È possibile che il costruttore di un compendio immobiliare (supercondominio) voglia imporre sulle aree pertinenziali esterne ai caseggiati o villette a schiera una servitù di destinazione a giardino verde, con divieto di realizzazione di manufatti insistenti sulle stesse.
Così nell'atto di trasferimento originario tra la società costruttrice e gli acquirenti può essere previsto che "le aree di proprietà privata dovranno essere lasciate a verde, con destinazione a giardino, e nessun tipo di manufatto, sia esso provvisorio o definitivo, potrà essere ivi edificato".
Il medesimo intendimento viene poi ribadito e formalizzato in una clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale che riporta il divieto di edificare manufatti. Tali limitazioni non sempre sono opponibili a terzi.
La questione è stata affrontata da una recente decisione del Tribunale di Savona (sentenza 19 ottobre 2023 n. 772).
Divieto di costruire un gazebo nel giardino privato e regolamento di condominio del costruttore. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio nell'ambito di un complesso edilizio costituito da una serie di villette a schiera dotate di giardino privato.
La proprietaria di una villetta entrava in conflitto con una nuova vicina che aveva installato sull'area giardino, pertinenziale alla sua abitazione, a ridosso del muro e ancorato al medesimo, una tettoia/gazebo in materiale metallico dipinta di colore bianco, infissa e cementata stabilmente nel suolo, dotandola di una pavimentazione in calcestruzzo su cui poi aveva appoggiato una piastrellatura in conglomerato cementizio; il neo proprietario della villetta collocava pure un armadio in materiale plastico di colore bianco che sormontava il filo della cancellata metallica di divisione delle proprietà, nonché un armadio verde a ridosso del muro di contenimento posto di fronte alla sua abitazione.
La proprietaria della villetta si rivolgeva al Tribunale sostenendo che tra gli immobili facenti parte del supercondominio esisteva una servitù prediale negativa reciproca (opponibile al nuovo vicino), che impediva ad ogni proprietario la costruzione o l'apposizione di qualsivoglia manufatto, provvisorio o definitivo nelle aree pertinenziali a verde e a giardino.
Inoltre la ricorrente notava che anche il regolamento condominiale di natura contrattuale, relativo all'intero complesso, aveva introdotto diverse limitazioni sul godimento delle aree a verde, vietando la realizzazione di manufatti, di ringhiere, cannicci, e disciplinando l'apposizione di tende, la piantumazione di alberi etc.
Alla luce di quanto sopra la proprietaria della villetta riteneva che gli arredi della vicina costituissero uno spoglio all'esercizio del possesso della servitù esistente. Di conseguenza chiedeva di ordinare la demolizione/rimozione dei manufatti insistenti sul giardino pertinenziale della resistente.
In sede cautelare la richiesta della ricorrente veniva respinta: in particolare il ricorso veniva rigettato dal giudice di prime cure e poi in sede di reclamo. All'esito della fase cautelare, la proprietaria della villetta, con ricorso (ex art. 703 ultimo comma c.p.c.), chiedeva fissarsi l'udienza per la prosecuzione del giudizio di merito, ribadendo tutte le ragioni già avanzate nell'ambito del procedimento possessorio e chiedendo conclusivamente condannare la vicina a demolire e/o rimuovere la tettoria/gazebo, la pavimentazione in calcestruzzo e la piastrellatura realizzata sotto la tettoia/gazebo.
Le domande formulate dalla parte ricorrente sono state respinte dal Tribunale. Lo stesso giudicante, in via preliminare, ha ritenuto fondata l'eccezione di decadenza dell'azione sollevata da parte resistente. In ogni caso il Tribunale ha ricordato che, se non trascritta, la servitù deve essere espressamente e specificamente menzionata nell'atto di acquisto per essere opponibile al terzo acquirente.
Tuttavia nel corso del giudizio è emerso che l'originario atto di trasferimento tra il costruttore e il dante causa della proprietaria della villetta (attrice) è stato trascritto solo come atto di compravendita, ma non come atto costitutivo di servitù.
In altre parole il divieto di edificare manufatti nel giardino non è stato trascritto (la costituzione della servitù neppure risulta riportata nella Sezione D della nota di trascrizione).
Ma soprattutto, come evidenziato dal Tribunale, è altresì documentato che l'atto di compravendita della neo condomina non contiene nessun espresso riferimento alla invocata servitù.
Considerazioni conclusive
Le clausole limitative del diritto di destinazione delle singole unità immobiliari rientrano nella categoria delle servitù (reciproche) atipiche con la conseguenza che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti (cioè quelli successivi al primo acquirente che ha acquistato direttamente dal costruttore-venditore) deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù, non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale contenuto nel rogito di acquisto.
Di conseguenza, qualora tali clausole limitative siano inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell'edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un'unità immobiliare e delle clausole che limitano l'uso delle abitazioni dei singoli condomini (creando vincolo reale reciproco), si determina l'opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, cioè ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente; successivamente, in occasione delle vendite delle altre unità immobiliari, non sarà sufficiente richiamare il regolamento di condominio, ma sarà necessaria un'ulteriore trascrizione per le clausole che impongono le servitù.
In assenza di tale trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto (Cass. civ., sez. II, 30/05/2023, n. 15222). In ogni caso la non opponibilità della servitù impedisce ad un condomino di ottenerne tutela in via possessoria.
