Locazione immobili vincolati, l'inquadramento della fattispecie
La disciplina della locazione di immobili vincolati presenta peculiari aspetti rispetto all'ordinario rapporto di locazione ad uso abitativo, regolato dalla Legge 431/98, proprio a causa della particolare natura degli immobili interessati e delle specifiche disposizioni ad esso applicabili.
La citata Legge 431 infatti dispone alcune esclusioni alla sua applicazione, tra cui all'art. 1 comma 2, lettera a), troviamo che gli "Immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089 o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge".
Innanzitutto per interpretare tale disposizione va detto che la legge 431/98 fa riferimento per gli immobili vincolati alla normativa vigente all'epoca della sua emanazione, cioè la legge 01.06.1939 n. 1089, oggi sostituita dal Decreto Legislativo 22.01.2004 n. 42 (Codice dei Beni Culturali), e pertanto dobbiamo intendere gli immobili vincolati secondo la nuova disciplina.
Precisato questo, la lettura del su indicato articolo 1 comma 2 chiarisce come la legge 431/98 si applicherà alla locazione abitativa di immobili vincolati o di pregio - rientranti nelle categorie catastali A/1 - A/8 - A/9 solo in caso di contratto a canone concordato, ad uso transitorio, o per studenti.
In caso contrario il rapporto sarà totalmente libero dalle disposizioni e dai vincoli posti dalla su indicata legge, e si regolerà secondo le norme del codice civile in materia di locazione.
Locazione immobili vincolati nel Codice dei Beni Culturali
Per comprendere l'ambito di applicazione di queste disposizioni vanno individuati i beni immobili soggetti a vincolo; una elencazione la fornisce l'articolo 10 del Decreto Legislativo 42/2004, il quale individua quali beni culturali (comma 1):
- le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico;
Ed al comma 3 invece fa riferimento a beni di proprietà privata, con la seguente elencazione:
a) le cose immobili e mobili che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico particolarmente importante, appartenenti a soggetti diversi da quelli indicati al comma 1;
b) gli archivi e i singoli documenti, appartenenti a privati, che rivestono interesse storico particolarmente importante;
c) le raccolte librarie, appartenenti a privati, di eccezionale interesse culturale;
Locazione: è valida la penale per i ritardi nella restituzione degli immobili di pregio
d) le cose immobili e mobili, a chiunque appartenenti, che rivestono un interesse particolarmente importante a causa del loro riferimento con la storia politica, militare, della letteratura, dell'arte, della scienza, della tecnica, dell'industria e della cultura in genere, ovvero quali testimonianze dell'identità e della storia delle istituzioni pubbliche, collettive o religiose. Se le cose rivestono altresì un valore testimoniale o esprimono un collegamento identitario o civico di significato distintivo eccezionale, il provvedimento di cui all'articolo 13 può comprendere, anche su istanza di uno o più comuni o della regione, la dichiarazione di monumento nazionale;
d-bis) le cose, a chiunque appartenenti, che presentano un interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico eccezionale per l'integrità e la completezza del patrimonio culturale della Nazione;
Nei casi di cui al comma 3 gli immobili sono riconosciuti quali beni culturali previa dichiarazione ministeriale, dopo procedimento avviato dalla Soprindentenza, che sarà trascritta nei registri immobiliari, assicurando così alla dichiarazione efficacia nei confronti dei successivi proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo.
Attualmente, con la modifica intervenuta con l'art. 4 comma 16 del Decreto Legge 70/2011, convertito con modificazioni dalla L. 106/2011, non è più vigente l'obbligo (art. 59 D. Lgs 42/2004) di comunicazione alla Soprintendenza territorialmente competente della locazione di immobili vincolati, che permane solo per il trasferimento di proprietà.
Contratto di locazione parziale
Locazione immobili vincolati, gli aspetti fiscali
Andando ad analizzare i profili fiscali, troviamo ugualmente delle differenze rispetto alla locazione abitativa ordinaria. Infatti l'art. 37 comma 4 bis del DPR 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui redditi delle persone fisiche), come modificato dall'art. 4 commi 5-quater, 5-sexies, del Decreto Legge 02.03.2012 n. 16, convertito con modificazioni dalla Legge 26.04.2012 n. 44, prevede che ai fini delle imposte sul reddito delle persone fisiche, il reddito derivante dalla locazione di immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell'art. 10 Decreto Legislativo 42/2004 è pari al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e il reddito medio ordinario rivalutato del 5% ricavato dalle tariffe d'estimo, ridotto del 50%.
La riduzione forfettaria del 35% trova giustificazione nel maggior esborso che il proprietario deve sostenere per la conservazione e manutenzione dell'immobile, visti gli obblighi che in tal senso gravano su di esso.
Tale agevolazione non si applica però agli immobili di interesse storico e artistico strumentali all'esercizio dell'attività di impresa, in quanto in tali casi il reddito prodotto non può essere considerato quale reddito fondiario, ma d'impresa (sent. Cass. n. 7615/2014).
In alternativa, in presenza di tutti requisiti, il locatore potrà optare per il regime della cedolare secca.
