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Geos80

Tabelle millesimali PROVVISORIE

Salve a tutti,

avrei un quesito da porvi.

Premetto che abito in un edificio di nuova costruzione, il condominio è stato costituito alla fine del mese di novembre scorso e, essendo sprovvisti sia di regolamento condominiale che di tabelle millesimali, abbiamo approvato  delle tabelle provvisorie, ripartendo i millesimi in quote uguali con la precisazione del nostro amministratore che, una volta redatte ed approvate quelle definitive, a fine anno avrebbe fatto il conguaglio delle spese.

A gennaio di quest'anno, dunque, abbiamo affidato l'incarico ad un tecnico per la redazione delle stesse. A fine aprile, l'assemblea si è riunita per l'approvazione ma, come si può ben immaginare, non si è concluso nulla per cui si è deciso che ogni condomino avrebbe dovuto inviare al tecnico entro e non oltre il 14 maggio le proprie osservazioni e/o contestazioni.

Nel frattempo, in attesa della risposta del tecnico, abbiamo dovuto indire una nuova riunione, avvenuta ieri, per deliberare su delle spese straordinarie piuttosto urgenti e, proprio nella riunione di ieri, il nostro amministratore ha tenuto a sottolineare che le tabelle millesimali "definitive" non saranno retroattive, ossia non ci sarà alcun conguaglio, in contraddizione con quanto aveva affermato al momento dell'approvazione di quelle "provvisorie" e questo perché, a detta sua, abbiamo perso tempo e non abbiamo ancora approvato le tabelle. Scusate lo sproloquio ma era necessario per cercar di rendere più chiara possibile la situazione.

Io credo che il comportamento dell'amministratore sia stato scorretto perché, almeno io, se lo avessi saputo prima non avrei di certo approvato la ripartizione in quote uguali (tant'è che, con questo criterio, ora mi ritrovo ad avere quasi il doppio dei millesimi di proprietà che mi spetterebbero).

PUO' L'AMMINISTRATORE AGIRE IN QUESTO MODO?!?!?!!? 

Intanto, ho fatto mettere a verbale che le tabelle "definitive" dovranno avere valore di retroattività. Vorrei, però, sapere se ciò è sufficiente (sempre nel caso che non avvengano contestazioni) o se devo agire in qualche modo.

Desidero avere un vostro parere . Purtroppo, è la mia prima esperienza in condominio e mi sento un po' spaesata...

Grazie a chi potrà consigliarmi.

Non credo che l'amministratore abbia ragione, perchè non esiste nessuna norma che affermi che le tabelle provvisorie stabilte con il beneficio del conguaglio al momento dell'approvazione delle defivitive non abbiano può questa caratteristica perchè nell'assemblea predisposta per l'apporvazione non si è approvato.

Chiedi all'amministratore dove ha trovato questa norma.

Modificato da Tullio Ts
Geos80 dice:

abbiamo dovuto indire una nuova riunione, avvenuta ieri, per deliberare su delle spese straordinarie piuttosto urgenti e, proprio nella riunione di ieri, il nostro amministratore ha tenuto a sottolineare che le tabelle millesimali "definitive" non saranno retroattive, ossia non ci sarà alcun conguaglio, in contraddizione con quanto aveva affermato al momento dell'approvazione di quelle "provvisorie" e questo perché, a detta sua, abbiamo perso tempo e non abbiamo ancora approvato le tabelle

La spesa in parti uguali è stata espressamente deliberata in assemblea?

Se il riparto in parti uguali per quella specifica spesa non è stato deliberato, sei sempre in tempo per impugnare il rendiconto annuale.

Tabelle o non tabelle, il riparto deve comuqnue seguire il criterio dell'art. 1123 c.c. e cioè in proporzione al valore degli immobili.

Se è vero che con il riparto in parti uguali paghi il doppio, non ti sarà difficile dimostrare che qualche altro appartamento vale il doppio del tuo.

 

  • Grazie 1

Si è stato deliberato in assemblea ma con la premessa di un conguaglio finale, altrimenti avrei proposto un riparto sulla base dei valori catastali.

Ieri poi la novità... c'è da dire, inoltre, che io ho un appartamento di 50 m2, l'unico di metratura così piccola, mentre gli altri variano da 80 fino ad arrivare a 140m2.

Non mi sembra affatto giusto che io debba pagare anche per gli altri, al massimo posso anticipare. 

Come mi consigliate di agire?

Intanto, se ho capito bene, alla prossima riunione, dove cercheremo di approvare le nuove tabelle, si dovrà votare sulla questione della retroattività. Mi chiedo se è normale tutto questo e se è il caso comunque di iniziare a tutelarmi senza aspettare la prossima convocazione.

 

Geos80 dice:

Si è stato deliberato in assemblea ma con la premessa di un conguaglio finale, altrimenti avrei proposto un riparto sulla base dei valori catastali.

Ieri poi la novità... c'è da dire, inoltre, che io ho un appartamento di 50 m2, l'unico di metratura così piccola, mentre gli altri variano da 80 fino ad arrivare a 140m2.

Non mi sembra affatto giusto che io debba pagare anche per gli altri, al massimo posso anticipare. 

Come mi consigliate di agire?

Intanto, se ho capito bene, alla prossima riunione, dove cercheremo di approvare le nuove tabelle, si dovrà votare sulla questione della retroattività. Mi chiedo se è normale tutto questo e se è il caso comunque di iniziare a tutelarmi senza aspettare la prossima convocazione.

 

La cosa importante è che non devi approvare nessuna delibera di riparto della spesa ed impugnerai il rendiconto se la spesa ti sarà addebitata in parti uguali.

Questo lo puoi preannunciare all'amministratore.

  • Grazie 1
Geos80 dice:

Si è stato deliberato in assemblea ma con la premessa di un conguaglio finale, altrimenti avrei proposto un riparto sulla base dei valori catastali.

Ieri poi la novità... c'è da dire, inoltre, che io ho un appartamento di 50 m2, l'unico di metratura così piccola, mentre gli altri variano da 80 fino ad arrivare a 140m2.

Non mi sembra affatto giusto che io debba pagare anche per gli altri, al massimo posso anticipare. 

Come mi consigliate di agire?

Intanto, se ho capito bene, alla prossima riunione, dove cercheremo di approvare le nuove tabelle, si dovrà votare sulla questione della retroattività. Mi chiedo se è normale tutto questo e se è il caso comunque di iniziare a tutelarmi senza aspettare la prossima convocazione.

 

Leonardo53 dice:

La cosa importante è che non devi approvare nessuna delibera di riparto della spesa ed impugnerai il rendiconto se la spesa ti sarà addebitata in parti uguali.

Questo lo puoi preannunciare all'amministratore.

... e inoltre, per maggior chiarezza, verifica subito che a verbale sia riportato il tuo voto contrario (che non ci sia scritto un generico "a maggioranza" e basta.

  • Grazie 1

Purtroppo il riparto delle spese in quote uguali è stato approvato all'unanimità (quindi anche da me) a suo tempo ma solo perché era stata fatta la premessa del conguaglio. Poi, ieri di punto in bianco, l'amministratore se ne è uscito con questa novità imputandolo al fatto che ancora non ci decidiamo ad approvare le tabelle millesimali quando, tra l'altro ci siamo riuniti solo una volta avendo ricevuto le tabelle pochi giorni prima.

Modificato da Geos80
Geos80 dice:

Purtroppo il riparto delle spese in quote uguali è stato approvato all'unanimità (quindi anche da me) a suo tempo ma solo perché era stata fatta la premessa del conguaglio. Poi, ieri di punto in bianco le cose sono cambiate, non si sa per quale motivo... 

questa cosa del conguaglio è stata anch'essa riportata a verbale ?

Quindi, se ho capito bene, mi conviene attendere il rendiconto dell' amministratore a fine anno e, se sarà in parti uguali, impugnarlo?

Geos80 dice:

Purtroppo il riparto delle spese in quote uguali è stato approvato all'unanimità (quindi anche da me) a suo tempo ma solo perché era stata fatta la premessa del conguaglio

Purtroppo "Verba volant, scripta manent"

Se sul verbale avete approvato un riparto all'unanimità senza verbalizzare "la premessa", quello che resta valida è la delibera scritta.

Il riparto in parti uguali approvato all'unanimità è perfettamente legale e la vedo dura dimostrare una cosa detta e non scritta.

A questo punto anche impugnare il rendiconto, a mio avviso, diventa inutile perchè l'amministratore ripartirà con il criterio da voi approvato all'unanimità.

Come immaginavo...

Però, parlando con alcuni condomini, si è pensato di mettere a votazione, durante l'assemblea che faremo per l'approvazione delle tabelle millesimali, il conguaglio, anche perché, nella scorsa riunione, ho fatto mettere a verbale tale richiesta.

Scusa ... ma quando dici che il criterio di riparto in parti uguali è stato approvato all’unanimità, intendi da tutti i presenti in assemblea o i 1000/1000 e cioè da tutti i partecipanti al condominio? E poi, è stato chiaramente scritto che si trattava di tabella “provvisoria”? La questione non è di poco conto, perchè la provvisorietà presuppone una successiva e definitiva approvazione di tabelle realizzate con criteri legali. Non averlo specificato e aver approvato quelle prime tabelle all’unanimità dei partecipanti al condominio, fa diventare quella ripartizione una “convenzione” a tutti gli effetti, e quindi modificabile solo col voto unanime di chi le aveva sottoscritte.

Il criterio è stato approvato all'unanimità dai presenti in assemblea e non da tutti i partecipanti al condominio per fortuna. In ogni caso ritengo che l'amministratore sia stato molto scorretto perché ha giocato con l'inesperienza di molti di noi (quasi tutti alla prima esperienza in condominio) e con la nostra buona fede.

Geos80 dice:

Il criterio è stato approvato all'unanimità dai presenti in assemblea e non da tutti i partecipanti al condominio per fortuna. In ogni caso ritengo che l'amministratore sia stato molto scorretto perché ha giocato con l'inesperienza di molti di noi (quasi tutti alla prima esperienza in condominio) e con la nostra buona fede.

Infatti, una delibera a maggoranza non può essre considerata definitva per un riparto in parti uguali.

Credo che l'amm.re abbia scoperto con un po' di ritardo che ...per giurisprudenza costante...le nuove tabelle si possono applicare soltanto dal momento della loro approvazione, e non retroattivamente. 

Un po' squallido il suo cercare di mascherare il proprio errore con una presunta vostra inadempienza assembleare...

 

Comunque, e lasciando perdere le varie cose sballate che l'amm.re vi ha indotti a verbalizzare: 

- le nuove tabelle potranno operare dal momento della loro approvazione; 

- per il pregresso non c'è alcun ragionevole dubbio che ripartizioni "in parti uguali" siano radicalmente nulle anche  se votate dall'unanimità dei presenti in assemblea, in quanto sono radicalmente contrarie a quella "proprorzionalità" nella ripartizione delle spese comuni che deve sussistere per legge, avendosi altrimenti abuso dei diritti soggettivi . 

 

Per cui non hai neanche fretta, perchè la delibera nulla puoi impugnarla in ogni tempo, mentre...hai tutto il tempo di far intendere all'amm.re che sta prendendo una serie di granchi...che può benissimo riprendere daccapo per risolverli...se vuole evitare che si crei un caos litigioso di cui sarebbe proprio lui l'artefice principale. 

  • Grazie 1
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