Il giardino ed il cortile del condominio
Il giardino del condominio si distingue dal cortile perché mentre quest'ultimo è l'area comune situata tra due o più corpi di fabbrica che consente di avere luce ed aria agli alloggi che vi si affacciano, o il transito, il parcheggio, la sosta delle automobili dei condomini, il giardino condominiale può non essere uno spazio 'interno' e la sua destinazione è prettamente quella di coltivazione di piante, alberi e fiori.
E' uno degli elementi che impreziosiscono lo stabile, contribuendo a definire il suo decoro architettonico.
In linea generale, così come il cortile, è un bene di proprietà comune, il cui uso spetta a tutti i condomini in pari misura e parti uguali, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c.
Ogni condomino ha il diritto di utilizzarlo semprechè non leda il pari diritto d'uso spettante agli altri.
Data questa definizione, le relative spese incombono a tutti gli abitanti del palazzo, secondo il criterio dei millesimi di proprietà.
I lavori e le spese del giardino comune
Questa regola riguarda sia le spese di manutenzione ordinaria, sia quelle di gestione straordinaria. A titolo esemplificativo rientrano nella prima tipologia la potatura di siepi, alberi, piante, il taglio dell'erba, la coltivazione di piante, il costo dell'acqua necessaria all'irrigazione; il compenso del giardiniere, le spese di illuminazione, di cura e sistemazione dei vialetti, di manutenzione delle canalette di scolo.
Sono da intendersi quali spese straordinarie l'innesto di nuove piante, la trasformazione del giardino in area bimbi oppure in parcheggio e così via.
Per la manutenzione ordinaria l'amministratore può procedere a commissionare i lavori ed a corrisponderne il compenso senza la necessità della previa autorizzazione assembleare mentre per la manutenzione straordinaria occorre la decisione dell'assise condominiale espressa con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Diverso è il caso di necessità di interventi urgenti come, ad esempio, la messa in sicurezza di un albero ad alto fusto reso pericolante dalle intemperie: qui il mandatario agisce autonomamente, riferendo alla prima assemblea utile di quanto ha dovuto affrontare anche a titolo di spesa, per eliminare la situazione di pericolo, convocando poi l'assemblea per la gestione straordinaria della situazione.
In questo caso, tutte le spese, comprese quelle relative ai lavori d'urgenza, incombono in capo ai condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
Anche chi è solo proprietario di garages, se del caso, sottostanti il piano di calpestio del giardino, è onerato della spesa.
Naturalmente, il regolamento contrattuale può stabilire un diverso criterio di suddivisione dell'onere economico. Solo una clausola del regolamento contrattuale o un accordo assunto in assemblea all'unanimità può legittimamente determinare una diversa distribuzione di spesa od anche escludere uno o più condomini dal relativo concorso.
E' chiaro che se il giardino è di proprietà esclusiva, le relative spese ricadono integralmente sul condomino titolare. Questi giardini non hanno una loro autonoma caratura millesimale poiché considerati pertinenza dell'abitazione ma, di essi si tiene conto nell'attribuzione dei coefficienti di riduzione durante il processo di calcolo dei millesimi generali da addebitare.
I danni derivanti dal giardino comune e le spese
Se dal giardino condominiale dovessero derivare danni ad un condomino o ad un soggetto terzo, ad esempio perché caduto a causa di un'insidia non visibile, alle spese partecipano tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Diverso è il caso in cui i danni riguardino i locali di proprietà esclusiva, ubicati nel piano seminterrato per infiltrazioni d'acqua provenienti dal giardino condominiale sovrastante.
In passato la giurisprudenza era oscillante nell'applicare l'art. 1125 c.c. ovvero l'art. 1126 c.c.
Oggi si può dire che vi è un orientamento unanime nel considerare maggiormente aderente alla realtà l'art. 1125 c.c. (Cassazione 28.5.2019 n 14511).
L'art. 1126 c.c., in tema di lastrico solare, dispone che le spese spettino per un terzo a chi ne usa mentre per i restanti due terzi a chi è titolare degli immobili a cui offre copertura. A ben vedere, nel caso di cortile comune sovrastante immobili di diversa proprietà manca il presupposto di questa norma, cioè la destinazione a coprire l'edificio, anche solo in parte.
Coefficienti giardino per tabelle millesimali
La norma di riferimento è quindi l'art. 1225 c.c., il cui tenore è il seguente: "Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani 'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto ".
La Suprema Corte con la decisione n. 14511 del 28 maggio 2019 ha osservato che: "l'affermazione - cui il tribunale ed il giudice di pace hanno atteso - dell'operatività del criterio di cui al combinato disposto dell'art. 1125 c.c., e art. 1123 c.c., comma 2, ai fini della ripartizione dell'onere del risarcimento del danno a carico dei condomini risulta avvalorata dagli insegnamenti di questa Corte - debitamente richiamati dal tribunale - n. 18194 del 14.9.2005 e n. 10858 del 5.5.2010 nonchè dall'insegnamento (ord.) n. 30935 del 29.11.2018 (in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 c.c., comma 2, (nella specie di cui a Cass. n. 18194/2005, questa Corte, cassando sul punto la sentenza impugnata, aveva ritenuto che, nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall'art. 1125 c.c., perchè l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini, per cui doveva trovare applicazione il principio "ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio")".
Conferma di questo assunto è data dall'osservazione del Supremo Collegio sulla cui base "il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario". (Cass. 14 febbraio 2017 n. 3893).
Obbligo manutenzione giardino privato
