Conversione in legge il Decreto Semplificazioni: novità per il superbonus
Con la tanto attesa conversione in legge del D.L. n. 77/221, avventa con la legge n. 108 del 29 luglio 2021 (pubblicata il 30 luglio sulla G.U. n. 181 del 30 luglio 2021), registriamo ancora novità nel panorama normativo del superbonus.
Come vedremo, alcune norme sono state sostituite, altre sono state aggiunte.
Se per un verso tutto questo rimaneggiare può essere utile, dato che una normativa così complessa non può nascere perfetta, al contempo ci si augura che prima o poi si possa raggiungere un po' di pace… possibilmente che ciò avvenga prima che scada il termine di vigenza della norma.
A proposto di questo, precisiamo che le novità non riguardano la scadenza temporale delle norme, che al momento resta quella prevista dalle modifiche apportate dalla legge di bilancio per il 2021 (la n. 178/2020) e dal D.L. n. 59/2921.
Cosa, dunque, cambia con la conversione in legge? Le modifiche riguardano: interventi edilizi, CILA, stato legittimo ed edilizia libera; deroghe alle distanze minime del codice civile; violazioni meramente formali e violazioni rilevanti; nuovi termini per (l'uno) superbonus e prima casa e (l'altro) per il sismabonus (e super sismabonus); confermata invece la norma che introduce l'eliminazione delle barriere architettoniche tra gli interventi trainanti dal super sismabonus.
Dopo averle elencate, entriamo un po' nel dettaglio rinviando nei casi più particolari a successivi approfondimenti.
Eliminazione barriere architettoniche: confermati gli interventi trainanti dal super sismabonus
La legge di conversione ha confermato la norma del D.L. Semplificazioni che ha inserito gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche tra quelli trainati del super sismabonus.
Come per gli interventi trainanti di efficientamento energetico (in quel caso la modifica è stata introdotta dalla Legge di Bilancio per il 2021) anche per il super sismabonus, agli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (di cui al co. 1 lett. e art. 16-bis D.P.R. n. 917/1986) eseguiti congiuntamente agli interventi di super sismabonus si applica l'aliquota del 110 "anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione" e ove non siano già richiesti come interventi trainati da interventi di efficientamento energetico.
Confermato il calcolo del tetto massimo per ONLUS, ODV e APS
Confermata - con alcune modifiche formali - anche la norma inserita dal D.L. n. 77/2021 riguardante il calcolo del limite di spesa per ONLUS, ODV e APS, indicati tra i beneficiari del superbonus (indicati alla lett. d-bis co. 9 dell'art.119 del Decreto Rilancio).
Queste le uniche novità: le parole "efficientamento energetico" sono state sostituite dalle parole "incremento dell'efficienza energetica" e le parole: "1 settembre" sono sostituite dalle parole "1° settembre".
Superbonus: interventi trainanti e interventi trainati
La norma oggi prevede "10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unita' immobiliari, e' moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:
a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione."
Interventi edilizi, CILA, stato legittimo etc.
Confermata con lievi modifiche la norma sugli interventi edilizi introdotta dal D.L. Semplificazioni: con la conversione in legge è stato infatti modificato con lievi modifiche il co. 13-ter introdotto (in sostituzione del precedente) dal D.L. n. 77/2021 e che ha apportato importanti novità sul tema.
Le modifiche riguardano l'aggiunta dell'espressione "anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti".
Così, il co. 13-ter oggi recita: "13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).
Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.
La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14."
Ristrutturazione iniziata prima del 2020 e superbonus
Vi è poi l'aggiunta del co. 13-quater. Secondo cui "Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento" (nella versione precedente la previsione era inserita nel co. 13-ter).
Ed è confermata per quel che qui interessa, la norma del D.L. n. 77 per cui "restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione".
Seguono, con modifiche, le norme sul Fondo per interventi strutturali di politica economica e al finanziamento degli oneri della misura.
Novità sugli interventi di edilizia libera e CILA
Ma le novità sugli interventi edilizi non finiscono qui.
Il nuovo co. 13-quinques - introdotto con la legge di conversione - prevede che in caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell'art. 6 D.P.R. n. 380/2001, del D.M. 7 aprile 2018 o della normativa regionale, nella CILA viene richiesta la sola descrizione dell'intervento.
Inoltre, si prevede che "in caso di varianti in corso d'opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata.
Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività" di cui all'art. 24 D.P.R. n. 380/2021.
Superbonus, interventi di recupero e distanze minime del codice civile
Viene introdotta una deroga alle distanze minime di cui all'art. 873 c.c.
In particolare, al co. 3 dell'art. 119 - riguardante le condizioni per l'accesso al super bonus negli interventi di efficientamento energetico e l'inclusione degli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'art. 3 co.1 lett. d D.P.R. n. 380/2021 - viene aggiunto il seguente periodo: "gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all'articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo".
Gli interventi di cui all'art. 16-bis sono gli interventi di recupero, che sino al 31 dicembre 2021 godono della detrazione del 50% su un tetto di spesa di 96.000 euro.
Nuova norma su violazioni meramente formali e violazioni rilevanti
Viene inserita una nuova norma con cui si chiarire le conseguenze sulla decadenza dalle agevolazioni in caso di eventuali violazioni delle norme in questione. Vi è dunque il co. 5-bis secondo cui "Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata.
Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione".
Superbonus e prima casa: nuovo termine
Una novità riguarda anche i termini per fruire dell'agevolazione prima casa in caso di interventi agevolati dal superbonus: un nuovo comma dell'art. 119, il 10-ter, prevede che: "10-ter. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a), della nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di stipulazione dell'atto di compravendita".
Tale termine in precedenza era di diciotto mesi.
Sismabonus (e super sismabonus): nuovo termine
Tra le norme sul sismabonus vi è il co.1-septies dell'art. 16 D.L. n. 63/2013, che prevede la particolare ipotesi di detrazione per: interventi di sismabonus effettuati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 "mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare"; in tali casi, è previsto che ove imprese provvedano, entro un certo tempo dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni previste per il sismabonus spettano all'acquirente.
Sino a prima della modifica in esame, il termine per l'alienazione era quindi di diciotto mesi; oggi, detto termine è stato sostituito dal termine di trenta mesi: la modifica incide anche sul super sismabonus, dal momento che le norme sul sismabonus sono direttamente richiamate dall'art. 119 del Decreto Rilancio.
