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La revoca giudiziale dell'amministratore è rimedio eccezionale
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La revoca giudiziale dell'amministratore è rimedio eccezionale

Deve essere il condomino ricorrente a dimostrare le gravi irregolarità che possono far venire meno il rapporto di mandato

Avv. Gianfranco Di Rago  

Per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore deve essere il condomino che si lamenta del suo operato a dimostrare il grave inadempimento che lo stesso avrebbe commesso nell'esercizio delle proprie mansioni contrattuali.

Non è infatti sufficiente, per ottenere un provvedimento positivo da parte del Tribunale, limitarsi a sollevare delle contestazioni avverso l'operato dell'amministratore e pretendere che quest'ultimo debba giustificare la propria condotta e dimostrare di avere correttamente svolto le proprie obbligazioni di mandatario.

Anzi, al condomino ricorrente non basta nemmeno provare un inadempimento qualsiasi, in quanto occorre documentare che l'amministratore sia venuto meno a uno degli specifici obblighi oggi indicati dall'art. 1129 c.c. post riforma o che abbia comunque posto in essere un inadempimento che possa essere ritenuto grave.

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Queste le considerazioni che si possono operare a margine dell'ordinanza n. 273 pronunciata dal Tribunale di Foggia, in composizione collegiale, e pubblicata lo scorso 1 luglio 2019, con la quale è stato respinto il ricorso presentato da un condomino per ottenere la revoca dell'amministratore in carica e la contestuale nomina di un sostituto.

Il caso concreto.

Come anticipato, nella primavera del 2019 il proprietario di un appartamento in un piccolo edificio condominiale si era rivolto al Tribunale competente per territorio per chiedere la revoca dell'amministratore e la nomina di un sostituto.

Il ricorrente, in particolare, aveva allegato l'inadempimento dell'amministratore ai propri obblighi di mandatario, ritenendo che dovesse essere quest'ultimo a provare di avere bene operato.

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In caso contrario, secondo la prospettazione del ricorrente, ove il medesimo non fosse riuscito a soddisfare a detto onere probatorio, il Tribunale avrebbe dovuto procedere alla sua revoca.

Il condomino aveva comunque evidenziato come l'amministratore fosse rimasto inerte a varie sollecitazioni relative all'approvazione delle tabelle millesimali del condominio e alla convocazione della relativa assemblea, senza procedere alla redazione dei consuntivi dal 2012 in avanti.

L'amministratore si era quindi costituito nel predetto procedimento, depositando memoria di replica e insistendo per il rigetto integrale del ricorso avversario.

Quest'ultimo aveva evidenziato di essere stato nominato soltanto nell'estate del 2018 e di avere comunque già provveduto a convocare ben tre assemblee straordinarie, in una delle quali erano state approvate le tabelle millesimali, anche se la relativa delibera era stata impugnata dal medesimo condomino che chiedeva la sua revoca giudiziale.

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L'amministratore aveva inoltre puntualizzato come fosse ancora nei termini per la redazione del consuntivo della propria gestione annuale da portare all'approvazione dell'assemblea, laddove nulla gli poteva essere eccepito in merito alla mancata predisposizione dei consuntivi delle gestioni precedenti, nelle quali il medesimo non ricopriva tale incarico e per la redazione dei quali occorreva comunque la preventiva approvazione delle tabelle millesimali.

Nel procedimento erano anche intervenuti gli altri condomini dell'edificio in questione, per appoggiare la posizione difensiva dell'amministratore e chiedere il rigetto del ricorso introduttivo.

La revoca giudiziale dell'amministratore condominiale.

Senza dilungarsi eccessivamente sull'argomento, per evidenti ragioni di spazio, si deve comunque evidenziare come lo strumento fisiologico per giungere alla revoca dell'amministratore in carica sia rappresentato dalla deliberazione assembleare, essendo l'assemblea l'organismo deputato a valutarne l'operato e a decidere quindi se rinnovargli o meno la fiducia (sappiamo anche che il quorum necessario in seconda convocazione, ex art. 1136 c.c., per deliberarne la revoca è lo stesso sufficiente per la nomina di un sostituto, ovvero la maggioranza dei presenti che costituisca almeno la metà dei millesimi di cui si compone l'edificio).

La scelta dell'amministratore, quindi, al pari di tutte le altre decisioni assembleari, è normalmente espressione della volontà della maggioranza dei condomini (salvo rari casi in cui la totalità della compagine condominiale converga sulla medesima decisione).

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Questo spiega perché il Tribunale - ovvero l'unico soggetto che può disporre la revoca dell'amministratore in alternativa all'assemblea - non possa intervenire nel merito delle decisioni assunte dalla maggioranza della compagine condominiale, allontanando l'amministratore da questi legittimamente eletto, ma debba limitarsi a un controllo sul suo operato, su sollecitazione di uno o più condomini, che possono adire il Giudice con un ricorso.

L'istituto della revoca giudiziale è quindi posto a presidio degli interessi della minoranza dei condomini, che non avrebbe i numeri per allontanare l'amministratore in carica. Ma questo, come detto, non può certo avvenire per ragioni di merito, ma soltanto ove l'amministratore venga meno ai propri obblighi o violi la legge esercitando le proprie funzioni a esclusivo vantaggio della maggioranza e a danno della minoranza dei comproprietari.

Ecco perché la revoca giudiziale, per espressa disposizione normativa (art. 1129 c.c.), può avvenire soltanto in caso di gravi irregolarità (concetto che, per i medesimi motivi, viene interpretato in maniera molto restrittiva dalla giurisprudenza) e, dopo la riforma del 2012, allo scopo evidente di limitare la discrezionalità dei Giudici, in una serie di ipotesi espressamente indicate dalla disposizione or ora citata, ipotesi che è stato lo stesso Legislatore a qualificare indirettamente come gravi irregolarità.

La decisione del Tribunale di Foggia.

L'ordinanza con cui il Tribunale pugliese ha rigettato l'istanza di revoca dell'amministratore condominiale si segnala per avere chiarito come sia inammissibile l'inversione dell'onere probatorio prospettata nella specie dal condomino ricorrente, secondo il quale in questo tipo di procedimento basterebbe eccepire l'inadempimento dell'amministratore al contratto di mandato che lo lega alla compagine condominiale, spettando poi a quest'ultimo provare di avere operato nel rispetto della legge e del regolamento, dovendo in caso contrario essere revocato.

Al contrario, come evidenziato dal Collegio, è onere del ricorrente dedurre in maniera specifica e documentare adeguatamente le gravi irregolarità idonee a interrompere anticipatamente il vincolo contrattuale che lega l'amministratore al condominio.

Il Tribunale di Foggia ha anche evidenziato che sebbene l'elencazione delle gravi irregolarità contenuta nell'art. 1129 c.c. non possa considerarsi tassativa, è pur vero che ove il condomino contesti all'amministratore un inadempimento diverso da quelli predeterminati dal Legislatore è a maggior ragione necessario individuare, qualificare e provare le condotte che si assumono di una gravità tale da comportare la revoca del mandato.

La durata del mandato dell'amministratore condominiale secondo la Corte di Appello di Palermo

Scarica Trib. Foggia 1 luglio 2019 n. 273

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