Tale utilizzo infatti rientra tra le facoltà consentite a ciascun comproprietario dall'art. 1102 c.c., articolo dettato in tema di comunione ma applicabile anche al condominio stante il richiamo operato dall'art. 1139 c.c. L'art. 1102 c.c. persegue lo scopo di assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa e, pertanto, lo legittima a servirsene anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità.
L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è comunque sottoposto da tale norma a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.
Quanto sopra non significa che il singolo condomino posso procedere all'intervento senza prima avvertire l'amministratore e consultare il regolamento di condominio che potrebbe contenere "insidiosissime" clausole di natura contrattuale mirate a condizionare l'uso delle parti comuni.
La questione è stata analizzata dalla recente sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 1494 del 17/10/2023.
Installazione di canna fumaria da parte del singolo condomino: non è possibile ignorare il regolamento. Fatto e decisione
Un condomino, proprietario di un locale commerciale posto al piano terreno del caseggiato, richiedeva al condominio, nel corso del 2020, di essere autorizzato ad installare una canna fumaria a servizio della menzionata unità immobiliare che aveva dato in locazione a ditta individuale esercente l'attività di pizzeria da asporto; l'assemblea condominiale, però, negava l'autorizzazione.
A fronte di tale rifiuto lo stesso condomino impugnava la delibera innanzi al Tribunale, il quale aveva rigettato la domanda rilevando che il diniego espresso dall'assemblea era da ritenersi legittimo atteso che l'art. 7, lett. b) del regolamento condominiale contrattuale vietava espressamente lo svolgimento di alcune specifiche attività all'interno del condominio, tra cui quella di "pizzeria".
Successivamente (nel 2022) il condominio rinnovava la richiesta di autorizzazione all'assemblea che, nuovamente, con delibera, non autorizzava l'installazione della canna fumaria. Anche questa decisione veniva impugnata.
L'attore osservava, innanzitutto, che l'installazione non necessitava della preventiva autorizzazione dell'assemblea.
In secondo luogo, rilevava che la disposizione contenuta nell'art. 7 del regolamento condominiale proibiva espressamente ai condomini di adibire le unità immobiliari a "bar" e "pizzerie", ma non precludeva, in via generale, lo svolgimento di altre attività, come la produzione e vendita di cibi caldi e freddi.
In particolare secondo il condominio, trattandosi di divieto sancito da regolamento di matrice contrattuale, quindi di stretta interpretazione, esso non poteva estendersi ad attività ivi non espressamente menzionate, pena l'illegittima compressione dei diritti vantati dai singoli condomini sugli immobili di proprietà esclusiva.
L'attore concludeva, pertanto, domandando che la delibera assembleare fosse dichiarata nulla o annullabile.
Il Tribunale ha dato ragione all'attore per ragioni diverse da quelle espresse nella sentenza precedente.
Il giudice lombardo, infatti, si è concentrato su quella parte dell'articolo 7 del regolamento relativo alle varianti dell'immobile idonee pregiudicare la simmetria e l'estetica, la solidità, e la sicurezza.
Il Tribunale ha notato che nell'articolo si è precisato che "ogni variante che possa avere attinenza con la struttura organica, la stabilità e l'aspetto esterno degli immobili, dovrà riportare l'approvazione, con determinazione assunta all'unanimità, dell'Assemblea dei Condomini". Nel corso del procedimento, però, è emerso che non tutti erano concordi nell'autorizzare l'installazione in questione.
Canna fumaria a servizio di un locale e decoro architettonico.
Secondo il Tribunale, perciò, il diniego opposto dal condominio al posizionamento del manufatto e concretizzatosi nella delibera impugnata, è risultato sostenuto da valide ragioni, considerato che, per regolamento, l'installazione di una canna esterna richiedeva comunque, a prescindere dall'oggetto dell'attività svolta dal locale cui la canna è funzionalmente dedicata, una delibera autorizzativa "assunta all'unanimità, dell'Assemblea dei Condomini".
Tale consenso è richiesto per ogni modifica esterna dell'immobile, a prescindere anche dal decoro dello stabile.
Considerazioni conclusive
Secondo un principio consolidato il diritto del singolo condomino di utilizzare il muro perimetrale comune per il fissaggio sulla sua superficie di una canna fumaria integra una modifica del bene comune conforme alla sua destinazione intrinseca, che ciascun condomino può apportare a proprie cure e spese, a condizione di non impedirne l'altrui uso paritario, di non recare pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'immobile e di non alterarne il decoro architettonico (Cass. civ., sez. II, 26/05/2021, n. 14598).
Merita però di essere ricordato che la possibilità di installare una canna fumaria sul muro comune può essere limitata da una clausola del regolamento di natura contrattuale.
Infatti non è nulla o inefficace, né contraria a diritto la disposizione di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta qualsiasi innovazione o mutamento di destinazione delle cose comuni nell'interesse del singolo condomino senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale o dell'amministratore.
Se esiste una tale limitazione nel regolamento, le modifiche apportate da uno dei condomini, in assenza della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio, valgono a far qualificare presuntivamente dette opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell'edificio ed a configurare l'interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune; né tale interesse può ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida da parte dell'assemblea, perché l'esercizio del potere di azione non può trovare ostacolo nella aleatoria evenienza di una successiva convalida da parte dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 28/12/2022, n. 37852).
