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Azione di vizi e difetti nell'appalto e legittimazione del condominio

Chi può esercitare l'azione ex artt.1667 o 1669 c.c. nei confronti del costruttore venditore? Sono legittimati i singoli condomini o il condominio per mezzo dell'amministratore? Come funziona il conteggio del termine di decadenza di cui all'art.1669 c.c.?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La corte di appello di Lecce con la sentenza n. 1298/2021 del 2 dicembre 2021 affronta tutte queste problematiche

Fattispecie da cui nasce la vertenza

Il costruttore venditore di una palazzina con più appartamenti viene accusato di gravi vizi e difetti nella costruzione dai condomini rappresentati dal condominio. Questo fa espletare una consulenza di parte da cui risulta che i costi diretti ed indiretti per portare a regola d'arte quanto contestato è per l'importo di € 100.000,00.

Prima di agire in sede giudiziale, il condominio ed i condomini fanno espletare un accertamento tecnico preventivo che conferma quanto già rilevato dal precedente tecnico di parte.

Agiscono quindi in giudizio di merito al fine dell'ottenimento del ristoro dei costi diretti ed indiretti sopra menzionati.

La domanda viene rivolta alla società costruttrice, al socio accomandatario e al socio accomandante ingeritosi nell'attività.

I convenuti costituendosi rilevano l'inammissibilità della domanda per intervenuta decadenza e prescrizione sia che la si volesse qualificare come azione ex art. 1667 cod. civ. che come azione 1669 cod. civ., non avendo gli attori denunciato i vizi e proposto l'azione nei termini previsti per legge; il difetto di legittimazione attiva del Condominio in quanto la proposta azione contrattuale ex art. 1667 cod. civ. spettava ai singoli condomini in qualità di soli committenti e non già al condominio; l'infondatezza della domanda nel merito; il difetto di legittimazione passiva del socio accomandante perché non vera la sua ingerenza negli affari societari.

Legittimazione attiva all'azione ex art. 1669 c.c. e qualificazione del vizio

Il tribunale di primo grado, richiamando la Corte di Cassazione, ha osservato l'azione ex art. 1669 cod. civ. può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l'appaltatore ma anche dall'acquirente contro il venditore che risulti fornito delle competenze tecniche necessarie per dare direttamente o tramite il proprio DL indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera ed abbia esercitato un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso.
Si è avuta un'evoluzione del concetto di vizio estendendo l'applicabilità dell'art. 1669 cod. civ.: il grave difetto ricorre non solo come fenomeno che possa pregiudicare la sicurezza e staticità dell'edificio, ma anche come alterazione che possa pregiudicare la sicurezza e staticità dell'edificio, menomando, così, in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima e la capacità della stessa a fornire l'utilità economica e pratica per cui è stata costruita (ex plurimis Cass. Civ. 8 maggio 2007 n. 10533).

Ne deriva che sono in linea generale "gravi difetti" dell'edificio a norma dell'art. 1669 cod. civ. la realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o a non regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione rivestimenti infissi pavimentazione impianti etc.) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione ancorché non ordinaria e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti installati (Cass. Civile 11/06/2014 n. 13223 Cass. n. 8140/2004; Cass. n. 20307/2011; Cass. n. 20644/2013).

Nel caso di specie, sono stati considerati gravi difetti i vizi denunciati da parte attrice e rilevati in sede di ATP: non perfetta esecuzione della pavimentazione in calcestruzzo delle parti comuni sia al piano seminterrato che al piano rialzato; inadeguata protezione delle murature contro terra; posa in opera di canalette di scolo dei ballatoi e dei balconi al primo piano che hanno una lunghezza non idonea a garantire i parapetti dei ballatoi del sottostante piano rialzato dallo stillicidio delle acque di pioggia; posa non a regola d'arte e senza le adeguate pendenze del rivestimento delle scale esterne di testata e di alcune pavimentazioni dei balconi; mancata protezione degli infissi posti sulla muratura di prospetto posteriore, le cui mostrine sono poste oltre il filo dell'intonaco esterno; imperfetta sigillatura dei livellini di coronamento di parapetto; mancata impermeabilizzazione del pozzetto di accumulo delle acque nere del piano seminterrato e dei pozzetti di fogna nera delle unità abitative) devono essere considerati gravi difetti.

La conclusione del giudice di primo grado è che tutti questi vizi vanno ad incidere sull'ambito stesso di abitabilità dell'immobile, compromettendola in modo sostanziale. Da qui il rigetto dell'eccezione presentata dai convenuti sulla decadenza e prescrizione.

Quando l'immobile può ritenersi incommerciabile?

Termine di cui all'art. 1669 c.c. secondo il Tribunale

Il tribunale ha rilevato il rispetto del termine di cui all'art. 1669 c.c. richiamando l'unanime principio della Suprema Corte sulla cui base "in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c. il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunto sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo" (Cass. n. 1463/2008).

Il momento da cui computarsi il decorso del termine è quello della redazione della consulenza tecnica in sede di ATP, momento in cui compiutamente la parte può avere cognizione degli elementi di contestazione. Con riguardo al merito il tribunale ha fatto proprie le risultanze dell'ATP ritenendole esaustive, coerenti ed esenti da errori od omissioni, con conseguente condanna dei convenuti.

Contro questa decisione hanno promosso appello sia la società costruttrice che i soci.

La Corte di Appello si è espressa sui temi che seguono.

Gravi difetti. L'art. 1669 cod.civ. si applica anche in caso di ristrutturazione dell'edificio condominiale

Legittimazione dell'amministratore di condominio: parti comuni e parti individuali

La Corte parte dall'art. 1130 n. 4 cod. civ., norma che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio: questa disposizione deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto.

Tra questi vi è l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (cfr. Cass. n. 2436/2018).

È chiaro che, per le parti individuali, occorre uno specifico potere rappresentativo in capo all'amministratore anche inerente la richiesta di risarcimento del danno individuale

Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio, in concorrenza con i condomini, ad agire ex art. 1669 cod. civ. per i vizi afferenti l'intero complesso edilizio nella sua unitarietà senza farsi alcuna distinzione tra parti comuni o private e a chiedere di conseguenza i costi per l'esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi medesimi.

Per i costi necessari per il rifacimento degli interni delle singole proprietà in quanto conseguenza delle infiltrazioni dovute ai vizi costruttivi accertati, non sussiste invece la legittimazione dell'amministratore in quanto non risulta che singoli condomini gli abbiano conferito specifico mandato rappresentativo.

Per essi gli unici legittimati ad agire sono i singoli proprietari delle unità abitative interessate.

Tuttavia nella fattispecie in esame non è risultato possibile abbinare le unità immobiliari ai singoli condomini non avendo dato allegazione del binomio.

La Corte è stata pertanto costretta a concludere che l'azione risarcitoria degli stessi con riferimento ai danni da infiltrazioni subìti nei rispettivi immobili è inammissibile.

Il termine di denuncia ex art. 1669 c.c.

Il termine per la denunzia ex art. 1669 c.c., dice la Corte, non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti.

Questa consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non essendo al riguardo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (Cass. n. 12829/2018).

Occorre la seguente precisazione: il decorso del termine annuale di decadenza di cui all'art. 1669 c.c. per la denuncia dei difetti dell'opera non è sempre e necessariamente postergato all'esito di relazioni peritali laddove tali difetti siano di immediata percezione nella loro reale entità.

Il termine annuale previsto per la denuncia dei gravi difetti dell'opera stabilito dall'art. 1669 c.c., decorre dal giorno in cui il committente-appaltante-acquirente abbia raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva (che può essere immediata quando i difetti sono ictu oculi ovvero derivante da apposita perizia) della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dalla imperfetta ed inesatta esecuzione dell'opera.

In merito al caso oggetto di analisi, la Corte ha osservato come segue.

Momento di piena conoscenza nel caso di specie

Nella fattispecie in esame non si può fare riferimento all'assemblea dell'8/08/2011 dove non si ha un'immediata percezione e comprensione della reale entità dei vizi e delle cause.

Deve invece essere ricondotta all'assemblea del 03/04/2012, durante la quale, per stessa ammissione degli attori e per quanto risulta anche dalla relativa delibera (in atti), venne esaminata la perizia tecnica di parte, commissionata dai condomini.

In questo elaborato sono stati rilevati vizi e difetti costruttivi imputabili alla società costruttrice, con ciò portando i condomini e l'amministratore del condominio ad averne cognizione nel dettaglio dei singoli medesimi.

Il termine di un anno per la denuncia dei vizi ha avuto data iniziale al 3 aprile 2012, in sede assembleare. Esso è stato rispettato con ricorso depositato il 19 giugno 2012 da parte del condominio con cui ha promosso ricorso per sequestro conservativo nei confronti della società costruttrice e venditrice, ricorso nel quale si faceva riferimento alla esistenza dei vizi ed al quale era allegata la consulenza di parte.

Ciò vale perché, ai fini del perfezionamento della denuncia, non occorre alcuna forma speciale, essendo sufficiente che si configuri quale modalità idonea a mettere a conoscenza il committente venditore della esistenza e della natura dei vizi.

Ed allora si deve concludere che ai sensi dell'art. 2943 c.c. l'inizio del giudizio conservativo ha prodotto l'interruzione del termine di prescrizione dell'azione di cui all'ultimo comma dell'art. 1669 cod. civ., interruzione che, secondo il disposto dell'art. 2945 c.c., si è protratta fino alla data - 24 luglio 2012 - in cui è stato depositato il provvedimento che, rigettando il ricorso, ha definito il giudizio.

Stante l'interruzione, da questa data è iniziato a decorrere un nuovo termine annuale di prescrizione, interrotto questa volta dalla proposizione dell'ATP.

In questa sede non si comprende se è avvenuta la notifica del ricorso introduttivo ma sulla base della relazione di ATP risulta che la comparizione delle parti avveniva in data 25/06/2013 quindi prima dello spirare del termine annuale di prescrizione.

Questo termine è rimasto sospeso fino alla data del deposito della relazione avvenuta il 07/01/2014.

Ne consegue, come ulteriore corollario, che la proposizione della domanda di merito in primo grado - notificata il 22 agosto 2014 - è anch'essa tempestiva.

Conclusione

La conclusione della Corte di Appello è la condanna delle parti convenute al risarcimento danni di circa 85.000,00 in quanto ha rigettato la richiesta di ristoro delle parti di proprietà individuali, decurtando il relativo importo dal quantum complessivo, non potendo essere promossa l'azione dall'amministratore se non munito di specifico singolo mandato rappresentativo.

La ditta appaltatrice deve eliminare eventuali difetti che l'opera anche oltre il termine di prescrizione previsto dalla legge?

Sentenza
Scarica Corte di Appello di Lecce n. 1298 del 02/12/2021

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