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La durata “annuale” del mandato dell'amministratore di condominio. Da non perdere
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La durata “annuale” del mandato dell'amministratore di condominio. Da non perdere

Ecco i primi orientamenti della giurisprudenza di merito sulla durata del mandato dell'amministratore

Avv. Rosario Dolce  

Accolta la tesi del rinnovo automatico della carica trascorsi dodici mesi dall'avvenuta investitura assembleare

L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità – prevista anche dal novellato articolo 1129 comma undici del c.c. – nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini delle diposizioni sul mandato. Ciò posto, a norma del comma dieci del medesimo articolo,“

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata …”.

La portata di questa ultima norma, stante l'infelice locuzione adoperata dal Legislatore, ha destato non poche difficoltà interpretative. Si è dibattuto e si continua ad opinare sulla configurazione annuale o biennale della investitura amministrativa, da parte dell'assemblea dei condomini.

Parte della dottrina afferma che la riforma operata dalla legge 220/2012, con l'introduzione dell'inciso normativo, non abbia in realtà voluto apportare alcuna modifica rispetto la durata minima del mandato amministrativo; ragione per cui anche la conferma dell'amministratore abbisognerebbe di una deliberazione da assumere ad hoc al termine del mandato “annuale”.

Tanto viene ricavato da una interpretazione letterale del disposto (articolo 11 delle preleggi) correlata all'esame degli articoli 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile e del punto 1 dell'articolo 1135 codice civile (laddove prevedono, rispettivamente, che: “L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario…”, nonché “… l'assemblea dei condomini provvede … alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione”).

La dimensione annuale del mandato sic et simpliciter viene desunta, altresì, dalla lettura dell'articolo 1130 nr 10 codice civile, il quale stabilisce che l'amministratore è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

La stretta correlazione sussistente poi tra l'adempimento appena descritto e la conferma nella investitura formale(che si avrebbe solo nel caso di delibera ad hoc), avallerebbe poi ontologicamente siffatto ragionamento.

Orbene, fermo restando che la durata della carica amministrativa è da ritenersi in sé annuale - secondo il minimo stabilito dalla legge -, altra corrente dottrinale interpreta estensivamente la portata del disposto, sì da sostenere che la investitura formale dell'amministratore di condominio da parte dell'assemblea dei condomini si rinnova automaticamente al termine dei “dodici mesi” per ulteriori “dodici mesi”, senza bisogno di una ulteriore determinazione al riguardo.

Il Tribunale di Milano con il Decreto emesso in data 02 ottobre 2010, sezione camerale, a definizione di un procedimento di giurisdizione volontaria incoato contro un amministratore meneghino, ha aderito a tale filone interpretativo facendolo proprio.

Una firma può costar caro. I limiti del mandato dell'amministratore di condominio.

Ed invero. Succedeva che un condòmino avviava il procedimento di revoca “giudiziale” del proprio amministratore (anche) perché questi, trascorso un ano dalla nomina, non aveva provveduto alla convocazione dell'assemblea onde consentire ai condòmini di discutere e deliberare i in ordine alla rispettiva “conferma”.

Il Giudice adito ha però respinto il ricorso e condannato financo il condomino alle spese legali, ivi affermando, a relativa confutazione, che: “L'omesso inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea del 9.2.15 della nomina dell'amministratore è conforme alla nuova disciplina del condominio, che prevede sostanzialmente la durata in carica dell'Amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall'assemblea medesima”:

In conclusione. La interpretazione del disposto normativo in disamina (1129, comma undici) ha destato, come viso sopra, più di un dubbio circa l'esatta configurazione temporale del mandato amministrativo al termine del primo anno di efficacia.

Da una parte, si è sostenuto che la durata della carica sarebbe annuale e che solo l'istituto della prorogatio imperi consentisse all'amministratore di rimanervi oltre (occorre, viceversa, secondo questa tesi, una delibera assembleare che espliciti la conferma).

Dall'altra parte, si è invece sostenuto che la carica pur essendo annuale si rinnova automaticamente per un ulteriore anno, laddove non subentri, nelle more, alcuna statuizione che ne disponga la revoca.

Questa ultima tesi, come visto sopra, ha recentemente ricevuto avallo giurisprudenziale, risultando, a quanto pare, più conforme alloius.

Quanto dura il mandato dell'amministratore di condominio

Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che…

Scarica Tribunale di Milano del 07/10/2015

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Maria Grazia
Maria Grazia 14-10-2015 14:27:56

salve ...sarebbe opportuno mettere anche un limite ai mandati degli amministratori..lo trovo inammissibile che un amministratore resti per 15 anni nello stesso condominio...troppi intrallazzi con l'appoggio di alcuni condomini...occorre immediatamente una legge massimo 2 anni e dopo dare l'incarico ad un altro professionista..per evitare il clientelismo..e la corruzione

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Spartacus
Spartacus 14-10-2015 15:26:36

Ha proprio ragione cara Maria Grazia. Purtroppo è un poroblema culturale ed allo stato, sembra non ci possa essere spazio per interventi in settori come i condominii che passano in secondo o terzo piano. Speriamo...

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Claudio
Claudio 15-10-2015 17:22:25

Sono d'accordo con Maria Grazia. L'amministratore, per legge, dovrebbe restare in carica un anno come previsto o, al massimo, due anni e non di più proprio per evitare intrallazzi o favoritismi o promesse ad alcuni condòmini a scapito di altri.

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Luigi
Luigi 15-10-2015 18:50:57

l'amministratore in carica 15 anni? anche 20 se è per quello, purchè venga regolarmente confermato ad ogni assemblea ordinaria annuale.
io metto tutti gli anni all'odg la conferma o nomina dell'amministratore (in alcuni condomini lo sono da 30anni, quando c'è fiducia e trasparenza...quali intrallazzi! quando si è persone corrette ed oneste... -anche perchè di persone oneste ce ne sono ancora in giro!!!!- e poi non responsabilizzare solo l'amministratore ma coinvolgere sempre i condomini;"obbligarli" a chiedere i preventivi).
è ridicolo pensare ad un automatismo della proroga al secondo anno...e se qualche condomino chiede e propone un nuovo amministratore? e se l'argomento non è all'ordine del giorno che fai? se l'amministratore lo metti come argomento all'odg che proroga c'è, cosa vuol dire? come al solito i legislatori -e i loro consiglieri giuridici?- han voluto coprirsi di ridicolo proponendo -ed inserendo- l'improponibile.

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Claudio
Claudio 15-10-2015 19:15:57

Tanto di cappello all'amministratore Luigi per il suo operato corretto onesto e trasparente. Vorrei tanto fosse l'amministratore anche del mio condominio (in Sardegna) ma come ho detto sopra non è possibile perché in sei condomini non si riesce ad avere una maggioranza per licenziare l'amministr. Anche il consuntivo che può essere, per legge, prorogato a 180 gg. dà la possibilità all'amm. di rimanere in carica.

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Rino Salva
Rino Salva 20-10-2015 16:10:46

Il caso di mia pertinenza ha una variante, cioè il mio amministratore era stato, con la riforma del condominio, eletto nel mese di settembre già due anni fa (2013). Nell'assemblea di quest'anno ( ribadisco due anni dopo) non ha posto la sua "conferma" neppure all'ordine del giorno adducendo che secondo l'interpretazione dell'ANACI anche dopo due anni, e quindi all'infinito, se non tramite il "diniego di rinnovazione" egli rimane in carica , senza quindi porre il punto "conferma dell' amministratore " a cui sarebbe dovuta seguire la votazione. Personalmente trovo questo un modo anticostituzionale in quanto un professionista o consulente gestionale è al pari di ogni professione "assumibile ed assoldabile" e quindi anche rescindibile contrattualmente da un soggetto giuridico come un condominio che può assumere o licenziare chi e quando si vuole in base a regole contrattuali stabilite ma non per legge. Cosa nè pensate ? grazie

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