Questa ed altre domande simili sono spesso oggetto di discussione nel nostro forum oppure ci vengono formulate via e-mail.
Vediamo, allora, di fornire una risposta che sia chiara ed esaustiva e che possa essere un valido ausilio per la risoluzione dei tanti quesiti che i nostri lettori ci sottopongono.
Cerchiamo, dunque, intanto di capire cosa si intende per muro di recinzione, quando è possibile costruirlo per delimitare una proprietà privata ed in particolare un giardino nonché di analizzare l'ipotesi della recinzione di un giardino privato in condominio.
Sovente ci scrivono di voler costruire un muro per recintare il proprio giardinetto al fine di godere appieno dello spazio all'aperto di proprietà, in tal guisa allontanando sguardi indiscreti ed impedendo ogni condivisione con i vicini.
Si sa, "l'amore lo scegli, i vicini li subisci" (cit.). E allora innalzare un muro di recinzione potrebbe essere la soluzione.
Il muro divisorio è quella costruzione che serve per delimitare la proprietà, per dividere appunto due terreni che siano cortili, terreni, giardini.
Ogni costruzione posta su terreni confinanti deve essere a distanza minima da altra costruzione di almeno tre metri (salvo che i regolamenti locali non dispongano diversamente). Lo stabilisce l'articolo 873 c.c. che così recita: "le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".
Tale regola vale anche per i muri divisori, che non possono costruirsi a meno di tre metri dal confine.
Esiste, però, un'eccezione alla norma che impone il rispetto delle distanze legali per le costruzioni compresi i muri divisori e tale eccezione riguarda i muri di cinta o di recinzione.
Cosa si intende per muro di recinzione?
Al muro "di cinta" (o "di recinzione") fa riferimento l'art. 878 c.c. che al primo comma dispone che il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall'art. 873 c.c.
La giurisprudenza chiarisce quando un muro può essere qualificato come muro di cinta (o di recinzione) ossia quando sussistono determinate caratteristiche:
- Non deve avere un'altezza superiore ai tre metri;
- Deve emergere dal suolo;
- Deve essere destinato esclusivamente a demarcare la linea di confine;
- Deve essere isolato, cioè distaccato su entrambe le facce da altre costruzioni.
Il muro di cinta, da non considerare per il computo delle distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 878 c.c., è solo quello con facce emergenti dal suolo che, essendo destinato alla demarcazione della linea di confine ed alla separazione dei fondi, si presenti separato da ogni altra costruzione e, pertanto, esula da tale nozione il muro eretto in sopraelevazione di un fabbricato, a delimitazione di una terrazza di copertura di questo, posto che un simile manufatto non si configura separato dall'edificio cui inerisce e resta nel medesimo incorporato (Cass. civ. n. 8922 del 6 aprile 2017).
Recinzione condominio, si può modificare?
Perché un muro possa avere natura di muro di cinta di cui all'art. 878 c. c., ai fini dell'esenzione dal rispetto delle distanze legali imposte dall'art.873 c. c., deve essere essenzialmente destinato a recingere una determinata proprietà onde separarla dalle altre, non superare un'altezza di tre metri ed avere entrambe le facce isolate da altre costruzioni. . Corte appello Catanzaro, n. 41 del 15 gennaio 2020)
Si è altresì, precisato in giurisprudenza che può qualificarsi di cinta anche il muro che sia carente in tutto in parte delle suddette caratteristiche purché sia destinato esclusivamente a demarcare la linea di confine tra proprietà limitrofe e di recingere il fondo.
L'esenzione dal rispetto delle distanze tra costruzioni, prevista dall'art. 878 c.c., si applica sia ai muri di cinta, qualificati dalla destinazione alla recinzione di una determinata proprietà, dall'altezza non superiore a tre metri, dall'emersione dal suolo nonché dall'isolamento di entrambe le facce da altre costruzioni, sia ai manufatti che, pur carenti di alcuni dei requisiti indicati, siano comunque idonei a delimitare un fondo ed abbiano ugualmente la funzione e l'utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo (Cass. civ. n.3037 del 16 febbraio 2015).
Muro di recinzione del giardino, la risposta ai nostri lettori
Sì alla recinzione del giardino purché il muro di cinta abbia determinate caratteristiche (per come sopra indicate).
Quanto fin qui detto vale dal punto di vista privatistico, quanto invece ai profili urbanistici, la realizzazione di muri di recinzione non richiede il permesso di costruire se non supera la soglia di "trasformazione urbanistico - edilizia.
È quanto statuito dal Consiglio di Stato, con sentenza n. 10 del 4 gennaio 2016 ove testualmente si legge: "la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate rimane assoggettata al regime della dia (in seguito: Scia) ove dette opere non superino in concreto la soglia della trasformazione urbanistico- edilizia, occorrendo - invece - il permesso di costruire, ove detti interventi superino tale soglia".
Per definizione i muri di cinta non superano la suddetta soglia quindi si può affermare che i muri di cinta non richiedono mai il permesso di costruire in quanto non modificano sostanzialmente la conformazione del terreno.
Ed ancora, sempre secondo il Consiglio di Stato, si deve qualificare l'intervento edilizio quale nuova costruzione tutte le volte in cui abbia effettiva idoneità di determinare significative trasformazioni urbanistiche e edilizie; conseguentemente, la realizzazione di muri di cinta di modesti corpo e altezza è generalmente assoggettabile al solo regime della denuncia di inizio di attività (Consiglio di Stato n. 4169 del 9 luglio 2018).
Ripartizione spese manutenzione giardino condominiale
Giardino privato in condominio: posso recintarlo?
Serve l'autorizzazione del Condominio o posso recintare il giardino di mia proprietà senza interpellare gli altri condomini?
Per rispondere a questa domanda è necessario intanto stabilire la funzione che assumerebbe la recinzione una volta costruita e se diverrebbe parte comune o parte esclusiva.
Occorre, dunque, intanto consultare il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l'atto costitutivo del condominio (e, quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) per verificare se il muro di recinzione di un giardino di proprietà esclusiva è da considerarsi un manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate.
In mancanza di specifica indicazione nel regolamento di condominio andranno applicati i criteri stabiliti dalla legge.
Invero, è noto che la natura condominiale di un bene è desumibile dalla funzione che assolve nell'interesse collettivo e che i muri maestri di un edificio condominiale sono, ai sensi dell'art. 1117 c.c., di proprietà comune.
Ne deriva che la recinzione del giardino privato è di proprietà comune laddove assolve la funzione di perimetrazione dell'intero edificio condominiale con le relative conseguenze in ordine alla necessità di una delibera assembleare per la sua costruzione e all'onere delle spese di riparazione.
La recinzione del giardino privato non è parte comune, invece, laddove svolge la funzione di contenimento di quel giardino, e quindi di tutela degli interessi del suo proprietario. In tal caso, dunque, il proprietario del giardino privato in condominio potrà recintarlo senza necessità di autorizzazione da parte degli altri condomini.
All'uopo, di seguito riportiamo la massima di una sentenza della Corte di Cassazione che conferma quanto detto e fornisce una chiara e completa risposta al nostro quesito.
In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l'atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate. (Cass. civ. Sez. VI., 12 settembre 2018 n. 22155).
