Nell'ambito del contenzioso condominiale, sono alquanto frequenti le liti che investono le legittime doglianze sollevate dai condomini in occasione del verificarsi e ripetersi di percolazioni nelle loro singole unità immobiliari per omessa manutenzione delle parti comuni.
La controversia di cui si è occupato il Tribunale di Treviso (sentenza n.81 del 12 gennaio 2024) rappresenta un caso pratico di certo interesse in quanto la disamina della querelle ha posto in rilievo la condotta colposa del condominio laddove ha consapevolmente ignorato le giuste rimostranze, avanzate nel tempo, dal proprietario di un locale ubicato al piano seminterrato per i plurimi e ripetuti allagamenti subiti.
In tali ipotesi, è chiaro come l'espletamento di una scrupolosa indagine rivesta carattere dirimente per accertare se la causa delle copiose infiltrazioni ha, effettivamente e verosimilmente, avuto origine da una parte comune anche in ragione del comprensibile, quanto logico, intendimento cui è tesa la domanda giudiziale promossa, ovvero quello di poter individuare le opere atte ad eliminarla, oltre al ripristino dello status quo ante dell'immobile ed il risarcimento di eventuali danni.
Danni da cose in custodia e condanna del condominio alla manutenzione straordinaria. Fatto e decisione
Un condomino, titolare di una Ditta Individuale, ha convenuto in giudizio il condominio contestando i danni sofferti alla di lui proprietà, destinata ad uso magazzino, per l'avvenuto manifestarsi di reiterati episodi di allagamento nella stessa, la cui provenienza era da ricondursi all'innalzarsi della falda freatica del sottosuolo condominiale, come confortato dalla perizia di parte prodotta in atti.
In considerazione di tale situazione, il condomino ha chiesto la condanna del condominio alla realizzazione dei lavori occorrenti per la risoluzione della problematica illustrata ed al riconoscimento in suo favore del risarcimento di tutti i danni subiti, compreso quello derivante dall'intervenuta esigenza di trasferire la sua attività in un altro immobile.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda stante il fatto, secondo la sua ricostruzione, che la soletta da cui originavano gli allagamenti non era da ritenersi una parte comune.
Il Giudicante ha disposto l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio (CTU) per determinare se la causa degli allagamenti era da attribuirsi ad un bene comune con richiesta di indicare le opere necessarie per la interruzione di detti fenomeni e, parimenti, procedere alla stima dei danni denunciati.
Nella pronuncia in commento, è stata ravvisata la responsabilità del condominio e, per l'effetto, il Tribunale ha accolto integralmente la domanda dell'attore in merito alla esecuzione degli interventi descritti nella perizia resa dal CTU, ad onere del condominio, mentre, per quanto concerne i danni lamentati, ha riconosciuto quelli relativi al ripristino dei locali ad eccezione di quelli richiesti per lo spostamento della attività, non essendo stato provato.
Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
Danni e responsabilità del condominio: considerazioni conclusive
Il dettato normativo di cui all'art. 2051 c.c., rubricato "Danno cagionato da cose in custodia" recita "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Ebbene, la citata disposizione si applica nei confronti del condominio al verificarsi di eventi, come quello oggetto della presente vertenza, in quanto è nota la veste di custode dei beni e dei servizi comuni assunta dallo stesso in ragione della quale è obbligato ad adottare tutte le misure e precauzioni utili ed idonee affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.
Sul punto, è pacifico, dunque, che fatta eccezione della prova del caso fortuito, inteso quale evento non prevedibile, il condominio è tenuto a rispondere dei danni cagionati dalle parti comuni alle proprietà esclusive dei condomini, ed anche dei terzi, proprio in virtù del dovere di vigilanza imposto dalla norma richiamata, in rispondenza della quale è tenuto a provvedere, senza ingiustificato indugio, alla manutenzione dei beni comuni.
Pertanto, la legittimazione all'azione da parte del condomino è indubbia in quanto per Giurisprudenza costante "Il singolo condomino può agire a norma dell'art. 2051 c.c. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell'edificio - dalle quali provengono infiltrazioni d'acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva - ponendosi quale terzo nei confronti del condominio stesso, tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio" (Tribunale Torino sez. VIII, 23/03/2023, n.1271).
Al contempo, appare utile ricordare che l'orientamento della Giurisprudenza è consolidato nell'affermare che "Il condominio, in quanto custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le cautele necessarie affinché tali beni non rechino danni ad alcuno e pertanto risponde, ex art. 2051 c.c., dei danni arrecati, anche se tali danni siano causalmente riconducibili al concorso del fatto di un terzo.
La responsabilità del condominio potrà essere esclusa solo se il danno è imputabile al caso fortuito, inteso come fatto esterno imprevedibile ed incontrollabile idoneo ad interrompere il nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno" (Tribunale Napoli Nord sez. II, 23/08/2023, n.3579).
Nella fattispecie che ci occupa, dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Giudice, è emerso, senza alcuna incertezza o esitazione, che gli allagamenti si sono verificati, e ripetuti nel tempo, in considerazione della inadeguatezza e mancata impermeabilizzazione della soletta, accertata la natura di quest'ultima quale parte comune, posta nel seminterrato del fabbricato.
Posto ciò, le circostanze del caso e, in particolare, il reiterarsi degli eventi di allagamento negli anni e le contestuali intervenute segnalazioni del condomino attore, formalizzate nei verbali delle assemblee, consentono di imputare la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. al condominio in considerazione del fatto che lo stesso, seppur reso edotto, e dunque consapevole, delle problematiche strutturali ed idrogeologiche dell'edificio, non ha posto in essere alcuna opera di manutenzione.
Alla luce di quanto illustrato, il Giudice ha, quindi, condannato il condominio ad eseguire i lavori necessari a garantire la giusta e doverosa impermeabilizzazione del piano seminterrato, come individuati nella perizia, oltre al danno arrecato alla proprietà del condomino attore, per il decremento del valore a seguito del ripristino.
Per quanto attiene, invece, alla domanda volta ad ottenere il risarcimento dei danni dedotti per il trasferimento della sua attività, non sono risultati provati per cui stata rigettata, comunque, condannando integralmente il condominio alla refusione delle spese di lite e di CTU.
