargono al sistema edificio-impianto centralizzato. Se così fosse la loro valenza millesimale è ininflente ed estranea a quella relativa all'impianto di riscaldamento centralizzato. Chiedo quindi se ho ben intuito ed appreso le informazioni dal post.
#19 Inviato 23 Febbraio, 2014 Ciao Nicola L.Ti definisci non esperto dell' argomento, ma ho grande rispetto di un "utente gold" e non vorrei innescare un' inutile polemica. Attribuendo al tuo ultimo post una valenza positiva (non polemica) trovo il tuo parere in contradizione con quello di Nanojoule. Anche leggendo la sentenza della Cassazione mi rimane il dubbio che avevo quando ho aperto la Discussione. In buona sostanza, fossi proprietario solo della mansarda (mai raggiunta dal riscaldamento centrale) penso che NON dovrei partecipare alla manutenzione (come succede con il box). Possedendo alloggio+ mansarda mi rimane il dubbio che ha originato la discussione. Grazie x l' attenzione. Ciao Noi stiamo discutendo,tranquillamente e pacatamente, e lontanamente dobbiamo pensare ad innescare polemiche. Ho letto la tua risposta ed allora ti propongo un esempio banale: se tu fossi proprietario della sola mansarda ed avresti attribuito alla tua proprietà determinati millesimi - anche uno - parteciperesti alle spese per l'acquisto di una parte comune dell'edificio. Quindi il problema dov'è? Nanojoule ti sta dicendo la stessa cosa ( i box credo che abbiano una tabella millesimale a parte ). Se alla mansarda non sono stati attribuiti millesimi di proprietà il problema non sussiste.Questo è il mio pensiero. Ciao Nicola.L
#20 Inviato 23 Febbraio, 2014 Belle e corretta sintesi Nanojoule, ma i mm di PROPRIETA' attribuiti alle mansarde si sommano a quelli dell' alloggio e correttamente contribuiscono alle spese e alle manutenzioni. Ecco il punto !! Anche alla manutenzione dell' impianto termico ? SI secondo Nicola L. in quanto mm di proprietà. FORSE NO secondo la Cassazione ( Sez.II N°1420 del 27/01/2004) di cui riporto un sunto della sentenza che fa SICET: "Se nel condominio ci sono locali (box, cantine, ETC.) ai quali non giunge il servizio comune di riscaldamento centralizzato i proprietari di tali unità non sono contitolari dell'impianto. Pertanto non essendo loro attribuita in comunione la proprietà del riscaldamento centralizzato, le spese di conservazione non possono ricadere su di loro" E allora ? Essendo le nostre tabelle in revisione, io proporrei una specifica tabella, come quella dei box, magari da affiancare a quella del riscaldamento, che tenga conto di quanto sopra ( scorporando i mm di proprietà), ma io sono solo un condomino e prima di fare casino in assemblea (ci vuole l'unanimità x l' approvazione) ho chiesto il parere ai frequentatori del Forum. Scusate se mi sono dilungato e in parte ripetuto.
#21 Inviato 24 Febbraio, 2014 Belle e corretta sintesi Nanojoule, ma i mm di PROPRIETA' attribuiti alle mansarde si sommano a quelli dell' alloggio e correttamente contribuiscono alle spese e alle manutenzioni. Ecco il punto !! Anche alla manutenzione dell' impianto termico ? SI secondo Nicola L. in quanto mm di proprietà.FORSE NO secondo la Cassazione ( Sez.II N°1420 del 27/01/2004) di cui riporto un sunto della sentenza che fa SICET: "Se nel condominio ci sono locali (box, cantine, ETC.) ai quali non giunge il servizio comune di riscaldamento centralizzato i proprietari di tali unità non sono contitolari dell'impianto. Pertanto non essendo loro attribuita in comunione la proprietà del riscaldamento centralizzato, le spese di conservazione non possono ricadere su di loro" E allora ? Essendo le nostre tabelle in revisione, io proporrei una specifica tabella, come quella dei box, magari da affiancare a quella del riscaldamento, che tenga conto di quanto sopra ( scorporando i mm di proprietà), ma io sono solo un condomino e prima di fare casino in assemblea (ci vuole l'unanimità x l' approvazione) ho chiesto il parere ai frequentatori del Forum. Scusate se mi sono dilungato e in parte ripetuto. La sentenza della Corte di Cassazione ti insinua il dubbio -"Forse no" secondo la Cassazione (Sez.II N° 1420 del 27/01/2004) -. La cosa migliore è chiarire in assemblea questo dubbio affinchè le tabelle siano realizzate con in modo chiaro anche in presenza di una sentenza dubbiosa ( che non fa primavera). Ciao Nicola.L
#22 Inviato 24 Febbraio, 2014 Come già detto nel post n.ro 4 l'impianto di riscaldamento è parte comune dell'edificio: art.1117 c.c. comma 3 e le spese sono ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i condomini proprietari. Anche se non hai l'impianto di riscaldamento nella mansarda non significa che domani non potresti usufruirne "potenziale uso".Infine ti dico che tutte le risposte che ti sono state date sono abbastanza chiare. Ciao Nicola.L Il "potenziale uso" è cosa diversa e nel caso specifico le quote pro milleismi delle mansarde non vanno calcolate nella tabella di ripartizione del riscaldamento. Si considera alla stregua di "condominio parziale" e di "innovazione ad uso separabile"...in buona sostanza si paga solo e quando ci si allaccerà all' impianto condominiale. Visto che hanno provveduto autonomamente la cosa difficilmente si verificherà.
#23 Inviato 24 Febbraio, 2014 Belle e corretta sintesi Nanojoule, ma i mm di PROPRIETA' attribuiti alle mansarde si sommano a quelli dell' alloggio e correttamente contribuiscono alle spese e alle manutenzioni. Ecco il punto !! Anche alla manutenzione dell' impianto termico ? SI secondo Nicola L. in quanto mm di proprietà.FORSE NO secondo la Cassazione ( Sez.II N°1420 del 27/01/2004) di cui riporto un sunto della sentenza che fa SICET: "Se nel condominio ci sono locali (box, cantine, ETC.) ai quali non giunge il servizio comune di riscaldamento centralizzato i proprietari di tali unità non sono contitolari dell'impianto. Pertanto non essendo loro attribuita in comunione la proprietà del riscaldamento centralizzato, le spese di conservazione non possono ricadere su di loro" E allora ? Essendo le nostre tabelle in revisione, io proporrei una specifica tabella, come quella dei box, magari da affiancare a quella del riscaldamento, che tenga conto di quanto sopra ( scorporando i mm di proprietà), ma io sono solo un condomino e prima di fare casino in assemblea (ci vuole l'unanimità x l' approvazione) ho chiesto il parere ai frequentatori del Forum. Scusate se mi sono dilungato e in parte ripetuto. Non serve unanimità se la revisione di tabelle è dovuta ad errore di calcolo o ad aumento (20%) della quota millesimale. Quindi occhio ai calcoli. Credo che la sola modifica alla destinazione d' uso non influenzi "clamorosamente" i valori dele tabelkle millesimali "generali"...ma vista l' autonomia per il riscaldamento queste non debbeno essere minimamente modificate.
#24 Inviato 24 Febbraio, 2014 Nel ringraziare tutti per gli aiuti preciso che il motivo principale per cui si sta effettuando la revisione delle tabelle è proprio voler dare maggior valore agli alloggi con mansarda, quindi la revisione toccherà sopratutto la tabella di proprietà, non certo quella del riscaldamento mai stata in discussione. La delibera all' unanimità credo sia necessaria perché non ci sono errori di calcolo e la modifica di destinazione d'uso, anche facesse superare di> 1/5 la precedente quota di proprietà, non è sopraelevazione, ne incremento di superficie e neppure incremento o diminuzione di unità immobiliari, come recita art. 23 della riforma. Per concludere i condomini con mansarda accettano un aumento di mm di proprietà, (mi ripeto: per quieto vivere), ma non intendono che i millesimi "extra" portati in dote dalle mansarde partecipino alla manutenzione dell'impianto di riscaldamento. Cornuti e mazziati NO. Saluti a tutti
#25 Inviato 24 Febbraio, 2014 DACC 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Porre molta attenzione all' uso delle virgole !!! La norma di Legge và letta correttamente e non secondo come l' hai interpretata tu...per questo citavo i calcoli da farsi per sapere quali maggiroanze. Le "mutate condizioni" si riferiscono proprio al "cambiamento d' uso" che corrisponde al tuo caso. Poi come detto dubito la variazione d' uso di locali del sottotetto (mansarda) comporti aumenti millesimali di oltre il 20% che giustificherebbero maggioranza inferiori all ' unanimità. Solo per precisione di Legge.
