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Illegittima la delibera che approva il regolamento assembleare in assenza del necessario quorum previsto dalla legge
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Illegittima la delibera che approva il regolamento assembleare in assenza del necessario quorum previsto dalla legge

Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria

Avv. Maurizio Tarantino 

Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale.

Si ringrazia l'Avv. Cristina Ippoliti per la gentile concessione della sentenza in commento.

La vicenda. Tizio conveniva in giudizio il Condominio, chiedendo l'illegittimità dell'impugnata delibera del 2017 relativamente alla parte di deliberato afferente al capo I) dell'ordine del giorno, con il quale era stato approvato un nuovo Regolamento di Condominio speculare a quello già deliberato all'assemblea del 2016 in sostituzione dell'originario Regolamento di Condominio del 2009 di natura contrattuale, e per l'effetto chiedeva di annullare e/o dichiarare nullo anche ex art. 1107 cod. civ., il nuovo Regolamento Condominiale approvato in detta assemblea in quanto contrario alla legge.

=> Come calcolare i quorum costitutivi e questioni connesse

Il ragionamento del Tribunale. Preliminarmente, in merito all'eccezione di carenza di litisconsorti necessari e, quindi, della necessità nel presente giudizio di tutti i condomini, secondo il giudicante, l'eccezione era infondata.

Infatti, tale necessità è stata riscontrata dalla giurisprudenza e dalla Suprema Corte di Cassazione nel caso di impugnativa di regolamento contrattuale e non in caso di impugnativa di assemblea relativa all'approvazione di regolamento assembleare; in proposito, la Suprema Corte, riferendosi esplicitamente ed esclusivamente all'ipotesi di impugnativa di un regolamento contrattuale, ha evidenziato che "un regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune.

Ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e quindi dell'amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario" (Cass. Civ. II sez. 21 febbraio 2017 n. 4432).

=> Conflitto di interessi e quorum necessari per l'adozione delle delibere condominiali

Premesso ciò, invece, nel nostro caso, l'attore impugnava una decisione assunta con metodo assembleare, quindi una assemblea condominiale che aveva approvato un regolamento assembleare in assenza del necessario quorum previsto dalla legge.

In proposito, il Tribunale ha osservato che quando la controversia è tra i condomini considerati unitariamente, come unico centro di interessi, e un terzo, la legittimazione dell'amministratore e quella di tutti i condomini sono fungibili; la legittimazione dell'amministratore si rivela allora un utile surrogato funzionale del litisconsorzio di tutti i condomini. Nel caso de quo, pertanto, non era necessario il litisconsorzio di tutti i condomini.

Il regolamento originale del condominio 2009, lungi dall'essere una mera bozza o un progetto di regolamento, era un vero e proprio regolamento contrattuale in quanto predisposto dall'originario proprietario dell'intero stabile.

Tale regolamento era stato inoltre applicato per anni dal condominio convenuto; sicché, il fatto che lo stesso non fosse stato trascritto non fa venir meno la natura contrattuale dello stesso, l'omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento che resta valido: unica conseguenza che ne scaturisce è la impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi (Cass. 26 gennaio 1998 n. 714).

Detto ciò, il nuovo regolamento condominiale aveva modificato il procedente regolamento contrattuale, abolendo alcuni articoli che, incidendo sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, configuravano tipiche disposizioni contrattuali e come tali modificabili solo con l'approvazione di tutti i partecipanti al condominio.

La modifica del regolamento contrattuale era stata operata dall'assemblea con l'unanimità dei presenti in assemblea (pari a millesimi 699) e non con il voto di tutti condomini ed era pertanto invalida.

In conclusione, per i motivi esposti, la domanda è stata accolta in quanto devono qualificarsi annullabili le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale.

L'illegittimità della delibera deriva anche dal fatto che le norme condominiali erano state trasformate da norme contrattuali a norme assembleari, dunque nel futuro modificabili a maggioranza, perpetuandone l'illegittimità in quatto contenenti limitazione e compressione di diritti dei condòmini che possono essere stabiliti solo contrattualmente o all'unanimità di tutti i partecipanti al Condominio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

REGOLAMENTO CONDOMINIALE

RIFERIMENTI NORMATIVI

1107 C.C.

PROBLEMA

Il proprietario di unità immobiliare conveniva in giudizio il Condominio chiedendo l'illegittimità dell'impugnata delibera con il quale era stato approvato un nuovo Regolamento di Condominio speculare a quello già deliberato all'assemblea precedentemente in sostituzione dell'originario Regolamento di Condominio di natura contrattuale.

LA SOLUZIONE

Secondo il Tribunale, il nuovo regolamento condominiale aveva modificato il procedente regolamento contrattuale, abolendo alcuni articoli che, incidendo sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, configuravano tipiche disposizioni contrattuali e come tali modificabili solo con l'approvazione di tutti i partecipanti al condominio.

La modifica del regolamento contrattuale era stata, invece, operata dall'assemblea con l'unanimità dei presenti in assemblea (pari a millesimi 699) e non con il voto di tutti condomini ed era pertanto invalida.

LA MASSIMA

Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e con un voto manifestato in forma scritta e con delibera avente forma scritta ad substantiam

Trib. Roma, 6 novembre 2019, n. 21357

=> Sostituzione della delibera assembleare: i quorum necessari

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