Bisogna sottolineare che il regolamento condominiale e le tabelle millesimali possono essere adottati o con deliberazione dell'assemblea condominiale (c.d. regolamento assembleare) o con la relativa predisposizione da parte dell'originario costruttore e la successiva approvazione da parte di tutti i condomini, attraverso il puntuale richiamo nei singoli atti di acquisto, così impegnando contrattualmente i rispettivi acquirenti (c.d. regolamento esterno).
Quest'ultimo modo di formazione del regolamento e divenuto certamente il più seguito perché, come si può comprendere, a seguito della diffusa realizzazione di edifici di notevole dimensione e, quindi, caratterizzati da un numero di condomini estremamente elevato, è quasi impossibile riuscire a raggiungere un accordo fra i proprietari per l'approvazione di un regolamento.
È possibile che al momento dell'acquisto di un'unità immobiliare all'interno di un edificio condominiale il compratore si veda imposto dal venditore-costruttore del caseggiato alcune clausole particolari, tra cui rientra certamente quella attraverso cui l'acquirente conferisce al venditore il più ampio mandato per la compilazione del regolamento condominiale, dichiarando preventivamente di accettarlo.
Tale regolamento, però, per essere valido deve essere approvato a maggioranza dall'assemblea: in tal caso può contenere solo norme regolamentari.
Queste considerazioni sono utili per comprendere una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Messina (sentenza n. 1844 del 16/10/2023).
Nel regolamento redatto dal costruttore (dopo la nascita del condominio) è legittimo precisare che una parte non è comune a tutti. Fatto e decisione
Il costruttore di un caseggiato inseriva negli atti di compravendita la seguente clausola "La società venditrice si obbliga a redigere il regolamento di condominio con le relative tabelle di caratura millesimale, a sua cura e spese e, la parte acquirente si obbliga fin d'ora ad accettarlo". Successivamente il regolamento veniva redatto dal costruttore e poi approvato dall'assemblea.
Alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale sostenendo l'invalidità della delibera condominiale nella parte in cui aveva approvato il regolamento di condominio, già predisposto dalla società costruttrice; in particolare gli attori ritenevano che la decisione assembleare fosse invalida perché aveva approvato, a maggioranza e non con il consenso unanime di tutti i condomini, una specifica clausola che limitava l'uso delle parti comuni, prevedendo che "Il ballatoio al secondo piano, delimitato da un cancello in ferro, è di proprietà e uso esclusivo dei condomini proprietari dei locali che da esso hanno accesso".
Come ha notato il Tribunale - che ha dato torto agli attori - la titolarità della proprietà del ballatoio posto al secondo piano e delimitato da un cancello di ferro, in capo ai condomini proprietari dei locali che da esso hanno accesso, non è stata conferita dal regolamento di condominio.
Attraverso l'esame della documentazione versata in atti è emerso infatti che il regolamento di condominio ha recepito quanto è stato scritto negli atti di provenienza per volontà della società costruttrice. Quest'ultima si è obbligata a specificare in detto regolamento l'esistenza di uso esclusivo del corridoio di collegamento tra il vano scale e i soli quattro appartamenti del secondo piano, con la facoltà per i proprietari di questi ultimi di realizzare un cancello di chiusura.
Secondo lo stesso Tribunale la previsione nel regolamento di condominio "dell'uso esclusivo del ballatoio del secondo piano da parte dei condomini proprietari dei locali che da esso hanno accesso" non ha valore costitutivo di una situazione di "uso esclusivo", ma meramente dichiarativo.
Diritto d'uso esclusivo delle parti comuni, chiesto l'intervento delle Sezioni Unite
In altre parole il regolamento ha solo messo in evidenza una situazione di fatto, e cioè che l'ubicazione del corridoio destinato strutturalmente e funzionalmente a servire esclusivamente le unità abitative poste al piano secondo, ne esclude il carattere condominiale e con esso la c.d. presunzione di condominialità.
Considerazioni conclusive
Nella sentenza in commento è stato chiaramente affermato che l'espressione "corridoio di accesso" usata negli atti di vendita, con i quali sono stati trasferiti gli appartamenti posti al secondo piano, è stata utilizzata dal costruttore per dare atto ed a descrivere il corridoio utilizzato solo dai condomini titolari delle unità immobiliari poste al secondo piano.
In altre parole le precisazioni sopra dette contenute nel regolamento di condominio hanno voluto "certificare" una situazione di condominio parziale.
A tale proposito si ricorda che sussiste condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino punti relativi a determinati beni o servizi serventi solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. civ., sez. II, 02/03/2016, n. 4127).
Tuttavia è stato affermato che è da escludere la configurabilità di un condominio parziale con riferimento alla parte finale di un corridoio che si diparte dal pianerottolo di arrivo delle scale, ove tale parte non sia dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico, per cui non si può affermare che essa sia suscettibile di godimento esclusivo da parte dei soli proprietari degli appartamenti che su tale parte di corridoio si aprono, beneficiando del volume degli spazi, dell'aria, dell'estetica dell'ultimo tratto del corridoio anche i proprietari degli appartamenti che si aprono sul primo tratto di esso (Cass. civ., Sez. II, 10/10/2007, n. 21246).
