Il rendiconto deve essere strutturato alla luce dell'art. 1130 bis sulla cui base deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica
È costituito da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonché da una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti
Introduzione: la norma di cui all'art. 1130bis c.c.
Com'è noto, la riforma del 2012, volendo fare ordine e chiarezza tra i diversi modi di presentare la contabilità del condominio, ha previsto stringenti obblighi formali in capo all'amministratore, volti a garantire la corretta e integrale informazione dei condomini in merito ai dati contabili ed amministrativi dell'amministrazione dell'edificio volendo fornire trasparenza e di garanzia del pieno ed effettivo controllo sulla sua attività ed altresì piena autodeterminazione dei singoli sui punti da andare a decidere in assemblea.
Diverse sono le occasioni in cui il Supremo Collegio ha affermato che i registri e la nota menzionati dalla norma in esame sono volti all'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili riportati in bilancio, in modo da evitare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e in tal modo permetter in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato (cfr. Cass. n. 27639/2018).
La norma deve essere letta in termini sostanziali, valorizzando, cioè, l'effettiva idoneità dei documenti integranti il complessivo rendiconto a garantire il diritto alla trasparenza e alla comprensibilità della gestione condominiale.
Ciò significa che il rendiconto deve essere redatto in maniera tale da consentire l'immediata verifica del suo contenuto ed imprescindibile a tal fine è l'allegazione dei documenti che lo compongono e che di esso devono fare parte obbligatoriamente in quanto qualora, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, esso ne sia privo ne consegue l'annullamento della delibera che lo ha approvato (cfr. Cass. n. 33038/2018).
Questi sono i principi di recente espressi, seppur riportati in modo riassuntivo, dal Tribunale di Roma con la decisione 5342 pubblicata il 3 aprile 2023.
Fatto e decisione.
Nel caso di specie due comproprietari di un alloggio in condominio impugnano diverse delibere di approvazione di bilanci di esercizio in corso e esercizi precedenti per ritenuti errori di contabilità e per mancato rispetto dell'art. 1130bis c.c. nonché di determinare la loro quota corretta di partecipazione alle spese.
Il condominio si costituisce e contesta voce per voce quanto rilevato dagli attori.
Si arriva in fase di decisione ed il Tribunale incentra tutto il suo ragionamento sull'art. 1130bis c.c., dopo aver disposto accertamento tecnico.
Il consulente nominato ha evidenziato che sebbene non vi siano particolari irregolarità dal punto di vista contabile, tuttavia vi è certamente una mancanza di chiarezza informativa, soprattutto relativamente ai singoli condomini ed ai terzi.
Il rilievo è che non sono presenti documenti che esprimano dati relativi a situazione patrimoniale, fondi disponibili ed eventuali riserve espressi in modo da consentire una immediata verifica.
Asserisce alla fine che i bilanci oggetto di impugnazione non appaiono redatti secondo canoni esattamente corrispondenti al dettato legislativo comportando impossibilità di verificare nel concreto le doglianze della parte attrice; il bilancio di per sé porta dubbi sulla possibilità di fornire chiara e fedele rappresentazione dell'andamento contabile della gestione.
Alla luce di queste osservazioni, il Tribunale rileva che il rendiconto non contiene alcun dato sulla situazione patrimoniale del condominio, né un registro di cassa sui movimenti in entrata e in uscita né un riepilogo finanziario; non è specificata la situazione fondi e riserve seppur contenente il deliberato l'approvazione anche di gestioni per lavori straordinari.
Infine, manca la redazione della nota esplicativa la quale avrebbe potuto fornire ai condomini le giuste spiegazioni descrivendo, seppur sinteticamente, le singole gestioni e superare eventuali criticità di chiarezza e comprensione dei rendiconti forniti.
Del resto, nella specie, l'approvazione di un considerevole numero di bilanci avrebbe dovuto necessariamente essere accompagnata da specifica nota esplicativa che avrebbe potuto fornire anche un quadro di lettura chiarificatorio sulla complessa situazione gestoria. Con ciò annulla le delibere in questione.
Per quanto riguarda la determinazione del credito degli attori, il tribunale osserva che manca la prova dei singoli versamenti oltre all'attinenza di altri, per cui rigetta la domanda. Questa osservazione ha le sue base anche nella verifica effettuata dal consulente tecnico.
Considerazioni conclusive
Come si desume dal caso di specie e da altri precedenti, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica sono elementi imprescindibili del rendiconto perché documenti che perseguono il fine di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza piena e concreta dei reali elementi contabili del bilancio, in modo da escludere le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto e di conseguenza raggiungere in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato (Tribunale Genova n. 1131 del 17 maggio 2021).
Ciò significa che indipendentemente dall'esercizio del diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, è annullabile la delibera di approvazione del rendiconto se non vi sono i documenti espressamente richiesti dall'art. 1130 bis c.c. (Tribunale Civitavecchia n. 9 del 23 giugno 2021).
Non occorre invece che le voci di spesa siano trascritte nel verbale assembleare, o siano oggetto di specifica discussione ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, perché rientra nei poteri dell'assemblea la facoltà di approvare in modo sintetico, in fede dei dati forniti dall'amministratore sulla base della documentazione giustificativa (Cass. n. 454/2017; Trib. Genova n. 1131/2021).
