Il lastrico solare è una parte comune del Condominio, come espressamente indicato all'art. 1117, comma I, n.1) c.c., ricorrente oggetto di contenzioso per più e diversi fattori correlati alla sua funzione e destinazione e, anche, in relazione alle modalità ed ai limiti per il suo utilizzo.
Nella ordinanza in esame, emanata dalla Corte di Cassazione (n. 35946/2021), la lite investe la limitazione di uso del lastrico solare, destinato a lavatoio/stenditoio, o meglio, la contestata ridotta fruizione dello stesso a seguito della installazione di un impianto di condizionamento d'aria da parte di un condomino.
Azione possessoria e pari utilizzo di una parte comune: la vicenda
La causa trae origine dalla domanda giudiziale promossa da alcuni proprietari e condomini innanzi al Tribunale per vedersi reintegrati nel compossesso del lastrico solare a causa del compromesso godimento delle vasche adibite a lavatoio e dei fili per stendere i panni, per l'avvenuta apposizione, di un'unità esterna di impianto di condizionamento a servizio esclusivo dell'immobile di altro condomino.
A sostegno della pretesa avanzata, i ricorrenti hanno rappresentato che le emissioni ed i flussi di aria calda provenienti dall'impianto pregiudicavano l'impiego del terrazzo comune per le finalità a cui era destinato e, per tale motivo, ne chiedevano la rimozione.
Costituitosi in giudizio il condomino ha eccepito l'avvenuta decadenza dall'azione possessoria nonché deduceva l'assenza di impedimento nel diritto al pari uso degli altri.
L'azione possessoria veniva accolta. Promossa impugnazione avverso la sentenza di primo grado i Giudici di seconde cure rigettavano il gravame confermando la pronuncia emanata dal Tribunale.
Ravvisando la falsa applicazione delle disposizioni di legge in materia, l'omesso esame di fatti decisivi per il giudizio e l'illogicità e contraddittorietà della motivazione, la vertenza veniva portata alla attenzione dei Giudici di Piazza Cavour, i quali hanno respinto il ricorso.
È proprio il caso di dire "non c'è due senza tre".
Azione possessoria e termine di decadenza
Nella fattispecie in esame, occorre preliminarmente esaminare la censura sollevata in merito all' intervenuto decorso del termine di un anno per la proposizione della azione possessoria.
A tal riguardo, è appropriato ricordare che, ai sensi dell'art. 1168, comma I, c.c. «Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo».
Sul punto la disamina della Corte è chiara nel soffermarsi sulla bontà delle argomentazioni esposte dai Giudici d'Appello per cui il solo fatto di aprire un foro sul lastrico solare non realizzava un evento rilevante ai fini della percettibilità della lesione possessoria in quanto non si poteva realisticamente ipotizzare dove e se sarebbe stato posto il motore dell'impianto e le conseguenze che ne sarebbero derivate.
Per tale motivo, assumere l'avvenuta decadenza dall'azione perché avanzata dopo oltre un anno dalla esecuzione del suddetto foro è palesemente fuorviante.
Invero, anche se dalla apertura del foro era trascorso più di un anno, considerato che lo stesso era stato chiuso e poi riaperto successivamente in occasione del posizionamento dei tubi e dell'impianto, solo da quest'ultimo accadimento, da considerarsi autonomo, poteva ragionevolmente decorrere il termine previsto per Legge.
In proposito, non può dubitarsi che, solo al momento della installazione dell'impianto sul lastrico solare ed alla sua messa in funzione, i condomini possono aver ritenuto configurato un pregiudizio nell'utilizzo di detta parte comune.
In particolare, richiamando l'indirizzo costante e consolidato sul tema (ex pluribus multis Cassazione civile sez. II, 14/06/2019, n.16053), appare utile ed opportuno ricordare che «Nel caso di spoglio o turbativa posti in essere con una pluralità di atti, il termine utile per l'esperimento dell'azione possessoria decorre dal primo di essi soltanto se quelli successivi, essendo strettamente collegati e connessi, devono ritenersi prosecuzione della stessa attività; altrimenti, quando ogni atto - presentando caratteristiche sue proprie - si presta ad essere considerato isolatamente, il termine decorre dall'ultimo atto».
Sono, dunque, prive di fondamento le doglianze del ricorrente, in quanto l'azione è stata esperita nel termine di un anno dall'ultimo atto, rappresentato dalla collocazione dell'impianto sul lastrico ovvero dall'evento che ha posto i condomini nella condizione di percepire e valutare le conseguenze che ne sarebbero derivate sull'esercizio dei loro diritti.
Le azioni a difesa del possesso: azione di reintegrazione e azione di manutenzione
Pari uso della cosa comune
Il principio del pari uso della cosa comune, dirimente nella trattazione della questione in esame, è codificato all'art. 1102 c.c. secondo cui «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa».
Il dettato normativo è limpido nello stabilire che ciascun condomino può utilizzare le parti comuni purché (i) non ne alteri la destinazione e (ii) non impedisca agli altri di farne pari uso.
È bene osservare come la citata disposizione non richieda, per l'accertamento della sua violazione, la contestualità delle due condotte indicate, in quanto la stessa si verificherà anche con il concorso di una sola delle due fattispecie previste.
Sotto tale profilo, in aderenza alla funzione nomofilattica propria, la Giurisprudenza di Legittimità ha rilevato come occorra attendere ad una valutazione della situazione concreta per constatare se, a fronte di una determinata condotta, possa sussistere e realizzarsi una limitazione nella facoltà di fruizione ovvero dell'esercizio del pari diritto di tutti gli altri condomini.
Sulla questione, è risolutiva l'interpretazione offerta dalla Suprema Corte, secondo cui «se e in che misura l'uso diretto e più intenso della cosa comune da parte di un condomino sia legittimo o venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra partecipanti e perciò sia da ritenere non consentito a norma dell'art. 1102 c.c., occorre avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno dei partecipanti al condominio, proporzionalmente alla quota di ognuno di partecipazione alla cosa comune» (Cass. 23 giugno 2014 n. 14245).
Nella presente vicenda l'azione possessoria avanzata nei confronti del condomino è stata giustificata dalla installazione di un impianto che, di fatto, ha causato una turbativa del compossesso degli altri comproprietari, precludendo il godimento conformemente alle precedenti modalità di utilizzo, come rilevato dalla Corte d'Appello nella propria motivazione.
Tutela del possesso: entro quale termine deve essere esercitata l'azione in giudizio?
