Nel caso in cui si rendesse necessaria la sostituzione di un termosifone in un appartamento condotto in locazione, la relativa spesa deve essere sopportata dal proprietario oppure dal conduttore?
È quello che ci domanda un nostro lettore che scrive: «Buongiorno a Voi! Abito una casa in affitto da pochi mesi.
Quando sono entrato in casa, d'accordi col proprietario ho provveduto all'integrale pitturazione dell'appartamento. Per integrale intendo che ho fatto dipingere anche i caloriferi, che per ciò sono stati smontati e rimontati.
Uno di questi, quello del bagno, da un po' di tempo non funziona. Sentito il manutentore dell'impianto di riscaldamento, questi ha detto che va sostituito anche se in realtà non ho capito perché.
Sta di fatto che il proprietario dice che spetta a me la sostituzione in quanto avendo messo mano per la tinteggiatura, sicuramente la causa del danno sta in quel fatto. Non so che dire, cioè se è vero pagherò, ma poi mi rivarrò sull'impresa che ha eseguito quel lavoro.
Allora vi chiedo: come fare a capire chi deve pagare tra me e il proprietario?»
È il classico caso in cui alla fine del discorso non potremo dire al nostro lettore chi deve pagare, perché questo fatto deve essere appurato in concreto, cioè considerando lo specifico termosifone e le cause di rottura.
Certo è che possiamo aiutarlo ad orientarsi e quindi a capire come agire per poi valutare il da farsi.
Appartamento in locazione, i criteri di addebito delle spese
Il codice civile aiuta a comprendere chi debba pagare che cosa quando sono in essere contratti di locazione.
Ai sensi del combinato disposto degli art. 1575-1576 c.c. il proprietario, in costanza di locazione, deve mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto ossia deve eseguire, nel corso della locazione, ogni riparazione necessaria, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se oggetto della locazione è una cosa mobile, ovvero se oggetto della riparazione è una cosa mobile nell'ambito di un contratto di locazione di beni immobili, allora spetta al conduttore, salvo patto contrario, sostenere le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione.
Che cosa vuol dire piccola manutenzione, ce lo spiega l'art. 1609 c.c. che recita:
«Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.»
Usi locali, ossia condotte e prassi aventi valenza a carattere territoriale la cui raccolta è tenuta presso la Camera di Commercio competente per provincia.
Appartamento in locazione, criteri distintivi per gli addebiti
Come sempre calare una norma astratta, il riferimento è qui all'art. 1609 c.c., in un caso concreto non sempre è cosa semplice.
Le spese relative agli impianti di riscaldamento sono sempre a carico del locatore?
Sull'argomento la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «in tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. 14 marzo 2006, n. 5459)» (Cass. 22 maggio 2014 n. 11353).
Impianti interni, cioè incassati nei muri.
Viceversa, è sempre la Cassazione a parlare «tra le riparazioni a carico dell'inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi "esterni" dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. (Nella fattispecie la Cassazione ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l'inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell'impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni)» (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).
Ragione? Godendo dell'immobile, il conduttore diviene custode delle parti visibili, che sono soggette alla sua diretta osservazione, mentre quelle incassate che non sono soggette al suo potere d'intervento diretto, restano nella sfera di signoria del proprietario che ha il diritto maggiore sul bene.
Termosifone rotto, paga quasi sempre il proprietario
Il termosifone è elemento esterno dell'impianto, come tale soggetto alla custodia del conduttore. Rispetto a questo elemento, tuttavia, data la sua intrinseca destinazione alla lunga durata, è più facile che si rompa per caso fortuito, ovvero per vetustà, in buona sostanza per ragioni il cui verificarsi fa ricadere sul proprietario l'onere della spesa.
Certo è che nel caso del nostro lettore, non può trascurarsi che la tinteggiatura che ha portato allo smontaggio ed al montaggio. Vanno indagate, dunque, le cause.
La necessità della sostituzione è stata causata dalla vetustà? Allora pagherà il proprietario. La manutenzione del conduttore ha inciso in tutto o in parte sul deterioramento? Allora la spesa dovrà essere sostenuta dal lui per intero o in concorso col proprietario.
Valutazioni che necessitano della presenza di un tecnico super partes. Se le parti non trovano un accordo stragiudiziale, l'unica soluzione per dirimere la vicenda è quella del contenzioso dinanzi all'Autorità Giudiziaria.
Riscaldamento e termoregolazione. Come ripartire le spese
