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Decreto ingiuntivo condominio: è sufficiente la delibera di approvazione dei lavori

L'amministratore di condominio può ricorrere per decreto ingiuntivo anche se il piano di riparto delle spese non è stato ancora approvato
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone 

Il condominio può legittimamente agire, mediante ricorso per decreto ingiuntivo, nei confronti del singolo condomino per il pagamento dei lavori di ristrutturazione dell'edificio.

Secondo l'indirizzo giurisprudenziale ormai uniforme, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, è sufficiente, ai fini della prova del credito del condominio, il verbale di delibera assembleare di approvazione dei lavori.

Il contenuto della decisione assembleare, se non impugnata nei termini, non è più contestabile dal condomino in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto egli avrebbe dovuto opporsi all'approvazione dei lavori e/o ai criteri di ripartizione entro trenta giorni dalla delibera o dalla sua comunicazione.

Il condomino può, semmai, contestare la documentazione posta a fondamento del decreto ingiuntivo (verbale di assemblea, preventivo lavori, ripartizione delle spese) qualora essa non sia idonea a provare l'esistenza del debito condominiale o, comunque, la sua corretta quantificazione ed imputazione al singolo condomino.

Tali principi sono stati ribaditi da una recente pronuncia della Corte d'Appello di Palermo (sentenza n. 977/2021).

Che succede se il condomino paga prima della notifica del decreto ingiuntivo?

Decreto ingiuntivo lavori condominiali: onere della prova

Ai fini dell'ingiunzione di pagamento delle spese condominiali, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale di approvazione delle spese e il condomino opponente non può far valere questioni di annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione.

Tale delibera non più impugnabile perché definitiva e "costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del Condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere" (Cass. S.U., 18 dicembre 2009, n. 26629; da ultimo, Cass., Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672).

Nel caso esaminato dai giudici palermitani, il Condominio aveva prodotto il verbale di assemblea con allegato il preventivo dei lavori idrici, il verbale del con allegata ripartizione delle spese relative ai lavori di manutenzione ordinaria del lastrico solare, il contratto di appalto sottoscritto con allegato computo metrico della ditta, il verbale con allegato il resoconto finale dei lavori del prospetto, la delibera con la quale erano stati approvati i consuntivi, il conteggio finale dei lavori del prospetto, con l'indicazione degli acconti già corrisposti e della differenza ancora dovuta, nonché i verbali di approvazione di tutti i lavori.

L'onere probatorio era, quindi, stato soddisfatto anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo. Difatti, le delibere che avevano approvato i lavori di manutenzione ordinaria di parti comuni dell'edificio (lastrico solare, prospetto, pensiline) e le spese tecniche e amministrative, tutte prodotte in giudizio, "documentavano la sussistenza del credito ed erano sufficienti per consentire all'amministratore di agire per il recupero del credito vantato dal Condominio sulla base dei millesimi di proprietà".

Secondo i giudici, non era neppure necessaria la costituzione del fondo speciale in quanto irrilevante, trattandosi di circostanza estranea alla fattispecie costitutiva del credito, la sussistenza del quale dipendendo esclusivamente dall'approvazione dei lavori di rifacimento del prospetto, del lastrico solare e di tutte le spese connesse con apposita delibera non impugnata.

Se la delibera viene sostituita il decreto ingiuntivo va revocato

Decreto ingiuntivo valido anche senza piano di riparto

La sentenza ha ribadito un altro importante principio in materia di onere della prova a carico del condominio e validità del decreto ingiuntivo per spese legate a lavori condominiali.

L'amministratore che agisce per il recupero delle rate dovute per lavori straordinari può ottenere un decreto ingiuntivo nonostante non sia stato ancora approvato il piano di riparto (Cass., 23 luglio 2020, n.15696). Ciò in virtù della differenza, evidenziata dalla Cassazione, tra valore costitutivo e valore dichiarativo di un'obbligazione intesa come rapporto che viene a crearsi tra soggetti, nel quale uno si impegna ad una data prestazione nei confronti dell'altro.

In particolare ha valore "costitutivo" la relazione giuridica che viene a crearsi o modificarsi, "mentre è "dichiarativo" quel valore che si limita ad accertare e prendere atto di qualcosa".

Riprendendo orientamenti passati (arg. da Cass. SS.UU., 09/08/2010, n. 18477; Cass. 03/12/1999, n. 13505; Cass. 15/03/1994, n. 2452; Cass. SS.UU. 05/05/1980, n. 2928), la Suprema Corte ha ribadito due profili ben distinti della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni:

  1. approvazione della spesa da parte dell'assemblea che ne riconosce la necessità in quella misura. Questo è il momento al quale si attribuisce il valore costitutivo dell'obbligazione di contribuzione alle relative spese (Cass. 14/10/2019, n. 25839);
  2. ripartizione della spesa tra i condòmini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa. "Questo momento ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo a esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione)".

In conseguenza della distinzione appena riportata, la fonte costitutiva dell'obbligazione dei condomini è rappresentata dalla delibera di approvazione dei lavori. Ciò vuol dire che, pur in caso di mancata approvazione dello stato di ripartizione da parte dell'assemblea, l'amministratore del Condominio è comunque munito di legittimazione all'azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condòmino moroso, in forza dell'art. 1130, n. 3, c.c.

L'esistenza dell'approvazione del piano di riparto, pur non essendo necessaria per l'emissione del decreto ingiuntivo, rappresenta, tuttavia, una condizione essenziale per la concessione della provvisoria esecuzione: "L'approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell'esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio (ossia di prova) privilegiato in ordine alla certezza del credito del Condominio" (Cass. 23/05/1972, n. 1588).

Dunque, l'unico limite che incontra l'amministratore nell'attivarsi per una ingiunzione di pagamento in una situazione come quella esaminata dalla Corte d'Appello di Palermo, nella quale manchi lo stato di ripartizione delle spese afferenti lavori straordinari, attiene soltanto al fatto che non possa ottenere l'esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. c.c.

L'importanza della delibera assembleare di ripartizione della spesa in relazione alla concessione del decreto ingiuntivo

Sentenza
Scarica Corte d Appello di Palermo n. 977 del 16/06/2021

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Cavaliere
Cavaliere 18-11-2021 15:28:05

Secondo Cassazione S.U. 19596/2020 - è necessario che il Condominio instauri obbligatoriamente la mediazione?

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