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Costi donazione di un immobile, una stima
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Costi donazione di un immobile, una stima

Quali sono e come si calcolano i costi che da sopportare qualora si decida di procedere alla donazione di un immobile

Avv. Lucia Izzo  

La donazione è descritta dall'art. 769 del codice civile come quel contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione.

Si realizza, dunque, un trasferimento dal c.d. donante al c.d. donatario connaturato da "spirito di liberalità" ovvero dal fatto che vi sia un'attribuzione patrimoniale da parte di un soggetto, non obbligato a farlo, senza alcuna controprestazione in cambio. L'operazione comporta che vi sia, da un lato, l'impoverimento del donante e contemporaneamente, dall'altro, l'arricchimento del donatario.

Si tratta di uno strumento spesso utilizzato per il trasferimento della proprietà di beni immobili, in particolare in ambito familiare, ad esempio tra genitori e figli, per assicurare ai propri cari l'acquisto di una proprietà.

La legge richiede il rispetto di determinate forme per la validità della donazione: l'art. 782 c.c., infatti, prevede che la donazione debba essere fatta per atto pubblico, a pena di nullità.

La solennità delle forme è giù un indizio dell'onerosità della procedura da seguire. Pur essendo un atto di liberalità, infatti, la donazione non è affatto gratuita.

Donazioni di quote ereditarie in comunione: quando sono nulle

Alla stessa, infatti, si applicano diverse imposte, oltre ai costi del notaio, il cui intervento è obbligatorio per legge, a meno di non sfruttare la "donazione indiretta", diversa quanto alla forma rispetto a quella "tipica", ma che persegue comunque lo scopo donativo di arricchimento di altri senza nulla in cambio.

Si pensi, ad esempio, al frequente caso di donazione indiretta consistente nell'intestazione di beni a nome altrui, in particolare quella dell'acquisto di un immobile con denaro dei genitori, ma intestato a favore del figli.

Tornando all'ambito della donazione "tipica" e riguardante beni immobili, si tratta di un'operazione a cui si applicano una serie di imposte, i cui importi sono influenzati dal grado di parentela che intercorre tra donante e beneficiario, nonché dalle eventuali agevolazioni per la prima casa.

Donazione: quale imposte si pagano?

La prima imposta da pagare in presenza di un'operazione del genere è la c.d. l'imposta di donazione che, ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. n. 346/1990 grava sui dai donatari (ovvero su chi beneficia della donazione, in sostanza chi riceve il bene).

L'imposta non è dovuta qualora i trasferimenti siano in favore di alcuni soggetti (articolo 3, comma 1 del TUS) ovvero: Stato, Regioni, Province e Comuni; Enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute che abbiano come scopo esclusivo assistenza, studio, ricerca scientifica, altre finalità di pubblica utilità; Onlus e fondazioni bancarie.

Il primo valore per calcolare l'imposta è la c.d. base imponibile, che nel caso degli immobili è rappresentata, in caso di trasferimento della piena proprietà, dal valore venale del bene in comune commercio alla data della stipula dell'atto.

Il valore dichiarato dai contraenti può essere soggetto a rettifica da parte dell'ufficio, che procede alla sua rideterminazione moltiplicando il valore catastale per determinati coefficienti indicati dalla legge e correlati alla tipologia di immobile.

Quanto costa il notaio per la donazione di una casa?

A seconda del rapporto esistente tra i soggetti coinvolti nel contratto di donazione, ovvero beneficiario e donante, sono previste aliquote diverse ed eventuali franchigie, che rendono tassabili le donazioni per la parte eccedente il loro valore. Nel dettaglio, l'importo dell'imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell'eventuale "franchigia", le seguenti aliquote:

- 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente la franchigia riconosciuta, pari a 1 milione di euro, per ciascun beneficiario;

- 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente della la franchigia riconosciuta pari a100mila euro, per ciascun beneficiario;

- 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;

- 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Qualora il beneficiario del trasferimento sia una persona portatrice di handicap grave, l'imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

Si possono vendere immobili che vengono da una donazione?

Sulla donazione di un bene immobile sono dovute, inoltre, l'imposta di trascrizione, anche detta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell'immobile, nonché l'imposta catastale, nella misura dell'1% del valore dell'immobile.

Qualora sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni "prima casa", in caso di donazione dell'immobile si potranno pagare le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Altri costi e onorario del notaio

Altri costi da considerare e da aggiungere, inoltre, sono quelli riguardanti: l'imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, non dovuta se la donazione non eccede i limiti della franchigia come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 44/E del 7 ottobre 2011; l'imposta di bollo forfettaria di 230 euro; eventuali visure ipotecarie, catastali e camerali (dal costo variabile in relazione al tipo di pratica); diritti per la trascrizione ipotecaria, che ammontano a 90 euro; tassa per l'archivio notarile (che varia in base al valore dichiarato).

La donazione va effettuata per atto pubblico, cioè in presenza del notaio che redige l'atto: questi provvederà a registrarlo all'Ufficio delle Entrate competente entro 30 giorni dalla data di stipula dell'atto e provvederà altresì al versamento dell'imposta di donazione, assieme a quella di registro.

Oltre alle imposte, dunque, appare evidente come sarà necessario provvedere anche al pagamento della parcella al notaio che si occuperà di redigere e registrare l'atto di donazione, nonché di effettuare le necessarie verifiche per attestarne la conformità a quanto previsto dalla legge.

Trattasi di corrispettivo ovviamente variabile in funzione dell'onorario stabilito dal professionista, influenzabile da fattori quali il valore dell'immobile oggetto di donazione nonché la complessità dell'operazione da effettuare.

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