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Locazione: è valida la penale per i ritardi nella restituzione degli immobili di pregio
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Locazione: è valida la penale per i ritardi nella restituzione degli immobili di pregio

Quando scatta la penale per la restituzione fuori termine dell'immobile da parte del conduttore

Avv. Maurizio Tarantino 

La penale per la restituzione fuori termine dell'immobile da parte del conduttore resta valida anche se il locatore non aveva il diritto di rientrarne in possesso, non avendo mai ceduto la casa al figlio.

La vicenda. Con sentenza, la Corte d'appello, in accoglimento dell'impugnazione proposta da Tizia, e in parziale riforma della decisione di primo grado, condannava Caia al risarcimento, in favore di Tizia, dei danni ex art. 3 della legge n. 431/98, per avere Caia, in qualità di locatrice, illecitamente omesso di adibire, l'immobile precedentemente concesso in locazione a Tizia, ad abitazione del proprio figlio, come viceversa allegato a fondamento dell'atto di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza comunicato alla controparte.

Con la medesima decisione, la corte territoriale sottolineava la correttezza della decisione del primo giudice, nella parte in cui aveva escluso la necessità di disporre la riduzione ad equità della clausola penale applicata, ai danni di Tizia, per il ritardo in cui era quest'ultima incorsa nella restituzione dell'immobile locato.

I motivi di ricorso. La ricorrente Caia eccepiva che la corte territoriale erroneamente aveva ritenuto incombente, a carico della locatrice, l'onere di fornire la prova dell'effettiva adibizione dell'immobile locato all'abitazione del proprio figlio a seguito del diniego del rinnovo alla prima scadenza, in contrasto con il principio che impone al creditore che invoca il risarcimento del danno l'onere di fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto.

La conduttrice, invece, con ricorso incidentale, eccepiva la sentenza impugnata per violazione dell'art. 1384 c.c., in relazione agli artt. 1174, 1175 e 1375 c.c. per avere la corte territoriale erroneamente affermato la mancata necessità della riconduzione ad equità della clausola penale originariamente convenuta tra le parti, in contrasto con gli indici di fatto analiticamente richiamati in ricorso, valutabili anche ai fini dell'applicazione dei principi di correttezza e buona fede nell'ambito dei rapporti contrattuali tra le parti.

=> La restituzione della cosa locata in stato di usura al momento della riconsegna legittima il risarcimento del danno

Il ragionamento della Cassazione. Quanto al ricorso principale del locatore, secondo i giudici di legittimità, la circostanza consistente nell'effettiva adibizione dell'immobile ad abitazione del figlio del locatore, a seguito del diniego del rinnovo della locazione alla prima scadenza, integrava gli estremi di una vera e propria condizione per il valido ed efficace esercizio della corrispondente facoltà potestativa del locatore, avendo il legislatore espressamente circoscritto la libertà del locatore di impedire detta rinnovazione alla prima scadenza limitandone la possibilità di esercizio unicamente in presenza di talune circostanze di fatto, tipicamente ed espressamente descritte dalla stessa legge (cfr. l'art. 3, co. 1, della legge n. 431/1998); circostanze di fatto, la cui dimostrazione del ricorso necessariamente costituisce materia di un onere probatorio imposto a carico del locatore, là dove quest'ultimo intenda concretamente avvalersi della facoltà potestativa in tal senso allo stesso riconosciuta dal legislatore in presenza di detti presupposti di fatto (Cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 23794 del 07/11/2014).

=> La clausola penale nel contratto di locazione va tassata?

Quanto al ricorso incidentale, la Corte d'appello aveva espressamente evidenziato come l'esame della particolare natura dell'immobile considerato (consistente in un appartamento di pregio nel centro storico di Roma) e il carattere notorio dei "tempi irragionevoli richiesti per la formazione e la concreta attuazione di un titolo esecutivo di rilascio di un'abitazione", valessero a rendere ragionevole la pattuizione di una penale che incrementasse anche del 150% l'ammontare originario del canone, al fine di indurre la conduttrice alla tempestiva restituzione dell'Immobile alla scadenza.

In conclusione, la Cassazione ha ritenuto non fondati il ricorso principale e quello incidentale; per l'effetto, è stata confermata la decisione impugnata.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

RISARCIMENTO PER MANCATA ADIBIZIONE IMMOBILE ALL'USO CONSENTITO E RIDUZIONE PENALE DI RESTITUZIONE IMMOBILE

RIFERIMENTI NORMATIVI

art. 3, co. 1, l. n. 431/1998 - 1384 c.c.

PROBLEMA

La locatrice era stata condanna al risarcimento in favore della conduttruce, per avere illecitamente omesso di adibire l'immobile precedentemente concesso in locazione, ad abitazione del proprio figlio, come allegato a fondamento dell'atto di diniego di rinnovazione del contratto.

Con la medesima decisione, la corte aveva escluso la necessità di disporre la riduzione ad equità della clausola penale applicata per il ritardo nella restituzione dell'immobile locato.

LA SOLUZIONE

Secondo la cassazione, il carattere notorio dei tempi irragionevoli richiesti per la formazione e la concreta attuazione di un titolo esecutivo di rilascio di un'abitazione, valessero a rendere ragionevole la pattuizione di una penale che incrementasse anche del 150% l'ammontare originario del canone, al fine di indurre la conduttrice alla tempestiva restituzione dell'Immobile alla scadenza.

LA MASSIMA

L'apprezzamento dell'eccessività dell'importo fissato con clausola penale dalle parti contraenti, per il caso di inadempimento o di ritardato adempimento, e la valutazione della misura dell'eventuale riduzione equitativa dell'importo medesimo, rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito, il cui esercizio è incensurabile in sede di legittimità se non negli aspetti relativi alla motivazione, ovvero se correttamente fondato, a norma dell'art. 1384 c.c., sulla valutazione dell'interesse del creditore all'adempimento con riguardo all'effettiva incidenza dello stesso sull'equilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale, indipendentemente da una rigida ed esclusiva correlazione con l'entità del danno subito Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2019, n. 19523

Al riguardo, osserva il Collegio come secondo l'orientamento di questa Corte di cassazione (anch'esso integralmente condiviso da questo giudice di legittimità).

=> Locazione, consegna delle chiavi ed effettiva restituzione

Scarica Cass. civ. sez. III 19 luglio 2019 n. 19523

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