In condominio, quando si redige e poi si approva un bilancio consuntivo, nello stabilire la misura del saldo debitorio di un singolo proprietario, non si possono considerare soltanto le quote condominiali legate alla gestione ordinaria e straordinaria dei beni comuni. È necessario, infatti, scomputare gli eventuali crediti a favore del condòmino.
Resta dubbio, però, se tra queste poste attive possano esserci anche le risultanze di una sentenza, non definitiva, in cui è stato riconosciuto a favore del proprietario un certo importo. Ad esempio, un Tribunale potrebbe aver individuato un risarcimento a carico del condominio e a favore del condòmino.
Insomma, ci si chiede se un credito derivante da un provvedimento giudiziale, ancorché provvisorio, possa essere compensato con le quote condominiali.
Ha dato risposta a questa domanda una recente sentenza del Tribunale di Savona. In particolare, con la decisione n. 127 del 15 febbraio 2021, nel dirimere la solita impugnazione di un deliberato assembleare, il giudice ligure si è espresso sull'argomento.
Vediamo insieme, pertanto, cosa è accaduto nel caso concreto.
Crediti verso il condominio: le sentenze non definitive e la loro compensazione. Il caso
La vicenda in commento nasce dall'impugnazione di un deliberato assembleare del dicembre del 2017, dove, tra i vari punti in contestazione, parte attrice evidenziava la scorretta redazione ed approvazione del bilancio consuntivo.
Nello specifico si faceva notare che, nel calcolare l'ammontare complessivo del saldo debitorio a carico del proprietario ricorrente, non erano stati conteggiati alcuni crediti. In particolare si trattava di importi riconosciuti a seguito di alcune sentenze di primo grado. Queste, però, non avevano ancora i connotati della definitività.
In effetti, il convenuto condominio ammetteva in toto la descritta argomentazione, sostenendo testualmente: «la legittimità del mancato computo della somma lamentata da controparte è sancita dalla non irrevocabilità della sentenza che ne prevede la debenza, in vista di una sua possibile riforma in sede di appello»
Il Tribunale di Savona ha accolto l'eccezione sollevata dalla parte attrice ed ha dichiarato l'invalidità della delibera impugnata. Lo ha fatto in merito al punto in cui era stato approvato il bilancio consuntivo, in contestazione, senza considerare, a favore del proprietario ricorrente, i crediti ad esso riconosciuti dalle sentenze richiamate.
Bisogna, quindi, comprendere le ragioni di diritto che hanno determinato questa conclusione.
Compensazione: cos'è e cosa dice la legge?
Il caso in esame riguarda, senza alcun dubbio, l'istituto giuridico della compensazione.
In particolare, se ne parla nell'art. 1241 del codice civile in cui si precisa che «Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti, secondo le norme degli articoli che seguono».
Il codice civile, quindi chiarisce che «La compensazione si verifica solo tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono egualmente liquidi ed esigibili (Art. 1243 co. 1 cod. civ.)».
Il riparto serve per la provvisoria esecuzione, non per l'emissione del decreto
In termini tecnici, la compensazione è un modo di estinzione dell'obbligazione. Il creditore, quindi, deve ritenersi soddisfatto se è a sua volta debitore di una certa somma, liquida ed esigibile, nei confronti della controparte.
Ovviamente, in questo dare e avere reciproco di natura contabile, si estingueranno solo le poste corrispondenti.
Resteranno ancora dovuti i quantitativi maggiori che non sono stati interessati dalla compensazione.
Venendo all'ipotesi in argomento, bisogna capire se, in ambito condominiale, la compensazione possa operare anche per le somme riconosciute da un provvedimento giudiziale che, però, non è ancora definitivo.
Credito da sentenza non definitiva: si può compensare con le quote condominiali
Secondo il Tribunale di Savona un credito verso il condominio, fondato su una sentenza ancora appellabile o ricorribile in Cassazione, deve essere compensato con le quote condominiali.
In caso contrario, l'eventuale deliberato, che dovesse approvare un bilancio consuntivo in cui non si è tenuto conto di tale principio, sarebbe invalido ed annullabile.
Riparto provvisorio legittimo se poi ci sarà un conguaglio
In particolare, il magistrato ligure afferma quanto segue: «il fatto che le sentenze in esame, al momento dell'adozione della delibera in esame, non avessero ancora conseguito la stabilità e la definitività del giudicato non assume rilievo determinante ai fini che qui interessano, considerato che le stesse, anche se non ancora passate in giudicato, erano comunque già immediatamente esecutive ed efficaci, circostanza questa che imponeva al Condominio, per l'appunto, di tenerne conto nella determinazione dell'importo complessivamente dovuto dall'odierna attrice a titolo di oneri condominiali.»
Sembra, quindi, evidente che la provvisoria esecutività di tutte le sentenze di primo grado, sancita dall'art. 282 del codice di procedura civile, sia la chiave di volta della decisione in commento. È, infatti, in base a questa regola che appare innegabile non solo la liquidità della somma da portare in compensazione, ma anche l'esigibilità.
Alla luce di tale conclusione, in relazione al saldo debitorio di ogni singolo condòmino, affinché sia correttamente redatto ed approvato un bilancio condominiale consuntivo, è necessario:
- che lo stesso calcoli le quote pendenti legate alla gestione ordinaria e straordinaria dei beni comuni;
- che da questo ammontare siano sottratti gli eventuali crediti riconosciuti da una o più sentenze, anche se non ancora definitive.
