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Danni da infiltrazioni, a chi è possibile chiederli?

Infiltrazioni dal lastrico solare condominiale ad uso esclusivo: responsabilità del condominio?
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone - Foro di Cosenza 

Nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, è responsabile il condominio o i singoli condomini che utilizzano il lastrico in via esclusiva?

La risposta è stata fornita da una recente pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza n. 20914 del 21 luglio 2021), secondo cui la responsabilità per danni da infiltrazioni provocati nell'appartamento sottostante al lastrico solare di proprietà condominiale, è sia del condominio, sia degli eventuali condomini utilizzatori esclusivi del bene. Vediamo perché.

La responsabilità del condominio discende dalla violazione degli obblighi di manutenzione su di esso gravanti; la responsabilità degli utilizzatori discende dall'art. 1126 c.c., ai sensi del quale i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.

Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Lastrico solare e responsabilità per i danni da infiltrazioni. Analisi sull'evoluzione giurisprudenziale

Lastrico solare ad uso esclusivo

La regola generale è quella secondo cui il proprietario del lastrico solare è responsabile soltanto dei danni derivanti da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, essendo altrimenti responsabile (anche) il condominio (Cass. sent. n. 20/2010).

Nell'ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà condominiale, ma il suo uso non sia comune a tutti i condomini, opera il criterio legale di cui all'art. 1126 c.c. di ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione e, dunque, anche una ripartizione di responsabilità per i danni causati dal bene.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016), dei danni da infiltrazioni causati dal lastrico solare nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità (proprietari/utilizzatori esclusivi e condominio) deve essere risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare. Chi paga?

Manutenzione e riparazione del lastrico solare

Il criterio previsto dall'art. 1126 c.c. previsto per la ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello e di lastrici solari che servano di copertura dei piani sottostanti, è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento (Cass. 16583 del 28 settembre 2012).

Il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico costituisce un parametro legale correlato all'uso e alla custodia del bene, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale che, anche se destinata ad uso esclusivo solo di alcuni condomini, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.

Dunque, si applica l'art. 1126 c.c., dato anche che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione dell'utilizzatore esclusivo e del condominio.

Il condominio non è tenuto al pagamento delle spese né al risarcimento del danno se questo è riconducibile a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.

Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?

Responsabilità extracontrattuale danni infiltrazione lastrico solare

La Corte di Cassazione, richiamando il principio di diritto già espresso dalle Sezioni Unite del 2016, ha quindi confermato che "la sussistenza di danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante implica la natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al condominio, per il carattere comune del bene, nonché l'applicazione di tutte le disposizioni che disciplinano l'illecito aquiliano, ivi compreso l'art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire o nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati -, o nei confronti dei singoli condomini solidalmente responsabili, proprietari delle unità immobiliari al momento del fatto dannoso, cui è anche individualmente imputabile l'obbligo collegato alla custodia ed alla gestione dei beni di proprietà o di utilità comuni" (cfr. Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449; Cass. Sez. 6 - 2, 12/03/2020, n. 7044; Cass. Sez. 2, 29/01/2015, n. 1674).

In sostanza, ai sensi dell'art. 2055 c.c., sussistendo responsabilità solidale tra condominio e utilizzatori esclusivi del lastrico, il danneggiato può agire:

a) nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore;

b) nei confronti dei singoli condomini, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio.

Qualora il danno sia imputabile a responsabilità esclusiva del proprietario o dell'utilizzatore del lastrico, sarà quest'ultimo l'unico legittimato passivo nel giudizio risarcitorio.

Ripartizione spese del lastrico solare di proprietà esclusiva

Sentenza
Scarica Cass. 21 luglio 2021 n. 20914

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