La cassetta postale pubblicitaria in condominio è un oggetto che ha trovato utilizzazione in condominio a partire da una decina d'anni fa.
Molte volte sono stati i condomini autonomamente a decidere di dotarsene, in altre circostanze è stata la normativa di rango comunale, per ragioni di decoro e pulizia delle strade, ad imporre ai proprietari di edifici di installare una cassetta postale pubblicitaria all'ingresso del palazzo.
In un caso o nell'altro è utile comprendere chi possa/debba assumere questa decisione: l'amministratore o l'assemblea?
Ce lo chiede un nostro lettore, che spiega: «Nel condominio in cui vivo quotidianamente troviamo per terra, vicino al portone d'ingresso, plichi di volantini pubblicitari di supermercati, negozi d'elettrodomestici, cosmesi, ecc.
La ragione è semplice: alla mattina, quando passano a lasciarli, nessun è in casa, siamo tutti fuori per lavoro e magari chi c'è non risponde. Non solo: fuori dall'edificio non esiste una cassetta postale pubblicitaria. Abbiamo chiesto all'amministratore di farne installare una: lui ci ha risposto che porterà la decisione sul punto nella prossima assemblea condominiale.
Mi pare eccessivo che per una spesa di poche decine di euro non sua lui a prendere la decisione: è giusto così?».
Manutenzione cassette postali condominiali
Forse l'amministratore condominiale del nostro lettore è stato eccessivamente prudente, ma è inutile negare che uno degli elementi grandemente incerti in relazione alla lettura delle norme condominiali è proprio quello che riguarda il potere autonomo di spesa dell'amministratore di condominio.
Vediamo come trova applicazione in relazione alla installazione di una casetta postale pubblicitaria.
La cassetta postale pubblicitaria, poteri dell'amministratore
Non mancano sentenze nelle quali si afferma che l'amministratore di condominio deve essere considerato mero esecutore della volontà assembleare (si veda ad es. Trib. Milano 12 novembre 2012 n. 12409).
Un orientamento meno restrittivo delle facoltà d'azione dell'amministratore, ci dice che questi ha potere autonomo di spesa, salvo approvazione dell'operato in sede di consuntivo.
In tal senso è stato affermato che «è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)» (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
Come dire: l'amministratore può spendere, ma se l'ha fatto bene lo decide l'assemblea a fine anno. Anche questa presa di posizione pare eccessivamente penalizzante del ruolo dell'amministratore.
Esiste un ambito di autonomia di spesa, al di là degli interventi urgenti (art. 1135, secondo comma, c.c.), che, ad avviso dello scrivente, è dato dallo stesso art. 1130 c.c. nella parte in cui impone all'amministratore di erogare le spese per garantire ai condòmini la fruizione dei beni e servizi comuni.
Avrebbe senso rimettere alla valutazione dell'assemblea la legittimità dell'amministratore di condominio di far sostituire una lampadina non funzionante?
Certo, qualcuno potrebbe obiettare che installare una lampadina è cosa diversa dal far installare una cassetta postale pubblicitaria, che la spesa per quest'ultima è più alta e che quindi l'assemblea ha il diritto di valutarne la congruità.
Ad avviso dello scrivente tale valutazione può riflettersi sulla scelta di proseguire nell'incarico, non sulla specifica spesa che, chiaramente, inerisce ad una migliore fruizione degli spazi comuni, attribuzione che va individuata non solamente nel garantire l'erogazione di servizi già esistenti, ma anche nel migliorare la vivibilità degli spazi comuni con il limite della predisposizione di interventi di piccola entità economica, cioè ordinari.
L'installazione di una cassetta postale pubblicitaria all'esterno del condominio rientra, ad avviso dello scrivente, nel novero di questi interventi.
Cassetta postale pubblicitaria in condominio, poteri e prerogative dell'assemblea
Se non decide l'amministratore, non v'è ombra di dubbio che la decisione in merito all'installazione di una cassetta postale pubblicitaria possa essere assunta dall'assemblea.
L'assemblea, è utile ricordarlo, è organismo sovrano in ambito condominiale che ha competenza generale in merito alla decisione di opere e interventi volti alla migliore fruizione di beni e servizi comuni.
L'assemblea ha anche potere di verifica dell'operato dell'amministratore. Certamente può contestargli provvedimenti e spese se assunti fuori dalle sue prerogative, ovvero ratificarli se li ritiene utili ai fini della gestione comune.
In altre ipotesi non può far altro che prendere atto dell'operato dell'amministratore, come nel caso degli interventi urgenti ex art. 1135, secondo comma, c.c.
Per le ragioni esposte in precedenza, lo scrivente ritiene, che ciò valga anche in relazione ad interventi e spese ordinarie.
Cassetta postale pubblicitaria in condominio, maggioranza per decidere l'installazione e ripartizione delle spese
Tornando all'assemblea: ove sia essa a decidere l'installazione della cassetta postale pubblicitaria all'esterno del condominio, le maggioranze per l'assunzione della decisione sono le seguenti:
a) in prima convocazione, la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio;
b) in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
La spesa, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini, andrà ripartita sulla base dei millesimi di proprietà.
