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Delibera fondi vincolati e conseguenze per l'uso improprio
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Delibera fondi vincolati e conseguenze per l'uso improprio

Come evitare che il denaro versato con uno scopo sia utilizzato per altro?

Avv. Alessandro Gallucci  

È possibile per l'assemblea decidere che determinate somme siano utilizzate solamente per precisi scopi e null'altro?

Che cosa succede, poi, se l'amministratore dovesse farne comunque uso, ma non come disposto dall'assemblea, bensì di propria iniziativa, sempre nell'interesse del condominio.

Denaro di un condominio utilizzato per un altro: a chi domandarlo indietro?

Ce lo domanda un nostro lettore che ci ha posto il seguente quesito

Buongiorno amici di Condominioweb!

"Vi scrivo per sapere se ed in quale modo i condòmini possono assicurarsi che i soldi versati sul conto condominiale ovvero versati all'amministratore in relazione ad un lavoro di ristrutturazione possano essere vincolati a quella specifica destinazione.

Ho avuto già una esperienza in cui ciò non è stato fatto, i soldi sono stati usati per altro, altro lecito, ma con lavori da € 300.000,00 vorrei essere certo che non ci sia nessuna sorpresa di nessun genere".

Altro lecito, immaginiamo significhi che l'amministratore ha utilizzato fondi destinati a lavori per altre spese condominiali. L'eventuale irregolarità civile non configura in nessun modo responsabilità penale visto che non può parlarsi certamente di condotta appropriativa (art. 646 c.p.) quando le somme sono state utilizzate comunque nell'interesse del condominio.

È utile valutare le varie ipotesi di fondi e vincoli di destinazione, per comprendere che cosa si può fare e cosa no.

Preventivo annuale di gestione, tra fondo dedicato e possibilità d'uso alternative

In linea generale e teorica anche il preventivo ordinario di gestione è un fondo vincolato: esso serve a erogare spese per i servizi indicati nel preventivo medesimo.

Chi conosce in concreto la gestione condominiale sa certamente che per quanto minuziosa possa essere la redazione di un preventivo, esiste sempre un qualcosa d'imprevisto, ma assolutamente normale, che renda necessario provvedere ad ordinare un'opera non preventivata.

Ed allora? Allora l'amministratore ha due alternative:

  • chiedere, con provvedimento ex art. 1133 c.c. delle somme extra;
  • utilizzare, valutandone la possibilità, le giacenze di cassa.

Valutarne la possibilità significa esaminare la situazione complessiva delle spese e delle pendenze per capire se nel complesso è possibile, magari per delle economie che si sono create, far fronte con la cassa ordinaria.

Esempio: la spesa per la pulizia è preventivata per euro 1.000,00, per una serie di ragioni il costo annuale del servizio scende ad € 800,00, circostanza già nota in corso di gestione: allora si creerà una differenza di € 200,00 che potrà essere utilizzata per spese ordinarie o straordinarie urgenti, salvo rendicontazione a fine anno.

Il preventivo dell'amministratore di condominio tra costi reali, apparenti e nascosti

In termini puramente teorici, sia in questo caso che in quello di utilizzo con postergazione di altri pagamenti si è fatto un uso per finalità differenti da quelle originarie previste. Difficile, molto, se non impossibile, contestare qualcosa all'amministratore per questa condotta.

Fondo lavori straordinari, la destinazione è vincolata ex lege

Ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4 c.c. l'assemblea ordinaria annuale che delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, è tenuta a costituire "obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

Si deve rifare la facciata e il costo è pari ad € 50.000,00? Va costituito un fondo specifico. Si badi: fondo non, almeno a parere dello scrivente, non vuol dire accantonamento preventivo dell'intera somma, ma creazione di una voca di costo, specificamente dedicata e rendicontata rispetto al suo stato ed utilizzo.

Manutenzione straordinaria deliberata in assemblea ordinaria

Queste somme non possono essere utilizzate per altri scopi e ove ciò fosse fatto, si tratterebbe di un'irregolarità che, se concretamente grave, potrebbe portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.

Fondo specificamente destinato, meglio un conto corrente dedicato

In che modo si può operare per evitare, anche solamente per negligenza, usi scorretti dei fondi?

Uno modo è l'accensione di un rapporto di conto corrente ad hoc che consenta l'accantonamento anche materiale, oltre che concreto, di quelle somme.

Quando è possibile chiudere il conto corrente condominiale?

Si deliberano lavori e contestualmente il "fondo lavori"? Allora per evitare problemi e sorprese è bene decidere che quelle somme, vincolate a quella specifica funzione, sia accumulate e tenute su specifico conto corrente.

Fondo specificamente destinato, usi impropri, gravi irregolarità e possibilità di revoca

Che cosa succede se l'amministratore usa le somme del fondo specificamente dedicato ad un'opera o servizio per altro?

Al riguardo il riferimento è all'uso improprio ma per finalità condominiale: diversamente, cioè in caso d'uso per finalità extra condominiali non vi sarebbe dubbio sulla natura penale della condotta e quindi della commissione del reato di appropriazione indebita.

Nel caso di uso improprio ma sempre a favore del condominio, al più si può verificare una irregolarità nella gestione (a meno che non si riesca a dimostrare l'ingiustizia del profitto del fornitore); irregolarità che se grave potrebbe portare alla revoca giudiziale.

Diciamo che in termini concreti l'irregolarità c'è sempre, ma in termini giuridici essa va considerata rispetto al contesto per poter essere qualificata tale e poi anche grave o lieve.

Esempio: se esiste un fondo lavori che per determinate ragioni non verranno più essere eseguiti e si è verificata un'impellente ed urgente necessità d'intervento manutentivo sull'ascensore, l'uso delle somme accantonate per altre finalità per quanto concretamente non regolare (la destinazione era un'altra) è giuridicamente lecita, considerando il pregiudizio evitato al condominio, ovvero il problema risolto, a fronte del venir meno della originaria ragione di accantonamento.

Una ricognizione giurisprudenziale sulla gestione dei fondi di accantonamento

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