Non è raro che, in ambito condominiale, si affronti il problema dell'operatività e dell'efficacia, verso i terzi acquirenti delle unità immobiliari di un caseggiato, delle convenzioni (e dei relativi obblighi) stipulate con il Comune dal costruttore che, al fine di conseguire il permesso di costruire, si obbliga contrattualmente a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico.

I condomini che nei rogiti dichiarano di conoscere ed accettare apposita clausola del regolamento di natura contrattuale con cui si impegnano a rispettare una convenzione urbanistica (nata in origine tra costruttore ed autorità comunale) che prevede la realizzazione nell'area comune di un parcheggio ad uso pubblico, devono rispettare gli obblighi contrattualmente assunti ed accordarsi con il comune per la gestione e la stipula dell'atto di identificazione catastale degli stessi spazi.

È possibile, però, che il Comune per molto tempo ignori la convenzione sorta con il costruttore e poi con i condomini.

Può nascere così una lite per accertare l'intervenuta prescrizione del diritto del Comune ad ottenere l'assoggettamento ad uso parcheggio pubblico delle aree condominiali.

Per questa controversia è competente il giudice ordinario (o un collegio arbitrale) o il giudice amministrativo.

La risposta è contenuta nella motivazione della recentissima sentenza delle Sezioni Unite n. 33849 del 12 novembre 2021.

Lite sulla convenzione tra Comune e condominio: la vicenda

La controversia riguardava un condominio ed un comune. Il problema era quello di accertare l'intervenuta prescrizione o meno del diritto del Comune ad ottenere l'assoggettamento ad uso pubblico delle aree destinate a parcheggio per una superficie complessiva di mq 474.

L'obbligo del condominio nasceva dalla convenzione urbanistica stipulata il 24 febbraio 1995 tra il Comune e un costruttore, ma con successivi passaggi era arrivato a gravare sul condominio.

Quest'ultimo, convinto che il diritto del comune fosse prescritto, in forza di una clausola compromissoria contenuta nell'art. 13 della convenzione urbanistica del 24 febbraio 1995, sottoponeva la controversia ad un collegio arbitrale.

La clausola in questione prevedeva la possibilità di ricorrere ad arbitri per le controversie sull'entità o sull'esecuzione delle obbligazioni assunte dalla Ditta proprietaria (e poi i condomini) con la convenzione.

Il Comune, però, eccepiva che la controversia non poteva essere risolta mediante arbitrato (rituale) in quanto doveva essere devoluta alla giurisdizione del giudice amministrativo.

Competenza giurisdizionale tra giudice ordinario e amministrativo

Il soggetto che vuol far valere in giudizio un suo diritto ha l'onere di individuare il giudice competente per la relativa causa. Innanzitutto, quindi, egli dovrà valutare se si tratti di un giudice civile o di un altro giudice (ad esempio, un giudice amministrativo).

In particolare, stabilire se la lite appartenga alla competenza giurisdizionale del giudice ordinario (e, in tale ambito, a quella sostitutiva degli arbitri rituali), ovvero a quella del giudice amministrativo, dà luogo ad una questione di giurisdizione.

Per risolvere rapidamente la questione della competenza del giudice civile (o degli arbitri) o del giudice amministrativo si può ricorrere al c.d. regolamento di giurisdizione.

Secondo l'articolo 41 c.p.c., finché la causa non viene decisa nel merito in primo grado, ciascuna parte può chiedere alle Sezioni unite della Corte di cassazione che risolvano le questioni di giurisdizione.

L'istanza si propone con ricorso; nel caso in cui la Corte di Cassazione ritenga sussistente la giurisdizione del giudice ordinario (o quella sostitutiva degli arbitri rituali), le parti sono tenute a riassumere il processo (se era stato sospeso) entro il termine perentorio di sei mesi dalla comunicazione della sentenza.

La pubblica amministrazione, che non è parte in causa, può chiedere in ogni stato e grado del processo che sia dichiarato dalle Sezioni unite della Corte di cassazione il difetto di giurisdizione del giudice ordinario a causa dei poteri attribuiti dalla legge all'amministrazione stessa, finché la giurisdizione non sia stata affermata con sentenza passata in giudicato.

Alla luce di quanto sopra, il Comune ha presentato ricorso per regolamento ex art. 41 c.p.c. per sostenere l'appartenenza alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo (ex art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, del d.lgs. n. 104 del 2010), venendo in rilievo l'attuazione di una convenzione urbanistica disciplinata dall'art. 11, comma 5, della I. n. 241 del 1990; secondo la stessa autorità comunale, quindi, la questione non può essere risolta mediante arbitrato rituale, in quanto non ha ad oggetto diritti soggettivi, ai sensi dell'art. 12 c.p.a. e dell'art. 806 c.p.c.

Sentenza delle Sezioni Unite sulla lite condominiale

Le Sezioni Unite hanno dato torto ai condomini.

Come notano i giudici supremi la lite pendente davanti al collegio arbitrale non riguarda l'entità o l'esecuzione degli obblighi contrattuali gravanti sul condominio derivanti dalla convenzione.

La questione è relativa all'attività del Comune per destinare a parcheggio pubblico le aree condominiali ed all'asserita prescrizione dei diritti spettanti al Comune stesso in forza del contratto.

Secondo le Sezioni Unite quindi, essendo estranea al contenuto della clausola compromissoria contenuta nell'art. 13 della convenzione urbanistica stipulata il 24 febbraio 1995, la causa promossa dal Condominio, in quanto riguarda l'esistenza e l'estensione di un diritto del comune correlato ad una destinazione di uso del bene, ovvero pretese attinenti all'esecuzione di un accordo disciplinato dall'art. 11 della legge n. 241 del 1990, spetta alla giurisdizione del giudice amministrativo ex art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, del c.p.a.