La realizzazione di lavori in condominio comporta il coinvolgimento dell'assemblea, la quale deve fornire l'autorizzazione e approvare il preventivo, e dell'amministratore, chiamato a vigilare sull'esecuzione concreta dell'opera.
Spesso, soprattutto nel caso di interventi complessi, ci si affida a un direttore dei lavori, una figura dotata dei giusti requisiti tecnici per poter aiutare l'amministratore nel compito di controllo.
Capita frequentemente che il costo finale dei lavori superi quello preventivato. Cosa accade in una circostanza del genere? Il condominio può rifiutarsi di pagare oppure è costretto ad adempiere una volta conferito l'incarico alla ditta? In effetti, bisogna distinguere a seconda dei casi: se le variazione sono giustificate per la realizzazione dei lavori a regola d'arte, difficilmente ci si potrà sottrarre al maggior costo. Vediamo come può tutelarsi il condomino.
L'approvazione del preventivo
L'assemblea è chiamata ad approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra i condomini. Tanto afferma l'art. 1135, comma primo, numero due, del codice civile.
L'approvazione e la ripartizione sono limitate all'anno cui si riferiscono e l'amministratore non può, quindi, in base alle medesime, esigere quote anticipate relative agli anni successivi.
Tra le spese preventive rientrano sicuramente quelle che riguardano la realizzazione di lavori in condominio. Dunque, se l'amministratore è a conoscenza del preventivo che una ditta ha fatto pervenire per la realizzazione di un determinato intervento, questo dovrà essere sottoposto all'assemblea per la sua approvazione.
Tuttavia, quando si tratta di spese inerenti all'ordinaria manutenzione e ai servizi comuni essenziali, la legge non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
La loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 454 del 11 gennaio 2017).
Nulla vieta, però, che l'assemblea sia convocata per approvare un preventivo inerente a spese di ordinaria manutenzione; in tal caso, occorreranno i quorum ordinari previsti dai primi tre commi dell'art. 1136 cod. civ.
Invece, se si tratta di lavori di straordinaria manutenzione, allora occorrerà necessariamente il consenso assembleare, così come stabilito dall'art. 1135, comma prima, numero quattro, cod. civ.
Costo dei lavori superiore al preventivo: quando è dovuto?
Il committente deve pagare il costo finale dei lavori, anche se superiore al preventivo approvato dall'assemblea? Si tratta invero di una situazione frequente, dovuta in parte a un comportamento non sempre corretto dell'esecutore dei lavori, in parte a una fisiologica condizione per cui non tutto può essere previsto e preventivato.
La funzione dell'ordine del giorno
Non a caso, quando è nominato un direttore dei lavori, questi provvede a redigere il conto finale dei lavori, cioè l'atto contabile emesso a seguito dell'ultimazione dei lavori che definisce in maniera esatta i lavori eseguiti, il corrispettivo dell'appaltatore e l'eventuale credito.
Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 10891 del 4 maggio 2017), se il prezzo finale dei lavori appaltati risulta superiore a quello preventivato, l'appaltatore ha diritto al maggior compenso, se questo deriva da variazioni rispetto al progetto originario che si rendano necessarie per l'esecuzione a regola d'arte delle opere commissionate.
Secondo la Suprema Corte, il pagamento delle opere aggiuntive che siano eseguite da un appaltatore è dovuto indipendentemente dal fatto che il committente sia stato avvertito.
Ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., infatti, l'appaltatore è tenuto ad eseguire le opere con diligenza e a regola d'arte, utilizzando, quindi, un adeguato sforzo tecnico ed eseguendo tutte le attività che si rendano, di volta in volta, necessarie per il completamento al meglio dell'opera commissionata.
Secondo la Cassazione, dunque, se si rendono necessarie delle variazioni rispetto al progetto originario, l'appaltatore deve dare esecuzione a queste modifiche anche senza la preventiva autorizzazione del committente, spettando poi al giudice accertare se le variazioni fossero davvero necessarie e quale fosse il corrispettivo dovuto.
Ed invero, in tema di appalto, l'art. 1660 del codice civile statuisce che, se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo.
Approvazione preventivo, giusto il conguaglio rate già versate?
Il codice continua affermando che, se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un'equa indennità.
Se le variazioni sono di notevole entità, è invece il committente a poter recedere dal contratto, ma è tenuto a corrispondere un equo indennizzo all'appaltatore.
L'art. 1664 cod. civ, invece, stabilisce che, qualora per effetto di circostanze imprevedibili, si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d'opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo.
Da tanto si evince che il committente è tenuto a sopportare una variazione in aumento del prezzo contenuta entro il 10% di quanto pattuito nel preventivo, senza possibilità di sottrarsi al pagamento, se la variazione è giustificata da circostanze imprevedibili (grave carenza di materie prime non imputabili all'appaltatore, ecc.).
Condominio: cosa fare se il costo finale è superiore al preventivo?
Ebbene, in condominio è piuttosto normale che il preventivo di gestione non coincida con il rendiconto consuntivo, che è poi l'unico, vero documento determinante nell'ambito della vita condominiale. Non a caso, la legge impone all'amministratore di redigere soltanto quest'ultimo documento, non anche il primo.
Orbene, se il costo finale dei lavori è superiore a quello preventivato, e tale maggior spesa è derivata da variazione necessarie per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte, l'appaltatore matura il diritto al maggior compenso. Cosa deve fare il condominio in questa circostanza?
Nel caso di costo di lavori superiori al preventivo, il condominio sarà chiamato a pagare, ripartendo le quote per ciascun proprietario, anche se il prezzo pattuito inizialmente era inferiore.
Ciò, ovviamente, se ricorre la circostanza indicata nel paragrafo precedente, e cioè che il maggior prezzo derivi da una modifica necessaria per l'esecuzione a regola d'arte dei lavori, anche qualora tale modifica non sia stata comunicata all'amministratore.
Il maggior prezzo è sicuramente dovuto, poi, se l'appaltatore ha tempestivamente comunicato la variazione, e questa sia stata accettata dall'amministratore (nell'ambito degli interventi di manutenzione ordinaria) ovvero dall'assemblea (per quanto concerne la straordinaria manutenzione).
Infine, è appena il caso di ricordare che l'art. 1135, comma secondo, cod. civ., stabilisce che l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Dunque, l'amministratore potrebbe perfino accettare una spesa maggiore in corso d'opera non preventivata inerente a lavori di straordinaria amministrazione, se ricorre una condizione d'urgenza per la quale non c'è tempo per avvisare l'assemblea.
Costo maggiore dei lavori: quando non si deve pagare?
Gli unici casi in cui il costo dei lavori superiore al preventivo non deve essere pagato sono i seguenti:
- l'assemblea, messa a conoscenza della variazione di notevole entità, rifiuta il costo prospettato e decide di interrompere i lavori (art. 1660, comma terzo, c.c.). In tal caso, l'appaltatore va comunque pagato per ciò che ha compiuto fino a quel momento;
- quando, per effetto di circostanze imprevedibili, si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d'opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto (art. 1664 cod. civ.).
In un caso del genere, sia l'appaltatore che il committente possono chiedere una revisione del prezzo.
Se l'accordo non è raggiunto, l'appaltatore va comunque pagato per l'opera sino a quel momento svolta:
- se l'aumento del prezzo rispetto al preventivo non risulti in alcun modo giustificato, né dal ricorrere di circostanze imprevedibili che abbiano causato un aumento del costo dei materiale o della mano d'opera, né dalla necessità di eseguire l'opera a regola d'arte.
