Accade frequentemente che il caseggiato abbia un rivestimento collocato su tutto l'involucro del fabbricato. Questo rivestimento può essere costituito da mattonelle che nel tempo cominciano a distaccarsi costringendo i condomini a continui e costosi interventi di sostituzione delle parti ammalorate e/o mancanti
La tentazione è quella di procedere alla rimozione totale di tutto il rivestimento per sostituirlo con materiale più moderno ed efficace per la protezione del palazzo.
Attualmente questa decisione potrebbe essere agevolata fiscalmente, rientrando nell'ambito dell'operazione "superbonus".
Tale delibera, però, per essere valida, richiederebbe il consenso di tutta la collettività condominiale.
È questo il principio espresso dal Tribunale di Milano in composizione collegiale nell'ordinanza del 30 settembre 2021.
Superbonus e sostituzione integrale del rivestimento (mattonelle) delle facciate: la vicenda
In un condominio veniva deciso, tra l'altro, la rimozione del klinker che rivestiva le facciate e la sua sostituzione col grès porcellanato, il cambio dei colori delle facciate, l'installazione ex novo, sulla facciata, di una fascia verticale (terra-cielo), in corrispondenza di ciascun balcone. In pratica il rivestimento veniva sostituito con un nuovo "cappotto termico".
Come è noto, le opere deliberate possono di fruire del beneficio fiscale, denominato comunemente "Superbonus 110%", previsto dall'art. 119 del D.L. n. 34/20202 (Decreto Rilancio).
Alcuni condomini, però, senza considerare il fattore superbonus, proponevano domanda cautelare di sospensione dell'esecutività delle delibere adottate dall'assemblea condominiale, aventi ad oggetto l'approvazione dei detti consistenti lavori edili (valore delle opere: 33 milioni e mezzo di euro), lamentando la lesione del decoro del caseggiato e la necessità del consenso unanime (cioè 1000/1000).
La domanda cautelare veniva respinta. Secondo il Tribunale, infatti, le modifiche deliberate sono funzionali al miglioramento delle condizioni dei palazzi datati.
Gli stessi condomini proponevano reclamo avverso l'ordinanza sfavorevole, sottolineando come la soluzione tecnica approvata alterasse sensibilmente lo stato di fatto del caseggiato, comportando nuovi colori e materiali, nonché l'introduzione di nuovi elementi architettonici (un elemento verticale di copertura dei balconi del tutto nuovo lungo la facciata).
In ogni caso, ribadivano la nullità delle delibere perché non adottate all'unanimità, in violazione dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. Sotto il profilo del periculum mettevano in rilievo il rischio di irreparabilità del danno, per l'enorme valore dei costi dei lavori, sul presupposto dell'incertezza del beneficio fiscale previsto dalla legge, il cui riconoscimento è subordinato al corretto espletamento della complessa procedura e al rispetto dei tempi stabiliti, circostanze che dipendono da soggetti terzi.
Per quanto sopra insistevano per l'accoglimento della richiesta di sospensione dell'esecutività delle delibere.
Che cosa fare se il condominio non vuole deliberare il superbonus?
La decisione: lesione del decoro e fumus boni juris
Secondo il Tribunale il reclamo è fondato, sussistendo il fumus boni juris per la lesione del decoro architettonico; come notano i giudici milanesi, infatti, è vero che l'intervento progettato è migliorativo sia sotto il profilo del risparmio energetico, sia tenuto conto delle attuali condizioni degli edifici (tesi sostenuta dal giudice di prime cure).
Tuttavia si osserva che, nel caso in esame, l'aspetto estetico che caratterizza le facciate del condominio subirebbe una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati: l'installazione del cappotto termico, infatti, comporterebbe il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali.
In particolare il Tribunale è certo della totale alterazione sotto il profilo estetico del caseggiato perché in sostituzione dell'attuale klinker si prevede di rivestire le facciate con grès porcellanato, così sostituendo un materiale lucido, formato da piastrelle di piccole dimensioni, con altro opaco, costituito da lastre ben più grandi, mentre la caratteristica dell'alternanza di due colori verrebbe mantenuta, ma le tinte non sarebbero le stesse (giallo e rosso) bensì altre, molto lontane da quelle attuali (marrone e bianco, secondo l'ultima versione del progetto); infine, a stravolgere ulteriormente il decoro del palazzo vi sarebbe un elemento — una fascia che corre lungo tutta la parete verticale delle facciate, in corrispondenza dei balconi — del tutto nuovo perché oggi non esistente, la cui funzione non viene considerata del tutto chiara e non precisata in sede giudiziale.
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Le conseguenze della lesione del decoro
Partendo dal presupposto che l'aspetto estetico che caratterizza le facciate del caseggiato sarà definitivamente compromesso per effetto degli interventi progettati, il Tribunale milanese ritiene che le rilevanti opere richiedano il consenso unanime dei condomini, che non vi è stato. Si nota, infatti, che il divieto previsto dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c.
è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato; inoltre, si sottolinea che la disciplina codicistica non è derogata dalle disposizioni dettate dal d.l. n. 34/2020, in quanto l'eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità dell'innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato (Cass. civ., n. 10371/2021).
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Il periculum in mora
Infine, secondo i giudici milanesi sussiste il periculum in mora, costituito dall'enorme pregiudizio economico che i condomini potrebbero subire qualora, nelle more del giudizio di merito, gli interventi dovessero essere iniziati e successivamente la delibera venisse annullata, con conseguente impossibilità di fruire dei benefici fiscali riconosciuti dalla legge e responsabilità per le obbligazioni pecuniarie maturate in favore degli esecutori.
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Alcune riflessioni critiche
La motivazione della sentenza si fonda sulla certezza che gli interventi deliberati alterino il decoro del caseggiato. Una tale tesi potrebbe essere sostenuta solo in presenza di una clausola di natura contrattuale che avesse ad oggetto specificatamente la conservazione dell'originaria facies architettonica dell'edificio condominiale: in tal caso vi sarebbe una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero "decoro architettonico" di cui ai citati artt. 1120 e 1138 c.c., con la conseguenza che, in presenza di opere esterne, persino migliorative, la loro realizzazione integrerebbe, di per sé, una vietata modificazione dell'originario assetto dello stabile.
In mancanza di un tale limite non si può impedire che - per esigenze manutentive - si proceda ad opere che comunque garantiscono, anche se con colori differenti (la caratteristica dell'alternanza di due colori verrebbe mantenuta), l'euritmia delle facciate.
In altre parole è pienamente condivisibile la tesi del condominio secondo cui non sono da considerarsi illegittime tutte le variazioni delle originarie linee dell'edificio.
Tale situazione potrebbe ricorrere se per effetto della sostituzione dell'attuale rivestimento si passasse da due colori ad uno solo o se si demolisse parte delle mattonelle con altre per nulla compatibili con quelle rimaste.
In ogni caso si avrebbe una delibera che non solo è diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato ma capace di migliorare il "decoro architettonico" della facciata (con l'aggiunta di una fascia che corre lungo tutta la parete verticale delle facciate, in corrispondenza dei balconi, la cui funzione è decorativa).
Del resto non si può neppure ignorare che le opere, destinate al vantaggio comune, siano attualmente ammortizzabili per effetto dei noti bonus fiscali.
