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Spese urgenti, un caso da manuale.
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Spese urgenti, un caso da manuale.

Per avere diritto al rimborso della spesa sostenuta per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ossia la necessità - da valutare dal giudice di merito - di eseguirla senza ritardo.

Avv. Valentina Papanice  

Il rimborso delle spese del condomino richiede la prova dell'urgenza

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5570 depositata l'1 marzo 2021, torna a ribadire una regola: per ottenere il riconoscimento del rimborso della spesa sostenuta dal condomino per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza ai sensi dell'art. 1134 c.c. e cioè la necessità - la cui valutazione è rimessa al giudice di merito - di doverla eseguire senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

Ricordiamo che l'art. 1134 c.c. testualmente prevede che "il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".

No urgenza? No rimborso della spesa. Il caso dell'ordinanza n. 5570/2021 della Corte di Cassazione

Nel caso in esame, la domanda di refusione delle spese da parte del condomino, accolta in primo grado, è poi respinta in secondo. Stessa sorte in terzo grado, dove i giudici ritengono che la sentenza impugnata è conforme ai (consolidati) principi in materia.

L'amministratore di condominio si "piange" le spese anticipate se le stesse non sono state ratificate dall'assemblea.

La sentenza oggetto del giudizio di Cassazione ha rigettato la richiesta di rimborso specificando che non era stata fornita la necessaria prova dell'urgenza e cioè che il mancato compimento di quelle spese avrebbe potuto arrecare "un possibile nocumento alla cosa comune od alla stessa incolumità dei condomini o di terzi"; ad eccezione, si dice "delle opere di ripristino del sotto balcone del terzo piano e degli altri sottostanti, il cui immediato mancato compimento avrebbe potuto cagionare, a causa di pericoli di crolli, danni a cose o persone".

La sentenza poi ha precisato che "mentre" è evidente che la sostituzione dell'intonaco esterno dell'edificio, sebbene certo necessario perché quello esistente non impediva le infiltrazioni, non può però dirsi urgente, mancando la prova del rischio di pericolo di crolli; e che la sola presenza di macchie di umidità per le scale non può comportare il rischio di danni alla cosa comune o all'incolumità delle persone e dunque non può giustificare l'urgenza di un intervento effettuato sulle stesse; le altre, non meglio specificate opere (testualmente, in sentenza le "ulteriori opere compiute, in precedenza elencate") sono certamente sprovviste per la Corte del carattere dell'urgenza, essendo dirette a migliorare l' estetica e/o la funzionalità della cosa comune, con la conclusione che per la loro tipologia, è da escludere a priori che dal loro immediato omesso compimento poteva derivarne il rischio di danni alla cosa comune o all' incolumità delle persone.

In ambito condominiale il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune non è assolutamente automatico, non è certo sufficiente la loro semplice avvenuta esecuzione, così come la loro necessità: è invece necessario dare prova del carattere urgente.

Il ricorso in Cassazione è quindi respinto: la Corte d'Appello ha correttamente motivato la propria decisione facendo riferimento ai principi consolidati in materia sull'applicazione dell'art. 1134 c.c.

Quali sono i criteri per il rimborso di una spese urgente realizzata dai condomini?

Infatti, si rammenta che è stato statuito che "per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 - applicabile anche nel caso di due soli condomini, onde evitare, anche nei cosiddetti condominii minimi, dannose interferenze del singolo condomino, esigenza estranea alla comunione (art. 1110 cod. civ.) - ossia la necessità - da valutare dal giudice di merito - di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. n. 7181/1997)" e che "il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. n. 18759/2016; n. 9280/2018)."

Aggiunge la Corte che le valutazioni del giudice di merito sono conformi con la giurisprudenza di legittimità, anche con riferimento alla distinzione fra necessità e urgenza. Si ricorda così che "è stato chiarito che per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. n. 4364/2001; n. 21015/2011)".

Il richiamo alla giurisprudenza riportata consente di ricordare con agilità alcuni principi acquisiti in materia; e cioè che le regole del rimborso delle spese in condominio rispondano ad esigenze differenti rispetto alla comunione nella quale ai sensi dell'art. 1110 c.c., il partecipante che ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della casa comune ha diritto al rimborso: nel condominio infatti è necessario evitare "dannose" interferenze del singolo condomino nell'amministrazione riservata agli organi del condominio; inoltre, che le norme condominiali nella specie valgono anche per il condominio minimo, cioè quello composto da due soli condòmini e infine, come su accennato, che vi è sostanziale diversità tra la condizione della necessità dell'opera e quella della sua urgenza (definita come su riportato); la relativa valutazione è riservata al giudice di merito ed il suo giudizio, se adeguatamente motivato, è insindacabile in sede di legittimità.

Il ricorso è quindi respinto (per scrupolo di redattrice, qui si osserva che dal testo della sentenza d'appello riportato nella sentenza di legittimità, pare che una parte delle opere, quelle relative al ripristino del sotto balcone del terzo piano e degli altri sottostanti, rispondesse alla condizione dell'urgenza).

Rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni. Quando scatta il requisito dell'urgenza?

Scarica Civile Ord. Sez. 6 Num. 5570 Anno 2021

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