Sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.253 del 13 ottobre 2020 è stata pubblicata la legge 13 ottobre 2020 n. 126, rubricata Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia. il decreto Agosto è legge.
Il provvedimento è entrato in vigore il successivo 14 ottobre. Ciò vuol dire che a far data da quel giorno è legge la norma che consente la convocazione delle assemblee condominiali in videoconferenza.
Com'è noto prima di questa norma già si convocavano assemblee in via telematica: l'assenza di norme sull'argomento aveva fatto sollevare più di qualche perplessità in merito alla legittimità delle assemblee on-line.
Ciò che appariva ai più necessario era l'approvazione di una norma che eliminasse ogni incertezza di sorta; ciò è avvenuto, ma forse non ha semplificato le cose. Come spesso accade serve uno sforzo da parte dell'interprete, nell'ambito e nei limiti dei principi che informano l'ordinamento e la materia condominiale e poi ne servirà uno in sede applicativa per evitare che, almeno in fase emergenziale, la disposizione agevoli e non paralizzi l'attività assembleare a distanza.
Vediamo perché.
Assemblee on-line, le nuove norme
La disposizione che prevede questa possibilità è l'art. 63 del d.l. Agosto, così come modificato in sede di conversione.
La norma va a modificare l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile che dal 14 ottobre recita così (in grassetto le parti aggiunte):
«L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. .
Prima riflessione: si è molto discusso sul concetto di luogo.
Luogo è un posto fisico nel quale è possibile svolgere la riunione, sosteneva chi esprimeva perplessità sulla possibilità di svolgere regolarmente assemblee condominiali on-line.
Luogo è termine che va interpretato in senso ampio, cioè comprendendovi anche quello virtuale, argomentava chi considerava possibile lo svolgimento delle riunioni da remoto.
La formulazione normativa adottata dal Legislatore nell'inciso finale del terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. sembrerebbe prendere spunto dalla prima tesi. Ciò potrà essere utile oltre che per la cronaca sull'argomento, anche per gli eventuali contenziosi che si sono sviluppati. Circostanza certamente non dirimente, questa, ma nemmeno del tutto irrilevante.
L'inciso "ove prevista" ed il quinto comma dell'art. 66 introdotto dal d.l. n. 104/2020 pongono qualche problema in merito alla possibilità concreta di convocare fin da subito le assemblee condominiali da remoto.
È utile comprendere quali e se sono attualmente superabili: è qui, secondo lo scrivente, che sta lo sforzo interpretativo.
Assemblee on-line, l'importanza del regolamento
Lo svolgimento della modalità in videoconferenza è possibile, tramite indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa «ove prevista».
Questa locuzione, letta unitamente al quinto comma, lascia intendere che debba essere prevista dal regolamento condominiale.
Qualora il regolamento non prevedesse questa modalità (quale regolamento oggi la prevede?) allora per svolgere un'assemblea on-line si renderebbe necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Tutti, cioè l'unanimità.
In sostanza, ad avviso di chi scrive possiamo desumere le seguenti considerazioni: per il Legislatore un conto è che l'assemblea, in precedenza, abbia vagliato la possibilità di svolgere le riunioni in via telematica. Un conto è che non l'abbia fatto.
Nel primo caso, inserendo una norma nel regolamento, l'amministratore de plano potrà provvedere ad individuare un canale telematico per far svolgere la riunione. Nella seconda ipotesi, in assenza di questo vaglio, serve il preliminare consenso di tutti i condòmini.
Difficilmente si può dubitare sul fatto che la clausola che consente lo svolgimento delle assemblee da remoto abbia natura regolamentare, posto che non incide sui diritti dei singoli e soprattutto attiene all'amministrazione della cosa comune, e quindi che possa essere approvata con le maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. ovvero con il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione e la metà del valore millesimale dell'edificio.
Se, però, manca, allora tutti devono essere d'accordo. Nella sostanza, per portare un esempio, si è fatta la stessa scelta inerente ai giorni tra comunicazione dell'avviso e svolgimento della riunione, ma di senso opposto.
Se il regolamento prevede che tra questi due eventi debbano intercorrere sette giorni, per abbassarli al minimo di legge, cioè cinque, o si modifica la clausola ovvero, di volta in volta, per evitare contestazioni, si acquisisce preventivamente il consenso di tutti i condòmini.
Logica conseguenza vorrebbe che la delibera adottata da un'assemblea condominiale convocata in via telematica senza previsione del regolamento dovrebbe essere considerata annullabile e non nulla, al pari di quella convocata con cinque e non sette giorni di preavviso.
Si potrebbe obiettare che trattandosi di materia di competenza assembleare il voto di tutti il consenso di tutti i condòmini è eccessivo. Vero, ma fino ad un certo punto.
In assemblea si può discutere su un argomento non inserito nell'ordine del giorno? Sì, ma solo se tutti i condòmini sono d'accordo (tutti non solo tutti i presenti). Motivo? Tutti devono essere messi nella condizione di partecipare consapevolmente.
Lo stesso potrebbe dirsi per l'assemblea da remoto: non tutti sempre sono in grado di partecipare in via telematica e, un conto, e sapere che può sempre succedere e quindi doversi far trovare pronti, un conto è saperlo in prossimità della riunione.
Assemblee on-line: prudenza non vuol dire contrarietà
Nessun dubbio pare si possa avere, invece, sul fatto che le modalità di redazione e comunicazione del verbale previste dal quinto comma valgano sempre, al di là dell'inserimento in questa disposizione.
Assemblee on-line in stato di emergenza sanitaria
Resta un fatto: se l'assemblea on-line può svolgersi solamente se prevista dal regolamento condominiale, ovvero se tutti i condòmini sono concordi, e che diversamente operando una delibera potrebbe essere impugnata da ciò ne dovrebbe discendere che ad oggi prima di procedere alla convocazione di un'assemblea da remoto, senza il consenso di tutti (che consentirebbe la modifica del regolamento in via telematica) bisognerebbe convocare un'assemblea in presenza (diversamente da quanto si possa pensare non esistono limiti numerici, purché sia garantito il distanziamento sociale, al più si può fare riferimento a quelli per eventi all'aperto o al chiuso) per deliberare una modifica del regolamento, con le su indicate maggioranze, e poi riunirsi da remoto. Una situazione quasi kafkiana.
C'è una soluzione? Come si diceva prima, la soluzione sta nello sforzo interpretativo. Strada già indicata dallo scrivente all'inizio dell'emergenza sanitaria e poi ripresa da più di uno studioso e che potrebbe trovare l'ostacolo del divieto di interpretazione analogica in virtù della specialità della norma citata (se possa considerarsi operante data la tipologia di specialità richiesta).
Il riferimento è all'art. 106 del decreto legge n. 18/2020 (decreto Cura Italia) che consente alle società di capitali la possibilità di svolgimento delle assemblee in modalità telematica (oltre che del voto per corrispondenza) anche se non previsto dallo statuto (secondo comma) e fino per tutto il tempo di durata dell'emergenza sanitaria (settimo comma).
Com'è noto sovente (conflitto d'interessi, sostituzione delibera, ecc.) si è fatto rimando per analogia alle norme societarie per la disciplina di casi simili in relazione alle delibere condominiali.
Questo, non considerando applicabili il citato divieto d'interpretazione analogica, potrebbe essere l'ennesimo caso e consentirebbe l'immediata convocabilità delle assemblee condominiali in modalità da remoto se non previsto dal regolamento ovvero senza consenso di tutti i condòmini.
Una chiosa pare doverosa. Ricordare quando si sosteneva, ahinoi lo s'è fatto, che l'assemblea condominiale non è una riunione?
L'inciso finale del terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. oggi vigente recita: «[…] o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa».
In claris non fit interpretatio.
DL Agosto termine presentazione rendiconto
