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live_sard960

Lavori facciate con gravi dimenticanze

Buongiorno a tutto il forum,

 

sono nuovo utente appena iscritto e, dopo varie ricerche, mi sono deciso nel chiedere i Vostri consigli su quanto sta succedendo nel mio condominio.

 

I fatti sono i seguenti:

 

Nel fine 2016, dopo tante e diverse assemblee si è deciso e deliberato il RIFACIMENTO COMPLETO di tutte le facciate del nostro palazzo ad un costo di 100.000€ (scrivo una cifra per rendere meglio il concetto del mio discorso).

I relativi preventivi si sono basati su computo metrico, 4 facciate e 3 computi metrici. Dopo qualche giorno e dopo che il contratto fù firmato tra il nostro amministratore e l'impresa, ci accorgiamo della mancanza di una facciata non inserita quindi nel totale del preventivo e nel contratto, costo di questa facciata risultato di 15.000€ da aggiungere ai 100.000€. Quindi, sotto richiesta di un condòmino, viene convocata un altra assemblea la quale alla fine è servita per constatare la mancanza di quella facciata sul totale preventivato decidendo alla fine di aggiungere anche questa facciata mancante.

 

Inizio Marzo 2018 (lavori ancora non iniziati!), un solo condòmino viene a sapere (dall'amministratore stesso) che risulta un altra mancanza nel totale dei lavori che sarebbe la tinteggiatura di una facciata non preventivata (20.000€). La causa? dovrebbe essere al 99% un errore dell'amministratore che non si è accorto di aver dimenticato una pagina nella trasmissione del computo metrico all'impresa dei lavori utile per stilare il preventivo. Quello che mi chiedo anche è come ha fatto l'impresa, così come il geometra ed amministratore, a non accorgersi che mancava la tinteggiatura di questa facciata se ha firmato un contratto dove è ben specificato il RIFACIMENTO COMPLETO di tutte e quattro le facciate? In un anno e poco più nessuno si era accorto di tutto ciò. Ma, nonostante quel condòmino ha chiesto verbalmente un assemblea urgente all'amministratore per mettere luce ai fatti con tutti i condòmini, l'amministratore si è rifiutato di convocare l'assemblea perchè a sua detta è importante iniziare i lavori subito perchè le condizioni delle facciate sono pericolanti (assolutamente non veritiero).

 

Metà Marzo 2018, iniziano i lavori proprio dalla parte della facciata dove manca il costo della pittura (20.000€) quindi ad oggi 03 Aprile il ponteggio è già posizionato. La scorsa settimana c'è arrivata una convocazione per assemblea straordinaria imminente con all'ordine del giorno il seguente: "Comunicazioni da parte della direzioni dei lavori inerenti i lavori della facciata" ovviamente è stato confermato dell'amministratore stesso che la questione riguarda la mancanza del preventivo sulla tinteggiatura di una sola facciata ed in più il geometra ci vorrà proporre un altro tipo di pittura su tutte la facciate (dopo un computo metrico e più di un anno si accorge solo adesso che vuole cambiare pittura?!) con costi che andranno a lievitare se venisse tutto approvato e deliberato.

 

Chiedo gentilmente un Vostro consiglio poichè la situazione sta degenerando con i relativi prezzi, siamo partiti da 100.000€ al quale prima mancava proprio una facciata da 15.000€, ora manca la tinteggiatura di una facciata 20.000€, ed in più anche una proposta di utilizzare una pittura con costi decisamente che andranno ad aumentare anche per questo!

 

Se avete bisogno di più dettagli o magari particolari che potrebbero esservi utili al fine di esser aiutato, chiedete pure...

 

Grazie

in più vorrei sapere se vi sono tutti gli estremi nel procedere per una revoca del mandato all'amministratore, la chiusura della gestione è fissata per il mese prossimo ma arrivati a questo punto l'intenzione è di procedere con una revoca prima del suo mandato!

Sarei abbastanza sicura nel concordare che l'amm.re abbia fatto disastri plurimi e reiterati nel tempo.

Prima che della revoca dell'amm.re, però, mi preoccuperei di censurare formalmente (presso l'amm.re in carica) le attività di una Impresa appaltatrice di cui...non è dato capire in base a quale contratto approvato dall'assemblea abbia aperto il cantiere...

Buongiorno a tutto il forum,

 

sono nuovo utente appena iscritto e, dopo varie ricerche, mi sono deciso nel chiedere i Vostri consigli su quanto sta succedendo nel mio condominio.

 

I fatti sono i seguenti:

 

Nel fine 2016, dopo tante e diverse assemblee si è deciso e deliberato il RIFACIMENTO COMPLETO di tutte le facciate del nostro palazzo ad un costo di 100.000€ (scrivo una cifra per rendere meglio il concetto del mio discorso).

I relativi preventivi si sono basati su computo metrico, 4 facciate e 3 computi metrici. Dopo qualche giorno e dopo che il contratto fù firmato tra il nostro amministratore e l'impresa, ci accorgiamo della mancanza di una facciata non inserita quindi nel totale del preventivo e nel contratto, costo di questa facciata risultato di 15.000€ da aggiungere ai 100.000€. Quindi, sotto richiesta di un condòmino, viene convocata un altra assemblea la quale alla fine è servita per constatare la mancanza di quella facciata sul totale preventivato decidendo alla fine di aggiungere anche questa facciata mancante.

 

Inizio Marzo 2018 (lavori ancora non iniziati!), un solo condòmino viene a sapere (dall'amministratore stesso) che risulta un altra mancanza nel totale dei lavori che sarebbe la tinteggiatura di una facciata non preventivata (20.000€). La causa? dovrebbe essere al 99% un errore dell'amministratore che non si è accorto di aver dimenticato una pagina nella trasmissione del computo metrico all'impresa dei lavori utile per stilare il preventivo. Quello che mi chiedo anche è come ha fatto l'impresa, così come il geometra ed amministratore, a non accorgersi che mancava la tinteggiatura di questa facciata se ha firmato un contratto dove è ben specificato il RIFACIMENTO COMPLETO di tutte e quattro le facciate? In un anno e poco più nessuno si era accorto di tutto ciò. Ma, nonostante quel condòmino ha chiesto verbalmente un assemblea urgente all'amministratore per mettere luce ai fatti con tutti i condòmini, l'amministratore si è rifiutato di convocare l'assemblea perchè a sua detta è importante iniziare i lavori subito perchè le condizioni delle facciate sono pericolanti (assolutamente non veritiero).

 

Metà Marzo 2018, iniziano i lavori proprio dalla parte della facciata dove manca il costo della pittura (20.000€) quindi ad oggi 03 Aprile il ponteggio è già posizionato. La scorsa settimana c'è arrivata una convocazione per assemblea straordinaria imminente con all'ordine del giorno il seguente: "Comunicazioni da parte della direzioni dei lavori inerenti i lavori della facciata" ovviamente è stato confermato dell'amministratore stesso che la questione riguarda la mancanza del preventivo sulla tinteggiatura di una sola facciata ed in più il geometra ci vorrà proporre un altro tipo di pittura su tutte la facciate (dopo un computo metrico e più di un anno si accorge solo adesso che vuole cambiare pittura?!) con costi che andranno a lievitare se venisse tutto approvato e deliberato.

 

Chiedo gentilmente un Vostro consiglio poichè la situazione sta degenerando con i relativi prezzi, siamo partiti da 100.000€ al quale prima mancava proprio una facciata da 15.000€, ora manca la tinteggiatura di una facciata 20.000€, ed in più anche una proposta di utilizzare una pittura con costi decisamente che andranno ad aumentare anche per questo!

 

Se avete bisogno di più dettagli o magari particolari che potrebbero esservi utili al fine di esser aiutato, chiedete pure...

 

Grazie

al di la della serie di errori fatti dall'amministratore, dal direttore lavori (se esiste) o dall'assemblea, l'unica cosa a cui potreste opporvi è il cambio di tipo di pittura per la facciata.

 

dico questo perchè se siete addivenuti alla determinazione di fare la manutenzione totale, dovete per forza farla a tutto il fabbricato, così come la tinteggiatura.

 

d'altra parte questi costi che sembrano far lievitare un impegno (parziale però) , se fossero stati inglobati fin dall'inizio avrebbero verosimilmente fatto comunque avere un esito positivo alla delibera.

Sarei abbastanza sicura nel concordare che l'amm.re abbia fatto disastri plurimi e reiterati nel tempo.

Prima che della revoca dell'amm.re, però, mi preoccuperei di censurare formalmente (presso l'amm.re in carica) le attività di una Impresa appaltatrice di cui...non è dato capire in base a quale contratto approvato dall'assemblea abbia aperto il cantiere...

 

il contratto è stato firmato, dopo approvazione e delibera assembleare, nel fine 2016 e consiste dei lavori per la manutenzione ordinaria del rifacimento COMPLETO della facciata (quattro lati), cornicioni e pilastri posti quest'ultimi all'interno delle proprietà private.

 

L'allegato del contratto riguarda il computo metrico oggetto d'appalto e denominato come allegato A e comprende 3 computi metrici inclusi le offerte dei prezzi. Questi ne costituiscono parte integrante e sostanziale.

 

In solo uno di questi tre computi metrici manca una pagina con la relativa voce riguardante la tinteggiatura. Preciso che il geometra che ha effettuato tutti i computi metrici, non ha dimenticato nessuna voce e la prova sta nel computo metrico nudo (senza prezzi dell'impresa).

L'impresa quando ha ricevuto il computo metrico di questa facciata, ha fatto un preventivo su ciò che gli era stato consegnato dal nostro amministratore. Quindi in ordine l'errore è stato dell'amministratore che doveva assolutamente accorgersi che mancava una pagina, successivamente l'impresa quando ha fatto il preventivo come ha fatto a non notare che mancava la tinteggiatura in quella facciata? eppure negli altri computi metrici la tinteggiatura è presente ovunque, eppure lui ha firmato un contratto nel quale è consapevole che il rifacimento delle facciate dev'essere completo. eppure nella premessa del contratto l'impresa dichiara di aver eseguito un attento e approfondito esame del computo metrico..

 

Questo mi pare un giochetto al quale voglio capire bene lo scopo, perchè l'amministratore sapeva di questa mancanza sin da prima che l'impresa aprisse il cantiere che però si rifiutò (sotto richiesta di un condòmino) di convocare un assemblea d'urgenza.

Oggi invece convoca un assemblea perchè l'impresa l'ha richiesta. bene.

 

Oltre a questo c'è anche un altro errore, nei preventivi basati su computi metrici vi è la voce fornitura e posa in opera di ponteggio ecc.... beh, in tre facciate dove vi è suolo pubblico il costo di questo è di 15€ al mq, mentre nella quarta facciata (quella dove manca la tinteggiatura oltretutto) è di 16,50€ al mq e questa facciata non richiede autorizzazioni al suolo pubblico perchè è posta nella nostra proprietà privata. Quindi vi sono anche incongruenze di prezzi appena uno svolta sulla facciata!

 

é da mandare via l'amministratore, e siamo nettamente oltre la maggioranza in questi giorni pronti a firmare una revoca all'amministratore ma come potrei (personalmente) buttare giù due righe con valide (presenti) motivazioni? e possiamo chiedere i danni all'amministratore stesso per negligenza?

Quello che mi chiedo anche è come ha fatto l'impresa, così come il geometra ed amministratore, a non accorgersi che mancava la tinteggiatura di questa facciata se ha firmato un contratto dove è ben specificato il RIFACIMENTO COMPLETO di tutte e quattro le facciate? In un anno e poco più nessuno si era accorto di tutto c

Che cosa si intende per rifacimento completo?

@ live_sard960

 

devi vedere cosa c'è scritto nel contratto di appalto che avete firmato con l'impresa.

 

il contratto risponde a ciò che avete deliberato in assemblea ?

ci sono 3 o quattro facciate ?

c'è la tinteggiatura di solo 3 facciate o è completa ?

 

avete previsto penali a carico dell'impresa e del committente ?

 

... ma l'approvazione fatta un anno e mezzo fa come è stata fatta ?

al di la della serie di errori fatti dall'amministratore, dal direttore lavori (se esiste) o dall'assemblea, l'unica cosa a cui potreste opporvi è il cambio di tipo di pittura per la facciata.

 

dico questo perchè se siete addivenuti alla determinazione di fare la manutenzione totale, dovete per forza farla a tutto il fabbricato, così come la tinteggiatura.

 

d'altra parte questi costi che sembrano far lievitare un impegno (parziale però) , se fossero stati inglobati fin dall'inizio avrebbero verosimilmente fatto comunque avere un esito positivo alla delibera.

non è detto, se i prezzi effettivi SENZA nessuna dimenticanza sarebbero stati chiari dall'inizio le relative decisioni nelle assemblee avrebbero preso una piega diversa.

 

Prova ne vale che ad oggi c'è una ribellione quasi totale da parte di tutti i condomini in merito ai fatti che stanno saltando fuori.

non è detto, se i prezzi effettivi SENZA nessuna dimenticanza sarebbero stati chiari dall'inizio le relative decisioni nelle assemblee avrebbero preso una piega diversa.

 

Prova ne vale che ad oggi c'è una ribellione quasi totale da parte di tutti i condomini in merito ai fatti che stanno saltando fuori.

posso essere d'accordo, ma siete voi condòmini che avete votato a favore di quell'offerta di quell'impresa a quel prezzo ...

 

non so se siate stati superficiali o non avete ben paragonato le offerte o siete stati allettati dal prezzo inferiore o addirittura siate stati raggirati, fatto sta che avete fatto firmare un contratto all'amministratore come committenti di quei lavori scritti sul contratto (che presumo siano quelli presentati nell'offerta).

avete nominato un vostro direttore dei lavori di fiducia ?

avete esaminato che il contratto fosse corrispondente all'offerta presentata ?

 

allo stato dei fatti c'è un contratto firmato che specifica cosa e come deve essere fatto e a quale importo.

@ live_sard960

 

devi vedere cosa c'è scritto nel contratto di appalto che avete firmato con l'impresa.

 

il contratto risponde a ciò che avete deliberato in assemblea ?

ci sono 3 o quattro facciate ?

c'è la tinteggiatura di solo 3 facciate o è completa ?

 

avete previsto penali a carico dell'impresa e del committente ?

 

... ma l'approvazione fatta un anno e mezzo fa come è stata fatta ?

 

il contratto fa riferimento agli allegati A che corrispondono ai computi metrici con i relativi prezzi finali ad ogni computo, sono 3 in tutto di cui uno che comprende facciata A+B, uno facciata C ed infine facciata D. nelle facciate A,B,C c'è la tinteggiatura mentre nel D manca l'ultima pagina ed ovviamente il preventivo termina col totale senza la tinteggiatura.

 

L'approvazione è stata fatta a maggioranza.

 

ecco cosa dice una parte del contratto se è questa che intendevi:

 

Art. 5) VARIAZIONI NECESSARIE

Qualora successivamente alla stipula del presente contratto e/o durante l'esecuzione dell'opera, in seguito ad eventi sopravvenuti imprevedibili e non imputabili ad alcuna delle parti, sia necessario apportare variazioni a quanto previsto nel presente contratto e nell'allegato A, le parti concordano le variazioni da introdurre ed il correlativo adeguamento del prezzo. Nel caso di mancato accordo, entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento, il Committente si riserva la facoltà di risolvere il presente contratto, obbligandosi al pagamento delle opere già eseguite dall'appaltatore.

Se le variazioni sono di notevole entità, il Committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere il pagamento delle opere già eseguite, da determinarsi tenendo conto dello stato di avanzamento dei lavori e del valore dell'appalto.

ovviamente questo sono modifiche che erano prevedibili.

 

Questo invece l'oggetto dell'appalto:

 

Art. 1) OGGETTO DELL’APPALTO

Il condominio di xxxx, C.F. xxxx (Committente) affida l'appalto per la manutenzione ordinaria del rifacimento completo della facciata (quattro lati), cornicioni, pilastri posti all'interno della proprietà xxxx, all' Impresa edile artigiana xxxxx (Appaltatore), che accetta alle condizioni, di cui ai documenti sottoelencati e cioè:

- il computo metrico oggetto d’appalto (denominato allegato A), approvato in assemblea condominiale in data xxxx;

- il computo metrico con l’offerta dei prezzi;

i quali documenti, sottoscritti dalle parti, sono allegati alla presente scrittura costituendone parte integrante e sostanziale.

Quello che mi chiedo anche è come ha fatto l'impresa, così come il geometra ed amministratore, a non accorgersi che mancava la tinteggiatura di questa facciata se ha firmato un contratto dove è ben specificato il RIFACIMENTO COMPLETO di tutte e quattro le facciate? In un anno e poco più nessuno si era accorto di tutto c

Che cosa si intende per rifacimento completo?

Il rifacimento completo è chiaro come concetto, nel senso che noi come condominio nelle diverse assemblee abbiamo richiesto un lavoro finito e completo. Quindi tinteggiatura compresa

il contratto fa riferimento agli allegati A che corrispondono ai computi metrici con i relativi prezzi finali ad ogni computo, sono 3 in tutto di cui uno che comprende facciata A+B, uno facciata C ed infine facciata D. nelle facciate A,B,C c'è la tinteggiatura mentre nel D manca l'ultima pagina ed ovviamente il preventivo termina col totale senza la tinteggiatura.

 

L'approvazione è stata fatta a maggioranza.

 

ecco cosa dice una parte del contratto se è questa che intendevi:

 

Art. 5) VARIAZIONI NECESSARIE

Qualora successivamente alla stipula del presente contratto e/o durante l'esecuzione dell'opera, in seguito ad eventi sopravvenuti imprevedibili e non imputabili ad alcuna delle parti, sia necessario apportare variazioni a quanto previsto nel presente contratto e nell'allegato A, le parti concordano le variazioni da introdurre ed il correlativo adeguamento del prezzo. Nel caso di mancato accordo, entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento, il Committente si riserva la facoltà di risolvere il presente contratto, obbligandosi al pagamento delle opere già eseguite dall'appaltatore.

Se le variazioni sono di notevole entità, il Committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere il pagamento delle opere già eseguite, da determinarsi tenendo conto dello stato di avanzamento dei lavori e del valore dell'appalto.

ovviamente questo sono modifiche che erano prevedibili.

 

Questo invece l'oggetto dell'appalto:

 

Art. 1) OGGETTO DELL’APPALTO

Il condominio di xxxx, C.F. xxxx (Committente) affida l'appalto per la manutenzione ordinaria del rifacimento completo della facciata (quattro lati), cornicioni, pilastri posti all'interno della proprietà xxxx, all' Impresa edile artigiana xxxxx (Appaltatore), che accetta alle condizioni, di cui ai documenti sottoelencati e cioè:

- il computo metrico oggetto d’appalto (denominato allegato A), approvato in assemblea condominiale in data xxxx;

- il computo metrico con l’offerta dei prezzi;

i quali documenti, sottoscritti dalle parti, sono allegati alla presente scrittura costituendone parte integrante e sostanziale.

l'oggetto dell'appalto è quindi il contenuto dell'allegato A.

 

quello è quanto voi avete chiesto e quello è tenuta a fare l'impresa per quel prezzo indicato.

 

ora voi volete ampliare l'allegato A: bene, dovete riunirvi, ricontrattare questa variante, deliberare e firmare un'appendice/integrazione al contratto in essere.

sono d'accordo che il concetto di rifacimento completo è chiaro, ma è altrettanto chiaro il riferimento specifico all'allegato A che è stato sottoscritto nel contratto.

 

... e come si dice : carta canta

Il rifacimento completo è chiaro come concetto, nel senso che noi come condominio nelle diverse assemblee abbiamo richiesto un lavoro finito e completo. Quindi tinteggiatura compresa

ma l'errore di non aver inviato l'utlima pagina del capitolato è stato commesso solo con un'impresa o con tutte?

l'oggetto dell'appalto è quindi il contenuto dell'allegato A.

 

quello è quanto voi avete chiesto e quello è tenuta a fare l'impresa per quel prezzo indicato.

 

ora voi volete ampliare l'allegato A: bene, dovete riunirvi, ricontrattare questa variante, deliberare e firmare un'appendice/integrazione al contratto in essere.

sono d'accordo che il concetto di rifacimento completo è chiaro, ma è altrettanto chiaro il riferimento specifico all'allegato A che è stato sottoscritto nel contratto.

 

... e come si dice : carta canta

attenzione, abbiamo dei verbali delle diverse assemblee riguardanti i lavori delle facciate dove noi condòmini chiediamo il rifacimento completo delle facciate (quindi fino alla pittura) e non in un lato in un modo e negli altri in altri modi.

quindi gli allegati A del contratto sono i computi metrici (e di conseguenza i preventivi) fatti dal Geometra dove noi avevamo chiesto al suo tempo per avere un lavoro COMPLETO.

 

La carta canta sì, ma arrivati a questo punto abbiamo subito una negligenza assurda da parte di un amministratore e di un appaltatore che poteva benissimo mettere alla luce questa mancanza prima dell'inizio dei lavori e non dopo aver piazzato il ponteggio.

 

D'altronde se io sapevo che per un lavoro completo avrei dovuto spendere 1000, perchè adesso ne devo spendere il doppio per, ripeto, negligenza di chi dovrebbe fare il suo lavoro? (amministratore?)

 

ma l'errore di non aver inviato l'utlima pagina del capitolato è stato commesso solo con un'impresa o con tutte?

l'impresa aveva vinto l'appalto dei lavori con solo due facciate, visto il prezzo abbiamo deciso successivamente di integrare i lavori anche sulle altre due facciate. In pratica abbiamo modificato successivamente di ampliare i lavori su tutto il palazzo considerando il prezzo più basso. ecco perchè c'è voluto un anno e mezzo per iniziare i lavori.

 

Come potremmo muoverci in vista dell'imminente assemblea richiesta oltretutto dal Geometra e dall'impresa appaltatrice?

Questi errori chi li deve pagare? l'amministratore?

a mio modo di vedere, quel che avete chiesto si è concretizzato (male) nel contratto di appalto che voi avete approvato e autorizzato l'amministratore a sottoporre all'impresa e a sottoscrivere.

 

quindi, assieme agli altri, quota parte di negligenza (diciamo superficialità o ingenuità o troppa fiducia) c'è anche da parte dell'assemblea.

 

l'impresa (non so presentata da chi) ha interesse ad acquisire il lavoro ma concordo che avrebbe potuto far presente la cosa in anticipo.

a mio modo di vedere, quel che avete chiesto si è concretizzato (male) nel contratto di appalto che voi avete approvato e autorizzato l'amministratore a sottoporre all'impresa e a sottoscrivere.

 

quindi, assieme agli altri, quota parte di negligenza (diciamo superficialità o ingenuità o troppa fiducia) c'è anche da parte dell'assemblea.

 

l'impresa (non so presentata da chi) ha interesse ad acquisire il lavoro ma concordo che avrebbe potuto far presente la cosa in anticipo.

 

Concordo assolutamente, la negligenza c'è stata anche da parte dei condomini che però dava fiducia ad un amministratore che doveva tutelarci e rendere tutto trasparente e che oltretutto è pagato anche per questo oltre a prendersi il suo compenso straordinario proprio per questi lavori.

 

L'impresa è stata presentata da alcuni condomini ai quali sono stati fatti dei lavori nelle rispettive proprietà private, ma secondo me la colpa maggiore è dell'amministratore che doveva attentamente trasmettere all'impresa i computi metrici aggiunti successivamente. Com'è possibile, se non che ci sia qualcosa sotto, dimenticare una pagina di un computo metrico?

 

Arrivati a questo punto, nell'assemblea straordinaria già programmata tra breve, possiamo agire e fare richiesta di danni all'amministratore per quanto accaduto? Oppure fare una proposta a votazione per revocargli anticipatamente l'incarico?

Abbiamo altre questioni in sospese con questo amministratore, questioni che ritengo molto serie sotto l'aspetto della sicurezza del nostro palazzo ed ora c'è stata la goccia che ha fatto traboccare il vaso.

 

In poche parole, come possiamo agire alla prossima assemblea?

Leggendo i vari post si fa fatica a non riconoscere un concorso di colpa da parte di tutti ... impresa, amministratore, direttore dei lavori, condòmini. Sicuramente è un grave errore, ma è un errore che non sta comportando una maggiorazione economica dei lavori, ma semplicemente un’aggiunta di ciò che non era stato preventivato. Un amministratore attento non sarebbe incappato in una disattenzione così grossolana. D’altronde per evitare ulteriori esborsi per cause dall’esito incerto, ritengo che la cosa più importante sia uscire dall’empasse e far finire i lavori al meglio. Nel frattempo cercatevi un nuovo amministratore e casomai non riconoscete il compenso straordinario all’amministratore uscente. Sarà lui a dover esigere il pagamento con D.I. e se sarà consapevole della sua negligenza scenderà a patti con il condominio accettando una cifra inferiore.

Leggendo i vari post si fa fatica a non riconoscere un concorso di colpa da parte di tutti ... impresa, amministratore, direttore dei lavori, condòmini. Sicuramente è un grave errore, ma è un errore che non sta comportando una maggiorazione economica dei lavori, ma semplicemente un’aggiunta di ciò che non era stato preventivato. Un amministratore attento non sarebbe incappato in una disattenzione così grossolana. D’altronde per evitare ulteriori esborsi per cause dall’esito incerto, ritengo che la cosa più importante sia uscire dall’empasse e far finire i lavori al meglio. Nel frattempo cercatevi un nuovo amministratore e casomai non riconoscete il compenso straordinario all’amministratore uscente. Sarà lui a dover esigere il pagamento con D.I. e se sarà consapevole della sua negligenza scenderà a patti con il condominio accettando una cifra inferiore.

Io mi ritengo uno tra i pochi che ha visto sempre una trasparenza pari a zero nei conti, poco chiari ma onestamente mi è sfuggito questo dettaglio sulla mancanza di una pagina..!

 

Il fatto è che le delibere assembleari parlano, i verbali ci sono e le nostre richieste sono state accolte dando l'incarico al nostro amministratore. Per una questione di principio trovo ingiusto che l'amministratore debba risponderne in maniera superficiale agendo solo sul suo compenso (5.000€ al momento) e per la tinteggiatura mancano, dai miei calcoli, esattamente 13.000€ + iva!

 

Aver deliberato quindi lavori completi e finiti per 100.000€ è un conto, venire a sapere ad oggi (con solo il ponteggio piazzato) che l'importo andrà ad aumentare di un 30% (considerando l'iva, percentuale compenso amministratore) per una mancanza di una pagina non trasmessa all'impresa la troviamo veramente ingiusta come situazione. Inoltre non tutti hanno avuto o hanno tra le mani i computi metrici e relativi preventivi perchè molte persone o non hanno tempo oppure sono persone anziane.

 

Una cosa è certa, non rinuncerà mai al suo compenso l'amministratore.

 

e per mandarlo via senza aspettare la chiusura del bilancio?

 

Sarei pronto anche a buttare giù due righe anche adesso, intanto la maggioranza per revocare il mandato c'è eccome!

Non serve alcuna giustificazione ... il mandato di amministratore può essere revocato dall’assemblea in qualsiasi momento. Basta richiedere la convocazione di una assemblea seguendo il disposto dell’art. 66 dacc e chiedere che venga posto un unico punto all’odg: Revoca mandato e Nomina nuovo amministratore.

Non serve alcuna giustificazione ... il mandato di amministratore può essere revocato dall’assemblea in qualsiasi momento. Basta richiedere la convocazione di una assemblea seguendo il disposto dell’art. 66 dacc e chiedere che venga posto un unico punto all’odg: Revoca mandato e Nomina nuovo amministratore.

 

avevo letto che una mancata giustificazione per revocare anticipatamente l'amministratore avrebbe comportato una conseguenza da parte dell'amministratore nel suo diritto di richiedere il risarcimento danno pari a quanto gli rimane per la fine del suo mandato.

Nel nostro caso finirà, il suo mandato, a fine maggio in concomitanza con la chiusura dei bilanci anno 2017/2018. In più adesso vi è la questione del compenso per le facciate...!

 

quindi ho letto/interpretato male ciò che avevo letto, oppure non può richiedere alcun risarcimento? perchè il coraggio non gli mancherebbe...

comunque volevo fare un ringraziamento a tutti gli utenti che si stanno rendendo disponibili nel rispondermi!

Sí, potrebbe chiedere il corrispettivo fino a fine mandato (un mese e mezzo) se non c’è una giusta causa per la revoca, ma forse è meglio sostituirlo per evitare ulteriori problemi ... sul compenso per i lavori straordinari io ne discuterei in assemblea. Gli spetteranno al termine dei lavori ma potreste decidere di farglieli sudare se potrete dimostrare che vi ha creato dei danni.

Sí, potrebbe chiedere il corrispettivo fino a fine mandato (un mese e mezzo) se non c’è una giusta causa per la revoca, ma forse è meglio sostituirlo per evitare ulteriori problemi ... sul compenso per i lavori straordinari io ne discuterei in assemblea. Gli spetteranno al termine dei lavori ma potreste decidere di farglieli sudare se potrete dimostrare che vi ha creato dei danni.

Perfetta come spiegazione, grazie!

 

Per quanto riguarda la lettera ne avevo già una pronta (da più di un anno) mi può confermare se è corretta?:

 

Siamo n. ………... condòmini rappresentanti n. ………….………. millesimi, come si evince dall’elenco che si allega alla presente e di cui fa parte integrante e sostanziale.

Desideriamo rappresentarLe che gli scriventi condòmini non sono soddisfatti del Suo operato.

La invitiamo, pertanto, ai sensi dell’art. 66 delle Disp. Att. Del C.c., ad attivarsi ad indire un’assemblea con i seguenti punti all’ordine del giorno:

 

1. Revoca (o Dimissioni) Amministratore;

2. Nomina nuovo Amministratore;

3. Varie ed eventuali.

 

Auspichiamo che Ella vorrà dare pronto seguito a tali nostre richieste facendoci pervenire entro n.10 (dieci) giorni dal ricevimento della presente, il relativo avviso di convocazione.

In difetto, ci vedremo costretti ad indire noi stessi un’assemblea.

 

In attesa di quanto sopra, Le inviamo distinti saluti.

Altra cosa, possiamo aggiungere nella lettera un termine massimo da imporgli in modo che l'amministratore non giochi d'astuzia e convochi un assemblea tra 2-3-4 mesi?

Perfetta come spiegazione, grazie!

 

Per quanto riguarda la lettera ne avevo già una pronta (da più di un anno) mi può confermare se è corretta?:

 

Siamo n. ………... condòmini rappresentanti n. ………….………. millesimi, come si evince dall’elenco che si allega alla presente e di cui fa parte integrante e sostanziale.

Desideriamo rappresentarLe che gli scriventi condòmini non sono soddisfatti del Suo operato.

La invitiamo, pertanto, ai sensi dell’art. 66 delle Disp. Att. Del C.c., ad attivarsi ad indire un’assemblea con i seguenti punti all’ordine del giorno:

 

1. Revoca (o Dimissioni) Amministratore;

2. Nomina nuovo Amministratore;

3. Varie ed eventuali.

 

Auspichiamo che Ella vorrà dare pronto seguito a tali nostre richieste facendoci pervenire entro n.10 (dieci) giorni dal ricevimento della presente, il relativo avviso di convocazione.

In difetto, ci vedremo costretti ad indire noi stessi un’assemblea.

 

In attesa di quanto sopra, Le inviamo distinti saluti.

Altra cosa, possiamo aggiungere nella lettera un termine massimo da imporgli in modo che l'amministratore non giochi d'astuzia e convochi un assemblea tra 2-3-4 mesi?

Il succo contiene tutti i principi attivi che servono 😉

l'impresa aveva vinto l'appalto dei lavori con solo due facciate, visto il prezzo abbiamo deciso successivamente di integrare i lavori anche sulle altre due facciate. In pratica abbiamo modificato successivamente di ampliare i lavori su tutto il palazzo considerando il prezzo più basso. ecco perchè c'è voluto un anno e mezzo per iniziare i lavori.

 

Come potremmo muoverci in vista dell'imminente assemblea richiesta oltretutto dal Geometra e dall'impresa appaltatrice?

Questi errori chi li deve pagare? l'amministratore?

non ben compreso la risposta, anticipo quindi avrei detto dopo:

se le offerte di tutte le imprese che hanno partecipato non contenevano l'utlima pagina, sarà difficile dimostrare la mala fede. Consiglio per il futuro. Visto che un professionista c'era (e c'è) era necessario che compilasse un quadro sinottico delle varie offerte. in questo modo si sarebbe accordo in primis lui della mancanza ma anche voi e l'amministratore.

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