#1 Inviato 3 Febbraio, 2016 Buonasera a tutto il forum e un particolare saluto agli amministratori/moderatori. Sono un nuovo iscritto e vi espongo questo quesito: - Faccio parte di un condominio con 17 proprietari. Trattasi di un ex convento ristrutturato le cui unita immobiliari sono molto diverse per tipologia (con e senza resede privato, terrazzo privato, ...) e come ubicazione (alcuni in seminterrato, altri con affaccio su 3 lati, ..); ne è la prova che abbiamo una unità con 143.7045 mm/mi ed altre fino a quella più piccola di soli 32.8150 mm/mi. Nell'ultima assemblea condominiale presenti solo 9 proprietari con totale 632.9990 mm/mi è stato dato in "comodato d'uso gratuito" parte del giardino condominiale proprio al condomino che possiede la "fetta più grossa" ( 143.7045 mm/mi ). Ma questo è legale?? A me viene negato un mio diritto di proprietà acquisito al momento dell'acquisto, anche se con i miei soli 47,6685 mm/mi avrò diritto a non dover forzatamente rinunciare ad un mio bene? Inoltre questa parte di giardino verrà "recintata" e non si potrà fruire (passeggiare, ecc). Avrei capito/accettato un cambio di destinazione d'uso (es. cambio da giardino a parcheggio, oppure cambio del prato all'inglese con margherite bianche !!! ) cosi sarebbe rimasta inalterata la mia proprietà/diritto sul giardino condominiale cosi come è nato. In questa parte di giardino ci sono alberi secolari (cipressi, ulivi, ) che richiedevano fino ad ora manutenzione ordinaria e a volte straordinaria, nel caso in cui non posso in nessun modo oppormi a tale delibera, quanto meno le spese di "gestione" posso essere a carico del comodatario?. Altra questione: deve essere redatto un apposito contratto e registrato?? Non vorrei che fra 20 anni per usocapione il pezzo di giardino diventa proprietà esclusiva di chi lo usa?? Chiedo gentilmente un Vs. consiglio sul da farsi, ritengo di subire un torto. Non ero presente all'assemblea per un lutto familiare, ho appreso quanto sopra dal verbale che l'amministratore mi ha successivamente inviato. Ci sono dei tempi entro i quali contestare questa decisione? Anche altri condomini non presenti all'assemblea la pensano come me, potremmo fare un reclamo congiunto? Ancora grazie dei consigli che vorrete darmi.
#2 Inviato 3 Febbraio, 2016 La delibera presa a maggioranza è legale e legittima se l'argomento era correttamente inserito nell' OdG dell'assemblea convocata: per locazioni e comodati di cose condominiali funziona così. Delibera impugnabile se l'argomento (cessione in comodato gratuito di porzione del giardino condominiale) non figurava in OdG, o se la delibera è stata approvata fra le "varie ed eventuali". Tu come assente, puoi impugnare entro 30 giorni data ricevimento verbale, previa mediazione civile con l'assistenza di un legale. Gli assenti e i dissenzienti presenti in assemblea possono impugnare insieme, così da suddividersi le spese legali. Però i dissenzienti presenti in assemblea possono impugnare entro 30 giorni data assemblea. Quanto al comodato, va chiarito se con scadenza o a tempo indeterminato, esso dovrebbe esser redatto in forma scritta e registrato presso AdE con imposte di registro una tantum di 200 €. da ripartirsi al 50% ciascuno fra comodante (Condominio) e comodatario. Qualcuno potrebbe dirti che è sufficiente la forma verbale ovvero non è da registrare, ma essendo citato il comodato nel verbale della vs assemblea, è automatico che sia da redarre in forma scritta e sottoposto a registrazione presso AdE. La manutenzione ordinaria spetta al comodatario, quella straordinaria al comodante. Comunque che la delibera sia valida o meno è evidente che alla minoranza dissenziente/ignara è stato fatto un bel pacco: sono arrivati in assemblea con decisione e maggioranze già precostituite. Perché non hanno deliberato una locazione ?! Sarebbe stata una azione più digeribile.
#3 Inviato 4 Febbraio, 2016 La delibera presa a maggioranza è legale e legittima se l'argomento era correttamente inserito nell' OdG dell'assemblea convocata: per locazioni e comodati di cose condominiali funziona così.Delibera impugnabile se l'argomento (cessione in comodato gratuito di porzione del giardino condominiale) non figurava in OdG, o se la delibera è stata approvata fra le "varie ed eventuali". Tu come assente, puoi impugnare entro 30 giorni data ricevimento verbale, previa mediazione civile con l'assistenza di un legale. Gli assenti e i dissenzienti presenti in assemblea possono impugnare insieme, così da suddividersi le spese legali. Però i dissenzienti presenti in assemblea possono impugnare entro 30 giorni data assemblea. Quanto al comodato, va chiarito se con scadenza o a tempo indeterminato, esso dovrebbe esser redatto in forma scritta e registrato presso AdE con imposte di registro una tantum di 200 €. da ripartirsi al 50% ciascuno fra comodante (Condominio) e comodatario. Qualcuno potrebbe dirti che è sufficiente la forma verbale ovvero non è da registrare, ma essendo citato il comodato nel verbale della vs assemblea, è automatico che sia da redarre in forma scritta e sottoposto a registrazione presso AdE. La manutenzione ordinaria spetta al comodatario, quella straordinaria al comodante. Comunque che la delibera sia valida o meno è evidente che alla minoranza dissenziente/ignara è stato fatto un bel pacco: sono arrivati in assemblea con decisione e maggioranze già precostituite. Perché non hanno deliberato una locazione ?! Sarebbe stata una azione più digeribile. Non è detto. In questo caso visto che il comodante non riceve nessun beneficio dovrebbe esserci bisogno dell unanimità per l approvazione come si spiega qui. https://www.condominioweb.com/il-comodato-di-cose-comuni-nozione-di-comodato-analogie-con-la-fattispecie.312 In questo caso la delibera sarebbe nulla quindi impugnabile di chiunque in qualsiasi momento.
#4 Inviato 4 Febbraio, 2016 Grazie delle Vs. risp. Mi spiego meglio. Nell'OdG al punto 7 sta scritto: "Richiesta condomino XXXXZZZ di utilizzo di parte di giardino condominiale con contratto di comodato d'uso,di locazione o di acquisto, discussione e relativa delibera" e sul verbale assemblea: " L'assemblea delibera all'unanimità di dare in comodato d'uso al Sig. XXXXZZZ il pezzo di giardino come da planimetria inviata" A questo punto che fare? Chiedere all'amministratore di fare un contratto scritto specificando durata e registrarlo all'AdE? Ma non si riesce in nessun modo a rendere nulla questa delibera se anche un condomino è contrario? Mi è sembrato, leggendo i Vs. riferimenti che se un contratto è per un periodo superiore ai 9 anni ci vuole il consenso totale dei condomini, sbaglio?. Oppure fare una raccomandata all'amministratore (entro i 30gg) dove chiedo l'annullamento della delibera. Grazie ancora.
#5 Inviato 4 Febbraio, 2016 Grazie delle Vs. risp. Mi spiego meglio. Nell'OdG al punto 7 sta scritto: "Richiesta condomino XXXXZZZ di utilizzo di parte di giardino condominiale con contratto di comodato d'uso,di locazione o di acquisto, discussione e relativa delibera" e sul verbale assemblea: " L'assemblea delibera all'unanimità di dare in comodato d'uso al Sig. XXXXZZZ il pezzo di giardino come da planimetria inviata" A questo punto che fare? Chiedere all'amministratore di fare un contratto scritto specificando durata e registrarlo all'AdE? Ma non si riesce in nessun modo a rendere nulla questa delibera se anche un condomino è contrario? Mi è sembrato, leggendo i Vs. riferimenti che se un contratto è per un periodo superiore ai 9 anni ci vuole il consenso totale dei condomini, sbaglio?. Oppure fare una raccomandata all'amministratore (entro i 30gg) dove chiedo l'annullamento della delibera. Grazie ancora. Come ti ho indicato nel link, se si tratta di comodato d'uso serve l'unanimità (che vuol dire l'unanimità dei condomini non dei presenti all'assemblea) indipendentemente dalla sua durata. "Tuttavia visto e considerato che dalla stipula di un simile accordo non sempre il comodante trae un’utilità non è azzardato affermare che, al pari di cessione e locazione ultranovennale, ed indipendentemente dalla sua durata (sia essa stabilita o meno) anche il contratto di comodato necessita del consenso di tutti i condomini." La delibera a mio parere è nulla. Rivolgetevi ad un legale per avere maggiori informazioni, avete buone probabilità di vincere.
#6 Inviato 4 Febbraio, 2016 "Tuttavia visto e considerato che dalla stipula di un simile accordo non sempre il comodante trae un’utilità non è azzardato affermare che, al pari di cessione e locazione ultranovennale, ed indipendentemente dalla sua durata (sia essa stabilita o meno) anche il contratto di comodato necessita del consenso di tutti i condomini." E un'opinione, autorevolissima e stimatissima opinione di figura che ricopre anche il ruolo di moderatore all'interno di questo Forum. Ma non è un dispositivo di legge. Quindi per il caso specifico ritengo utile un consulto con un legale che possa esaminare l'intero carteggio, per comprendere se vi sia qualche soluzione praticabile per invalidare la delibera. Personalmente nutro molte remore sulla possibilità di invalidare quella delibera: - l'argomento era inserito in OdG al punto 7; - il richiedente ha offerto all'assemblea il più ampio ventaglio di soluzioni possibili; - l'assemblea non solo non ha rispedito al mittente l'offerta, ma ha volontariamente scelto la soluzione meno onerosa per il richiedente. Impugnando, previa mediazione, di fatto si rimette tutto alla discrezionalità del mediatore prima e del giudice poi. - - - Aggiornato - - - Il problema gira attorno al "trarre utilità". Per quanto riferito in questa discussione, io sono portato a pensare che il Condominio abbia ritenuto di trarre utilità rinunciando ad una parte del giardino condominiale, altrimenti non mi spiego perché sia stato prescelto e deliberato il comodato in uso gratuito. E mi ripeto ancora: perché non hanno deliberato per una locazione, opzione per altro offerta dal richiedente ??!!
#7 Inviato 4 Febbraio, 2016 E un'opinione, autorevolissima e stimatissima opinione di figura che ricopre anche il ruolo di moderatore all'interno di questo Forum.Ma non è un dispositivo di legge. Quindi per il caso specifico ritengo utile un consulto con un legale che possa esaminare l'intero carteggio, per comprendere se vi sia qualche soluzione praticabile per invalidare la delibera. Personalmente nutro molte remore sulla possibilità di invalidare quella delibera: - l'argomento era inserito in OdG al punto 7; - il richiedente ha offerto all'assemblea il più ampio ventaglio di soluzioni possibili; - l'assemblea non solo non ha rispedito al mittente l'offerta, ma ha volontariamente scelto la soluzione meno onerosa per il richiedente. Impugnando, previa mediazione, di fatto si rimette tutto alla discrezionalità del mediatore prima e del giudice poi. - - - Aggiornato - - - Il problema gira attorno al "trarre utilità". Per quanto riferito in questa discussione, io sono portato a pensare che il Condominio abbia ritenuto di trarre utilità rinunciando ad una parte del giardino condominiale, altrimenti non mi spiego perché sia stato prescelto e deliberato il comodato in uso gratuito. E mi ripeto ancora: perché non hanno deliberato per una locazione, opzione per altro offerta dal richiedente ??!! Infatti il mio consiglio è quello di rivolgersi al legale. Per dichiarare nulla la delibera basterebbe dimostrare la mancanza di quorom nel caso specifico.
#8 Inviato 10 Luglio, 2018 Io ho un giardino in comodato d'uso in uso esclusivo e perpetuo dentro un condominio vorremmo sapere la manutenzione del giardino mio e a mio carico oppure a carico anche del condominio nel caso ci siano alberi da tagliare oppure da potare
#9 Inviato 11 Luglio, 2018 Ovvio che tutta la discussione è incentrata sulle due parole "trarre utilità" e "gratuito", la cosa comune è appunto quella cosa a disposizione comune di tutti i partecipanti al condominio. Preliminarmente occorrerebbe valutare se esiste un regolamento condominiale "contrattuale" che elenchi le "cose comuni", nel qual caso per la sua variazione occorrerebbe l'unanimità dei consensi, in caso di regolamento "assembleare" potrebbe essere valida la delibera ma occorre chiarire appunto se non è stato leso il principio di "trarre utilità" da parte di qualche condomino, ed in ultima analisi analizzare la "gratuità" della delibera. Un legale in questo caso mi sembra opportuno interpellarlo.
