È noto a tutti che la legge italiana è piuttosto complicata in materia edilizia e che basta davvero poco per infrangerla, incorrendo così in sanzioni severe.
A volte i problemi non riguardano solamente l'edificabilità di un immobile, ma la destinazione dei singoli vani dello stesso. Spesso ad esempio capita che non si sappia come utilizzare alcuni locali che, per via delle caratteristiche (altezza, luce, ecc.), non sono destinati alla permanenza delle persone. Con questo articolo ci soffermeremo sul locale di sgombero. Cos'è e come può essere usato?
Sin da subito va detto che la definizione di locale di sgombero è piuttosto vaga e imprecisa, in genere individuandosi con tale nozione un vano che assolve solamente a funzioni complementari all'abitazione. La maggior parte delle volte, il locale di sgombero è utilizzato come piccolo ambiente ove si depositano e si tengono in serbo oggetti e prodotti vari.
Il ripostiglio, insomma. Potrebbe tuttavia accadere che il locale di sgombero abbia caratteristiche che consentano al proprietario di fare altro: si pensi, ad esempio, a un vano particolarmente spazioso. Come può essere usato il locale di sgombero in questi casi? Scopriamolo insieme.
Locale di sgombero: cos'è?
Come anticipato, il locale di sgombero è un vano non essenziale dell'immobile. Per essere più precisi, il locale di sgombero è una destinazione d'uso di un vano che, generalmente, serve a indicare l'area adibita a ripostiglio.
Vano di sgombero e volumi tecnici: differenze
Il locale di sgombero non è un locale residenziale, nel senso che non è adibito, per sua natura, alla permanenza delle persone. Un soggetto non potrebbe vivere o dormire nel ripostiglio, in pratica. Questa peculiarità sembra accomunare il locale di sgombero ai volumi tecnici.
Secondo la giurisprudenza (Cass., Sez. III, sent. n. 6415 del 15 febbraio 2007; Tar Puglia, sent. n. 1042/2018), la quale richiama la circolare n. 2474/1973 del Ministero dei Lavori pubblici, sono volumi tecnici quelli non utilizzabili né adattabili ad uso abitativo, strettamente necessari a contenere e a consentire l'accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare allocazione all'interno della parte abitativa dell'edificio realizzabile nei limiti imposti dalle nome urbanistiche.
I vani di sgombero non sono, invece, volumi tecnici, poiché assolvono a funzioni complementari all'abitazione e non hanno nulla a che vedere con gli impianti tecnici.
Per l'identificazione dei volumi tecnici bisogna dunque fare riferimento a tre parametri:
- tra il vano tecnico e la costruzione principale deve sussistere un rapporto di strumentalità;
- l'impossibilità di elaborare soluzioni progettuali diverse all'interno della parte abitativa, per cui tali volumi devono essere ubicati solo all'esterno;
- un rapporto di necessaria proporzionalità fra le esigenze edilizie ed i volumi, che devono limitarsi a contenere gli impianti serventi della costruzione principale e devono essere completamente privi di una propria autonomia funzionale, anche solo potenziale.
Modifica della destinazione d'uso: quali limiti?
Sono esempi di volumi tecnici:
- le cabine elettriche e i locali caldaia;
- i locali per il trattamento e il condizionamento dell'aria;
- i locali per il trattamento ed il deposito di acque idrosanitarie, serbatoi idrici;
- i volumi extracorsa degli ascensori e i relativi locali macchina;
- le installazioni di impianti a pannelli solari termici o fotovoltaici;
- tutti gli altri impianti tecnologici e le opere che a tali categorie sono comunque assimilabili.
Mentre il volume tecnico è strumentale, necessario, del quale non si può fare a meno, e assolve ad una specifica funzione di contenimento di macchinari e apparati tecnici, oppure di copertura e protezione dei collegamenti verticali, il locale di sgombero è al contrario un vano del tutto secondario all'interno di un'abitazione, adibito in genere al deposito di piccoli oggetti.
Locale di sgombero: come può essere usato?
Da quanto detto sino a questo momento derivano importanti conseguenze, la più importante delle quali è questa: non è possibile adibire il locale di sgombero a vano "fondamentale" per l'abitazione (ad esempio, cucina o camera da letto) a meno che non se ne cambi la destinazione d'uso.
La destinazione d'uso di un immobile è la classificazione che ad esso viene attribuita per indicarne la funzione. In particolare, per quanto riguarda un immobile, si parla di destinazione d'uso edilizia: questa viene definita dal titolo abilitativo sulla base dalle norme urbanistiche.
Se si utilizza un edificio per una funzione diversa rispetto a quella certificata dalla sua destinazione d'uso, si compie un illecito.
Tornando al tema principale del presente articolo e volendo fare un esempio, l'altezza del locale potrebbe non permette di utilizzarlo come locale residenziale. In tal caso, la sua destinazione all'interno di un'abitazione può solo essere non residenziale: disimpegno, bagno o, appunto, locale di sgombero.
Perché un locale adibito ad accessorio diventi abitabile, oltre all'altezza, intervengono altri parametri legati all'isolamento termico, ai rapporti aeroilluminanti, al vespaio areato, ecc.
Tirando le fila di quanto detto sinora, possiamo affermare che i locali di sgombero (i quali possono trovarsi in qualsiasi zona dell'immobile, dal piano interrato al sottotetto) per definizione non possono essere adibiti alla permanenza di persone.
Spesso sono i regolamenti edilizi locali a chiarire che le unità immobiliari ed i locali pertinenziali collocati ai piani seminterrati o sotterranei non possono mai essere adibiti alla permanenza abitativa, ma solo ad usi accessori quali autorimesse, cantine, locali sgombero, depositi, archivi.
Dunque, in assenza di modifica della destinazione d'uso, un locale di sgombero può essere impiegato solamente come deposito, cioè come vano ove conservare oggetti, mobilio e altri beni di proprietà.
