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Villetta a schiera, superbonus e facciate

In che modo la conformazione delle villette a schiera può intralciare la fruizione del superbonus del 110% senza delibere condominiali?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Si è soliti dire, non errando in principio: la villetta a schiera, ai fini della fruizione del superbonus, è considerabile un'unità immobiliare funzionalmente indipendente.

Ciò in ragione di quanto disposto dall'art.119 d.l. Rilancio (la norma che si occupa del superbonus) consente ai singoli proprietari, al di là del fatto che la suddetta abitazione anche se fa parte di un condominio di poter usufruire del superbonus, in relazione ad interventi trainati e trainati, indipendentemente dalle decisioni assembleari.

Giusto?

Non sempre, anche se le circolari e gli interpelli dell'AdE lascerebbero intendere che sia sempre così. Ma, come dice la stessa Agenzia, pareri e indicazioni sono dati sulla base delle indicazioni fornite e queste indicazioni potrebbero non essere chiare, precise e sufficienti.

Superbonus al 110%: la misura della detrazione

Entriamo nel dettaglio.

Per comprendere il perché un surplus di attenzione non sia errato eventualmente anche al solo scopo di ottenere uno specifico chiarimento da parte dell'Agenzia delle Entrate, è utile soffermarsi su alcuni aspetti definitori di carattere generale, ossia sui concetti di condominio orizzontale e sue parti comuni e quello di unità immobiliare funzionalmente indipendente ai fini del godimento del superbonus.

Condominio orizzontale, nozione e parti comuni

Il condominio orizzontale, fattispecie di originaria creazione giurisprudenziale, è oggi chiaramente normata dall'art. 1117-bis c.c.

La norma estende l'applicazione delle regole condominiali anche a quei complessivi edilizi che non si sviluppano in senso verticale.

Superbonus e altre detrazioni fiscali, si possono cumulare?

Per lungo tempo il riferimento a "piani e porzioni di piano" contenuto nell'art. 1117 c.c. faceva ritenere che le norme dettate in materia di condominio degli edifici fossero applicabili ai soli condomini che si sviluppavano in senso verticale, senza possibilità di applicazione ai così detti condòmini orizzontali, ossia fattispecie nelle quali due o più unità immobiliari avevano alcune delle cose indicate dalla predetta norma in comune.

Sono stati la giurisprudenza in prima istanza ed il Legislatore, con la legge n. 220 del 2012, a dire che si poteva configurare il così detto condominio orizzontale.

Il condominio orizzontale, dunque, è quella particolare fattispecie nella quale due o più unità immobiliari hanno in comune dei beni indicati dall'art. 1117 c.c., ovvero, stante l'elencazione meramente esemplificativa della norma, beni ad essi equiparabili.

Come valutare la condominialità? Oltre che in ragione del contenuto degli atti d'acquisto anche considerando la funzione svolta dai beni dei quali si reclama/esclude tale qualità.

Ad avviso di chi scrive, significativa in tal senso è una sentenza resa dalla Cassazione nel 2010 con la quale gli ermellini, in relazione ad un lastrico solare di copertura di una serie di villette a schiera costituite in condominio, ebbero modo di affermare che «con particolare riferimento, dunque, ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. "condominio orizzontale", né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione» (Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).

Condominio orizzontale, facciata unica o tante facciate quanto sono le unità immobiliari che lo compongono?

Sulla scorta di questo principio bisogna ragionare anche per le facciate.

Va rammentato, infatti, che, ai sensi del più volte succitato art. 1117 c.c., le facciate vanno considerate parti comuni dell'edificio.

Superbonus 110% strutturale? La cautela è d'obbligo, ma speranza opportuna

Ciò è sicuramente così per i classici condomini verticali, ma la questione si è posta anche per quelle compagini che si sviluppano in senso orizzontale.

Particolarmente dibattuta è la questione della proprietà dei muri perimetrali delle così dette villette di testa.

Al riguardo la giurisprudenza che si rintraccia sul punto, basa le proprie considerazioni proprio sui principi espressi dalla Cassazione.

L'indagine da fare ai fini della valutazione del condominialità dei muri di testa (e quindi anche delle facciate) è se il condominio orizzontale sia composto da tante parti autonome oppure rappresenti un unicum strutturale.

In un caso risolto dal Tribunale di Modena nell'anno 2018 si legge che è escluso che la fattispecie esaminata da quel giudice potesse essere riconducibile «alla situazione indicata da parte convenuta, della pluralità di edifici autonomi separati, come le villette a schiera, connesse eventualmente solo dai muri perimetrali di confine tra due unità adiacenti.

Nel caso di specie ricorre, invece, una situazione di condominio orizzontale che non coinvolge solo i muri di confine, ma, più nel complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nel suo complesso, inteso, per molteplici fini, nella sua unicità.

Ciò, in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, a mente degli artt. 1102 e 1120 c.c, attiene indiscutibilmente alle competenze assembleari» (Trib. Modena 16 febbraio 2018 n. 280).

In sostanza in questo caso, che non è l'unico dobbiamo ragionare considerando il condominio classico ruotato di 90°, come fosse stato steso sul terreno, con tutto ciò che ne consegue in termini di individuazione della condominialità dei beni.

Unità immobiliare funzionalmente indipendente e condominio parziale

Com'è noto l'art. 119 d.l. Rilancio riconosce l'accesso al superbonus per gli «interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno».

L'unità immobiliare è funzionalmente indipendente se ha un acceso autonomo dall'esterno, anche se questo esterno è una parte condominiale (es. cancelletto d'ingresso dedicato solo a quell'abitazione su cortile e/o strada comune) e se ha almeno tre impianti di proprietà esclusiva tra questi quattro: acqua, luce, gas, climatizzazione invernale.

=> Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni.

Certo, data la descrizione del condominio orizzontale, la domanda sorge spontanea.

Se quel complesso edilizio non può considerarsi composto di villette a schiera, cioè di edifici sostanzialmente autonomi aventi dei beni funzionali e strumentali al loro miglior godimento, ma un edificio che si sviluppa in senso verticale, l'intervento di efficientamento riguardante la superficie lorda va considerato guardando all'intero blocco o alla singola unità?

Si potrebbe considerare rientrante nel superbonus un intervento del proprietario di un'unità immobiliare sita in un condominio verticale, posta al piano terra e funzionalmente indipendente che riguardi solamente la facciata in corrispondenza della sua abitazione che complessivamente interessa meno del 25% della superficie disperdente lorda dell'intera facciata dell'edificio condominiale?

Ce lo domandiamo perché in questo caso la facciata non è in proprietà esclusiva del singolo e va considerata nella sua interezza il bene "facciata condominiale".

Posto quanto specificato in relazione a quelle particolari tipologie di condomini orizzontali che, per struttura sono del tutto assimilabili a quelli verticali, perché la soluzione dovrebbe essere differente? Quale la ragione per cui le facciate andrebbero considerate autonomamente quando i così detti muri di testa sono senza dubbio parti condominiali?

Superbonus, conformità urbanistica e agibilità, alcune considerazioni

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Elisabetta
Elisabetta 29-07-2021 22:11:41

Buonasera, io abito in un condominio composto da 23 villette a schiera. Io non voglio effettuare i lavori per il 110% . Volevo capire per favore se sono obbligata ad eseguirli sulla mia casa (indipendente con ingresso autonomo) se l'assemblea delibera gli interventi oppure sono libera di rifiutarmi e di impedire l'ingresso in casa degli operai?

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