È valida la delibera di riparto delle spese condominiali basata su tabelle millesimali provvisorie? Si può far valere il vizio di tale delibera nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo con cui il Condominio chiede il pagamento delle spese condominiali?
Le due questioni sono state affrontate in un caso deciso di recente dal Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, con la sentenza n. 1 del 10.01.2023
Tabelle millesimali provvisorie e delibera di riparto delle spese. Il caso
Una società, proprietaria di un immobile costruito all'interno di un complesso condominiale, ha proposto opposizione contro il decreto ingiuntivo notificato dal Condominio, che le intimava il pagamento di una certa somma relativa al rendiconto di gestione approvato con una delibera assembleare non opposta dalla condomina.
La società opponente riteneva nulla la delibera assembleare con la quale era stato approvato il rendiconto, per illegittimità delle tabelle millesimali.
A monte del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, infatti, le parti avevano in corso un contenzioso decennale sulla correttezza delle tabelle millesimali usate dal Condominio per ripartire le spese.
L'immobile costruito dalla società era stato accettato nel Condominio con un atto di transazione a chiusura di un contenzioso, onerando la società di dare incarico ad un tecnico di fiducia per la revisione delle preesistenti tabelle millesimali.
In mancanza del progetto del tecnico della società, il Condominio, per circa un ventennio, aveva fatto applicazione in più delibere di ripartizione dei costi, di tabelle millesimali provvisorie.
Il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo su spese condominiali
Per prima cosa, il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, delinea l'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali. Secondo consolidata giurisprudenza, afferma il Tribunale, il predetto giudizio può accertare unicamente
- la persistenza dell'efficacia esecutiva delle deliberazioni condominiali
- la consequenziale obbligazione di pagamento delle spese dovute dal condominio sulla base della ripartizione approvata con la medesima deliberazione.
- la sussistenza del debito;
- la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione;
- il verbale della delibera assembleare;
In sostanza il giudice deve controllare che il credito ingiunto sia fondato su deliberazione con la quale sia stata approvata la spesa ed il relativo stato di riparto e poi deve controllare se l'opponente ha fornito la prova di aver corrisposto quanto dovuto.
L'opposizione, sempre per consolidata giurisprudenza, può vertere solo sui seguenti motivi:
"ma non può comunque estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l'approvazione delle spese condominiali", che deve essere fatta valere invece con l'apposita impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c.
Tuttavia, osserva il Tribunale partenopeo, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9839/2021 hanno acconsentito ad estendere il thema decidendum del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, anche all'accertamento dei fatti costitutivi del diritto in contestazione "ossia al merito del diritto fatto valere dal creditore con la domanda di ingiunzione".
Se la delibera assembleare è presupposto del decreto ingiuntivo
Seguendo il principio di diritto delle Sezioni Unite, il giudice dell'opposizione non potrebbe confermare il decreto ingiuntivo senza verificare la validità del titolo e cioè della delibera assembleare, posta a fondamento dell'ingiunzione. La validità della delibera costituisce infatti il presupposto necessario per la conferma del decreto ingiuntivo.
Nel caso in esame, una delibera di analogo tenore rispetto a quella a fondamento dell'ingiunzione, era già stata annullata in un precedente giudizio tra le stesse parti.
La lamentata illegittimità era stata anche in quel caso motivata dalla non corretta applicazione delle tabelle millesimali nel riparto delle spese.
Delibera di riparto delle spese e tabelle millesimali
Il Tribunale di Napoli, valutando il vizio della delibera a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, ne riconosce l'annullabilità e non la nullità.
La nullità infatti, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, si ha solo nel caso in cui la delibera stabilisca o modifichi i criteri di ripartizione delle spese condominiali in difformità dall'art. 1123 c.c. senza l'unanimità dei condividenti.
Quando invece, come nel caso di specie, l'assemblea, nell'esercizio delle prerogative spettanti ex art. 1135 n. 2 e n. 3 c.c. fa applicazione nella concreta ripartizione delle spese, di criteri difformi da quelli legali o convenzionali, la delibera può essere considerata annullabile.
Tabelle millesimali provvisorie e delibera annullabile
Mancando nel caso di specie un progetto definitivo di tabelle millesimali, il condominio aveva posto a carico del condomino l'obbligo di contribuire alle spese sulla base di tabelle provvisorie. I criteri di riparto adottati nella delibera non erano contrari a quelli previsti dalla legge, né c'era mai stata una convenzione sul riparto delle spese. La delibera a fondamento dell'ingiunzione non era dunque nulla, ma solamente annullabile.
D'altronde consolidata giurisprudenza afferma che "la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata, consente all'assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie".
La società, avrebbe dunque potuto e dovuto impugnare la delibera annullabile (e non nulla), ma dal momento che la stessa non era mai stata impugnata, essa era valida ed efficace tra le parti al momento in cui il Condominio ha richiesto il decreto ingiuntivo, che è stato quindi confermato.
