Secondo l'articolo 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Da notare che custode è colui il quale ha la possibilità di controllare materialmente e giuridicamente i rischi che possono derivare dalla cosa e, quindi, risponde dei danni da essa derivanti.
Chiarito quanto sopra, bisogna precisare che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, risponde dei danni procurati dalle parti comuni difettose agli stessi condomini o a terzi.
In sede giudiziale il danneggiato deve provare il fatto dannoso ed il nesso causale tra la parte comune ed il danno subito, mentre i condomini devono dimostrare il caso fortuito, cioè l'esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale tra la parte comune ed il danno subito, escludendo la sua responsabilità.
Nel caso fortuito - che è ciò che non può prevedersi - può rientrare la condotta del danneggiato che può escludere integralmente la responsabilità del custode (il condominio) ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Ne consegue che, qualora venga accertato, anche in relazione alla mancanza di pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l'adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato procurato dalla parte comune, ridotta al rango di mera occasione dell'evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito (Cass., sez. III, 1/02/2018, n. 2480).
Di recente la Cassazione ha anche puntualizzato che, in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., è onere del danneggiato provare il fatto dannoso e il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno e, ove la prima sia inerte e priva di intrinseca pericolosità, dimostrare, altresì, che lo stato dei luoghi presentava una obiettiva situazione di pericolosità, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il verificarsi del secondo, nonché di aver tenuto un comportamento di cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con la ordinaria diligenza, atteso che il caso fortuito può essere integrato anche dal fatto colposo dello stesso danneggiato (Cass., sez. III, 11/05/2017, n. 11526).
Caduta in condominio e macchia oleosa
Bisogna sottolineare che si è affermata la responsabilità del condominio in relazione all'infortunio occorso ad un soggetto caduto su una rampa condominiale di accesso ad un'autorimessa per la presenza di una macchia di olio che non era visibile, sia perché ricoperta da polvere, sia in quanto la rampa, in cui è avvenuto il sinistro, si trovava in una zona interna dell'edificio condominiale e non molto illuminata (Cass. civ., sez. III, 20/10/2005, n. 20317)
Una situazione analoga è stata esaminata dalla Cassazione anche in tempi più recenti. Tale vicenda prendeva l'avvio dalla richiesta di risarcimento danni avanzata nei confronti del condominio da parte di un condomino che aveva subito lesioni scivolando su una macchia oleosa presente sul pavimento del piano seminterrato, in prossimità dell'uscita dall'ascensore.
Il Tribunale rigettava la domanda dell'attrice, dichiarando assorbite le domande di manleva e compensando le spese di lite.
La Corte d'Appello riformava tale sentenza, condannando il Condominio a risarcire il danno ed a pagare le spese di lite.
Il giudice di secondo grado aveva ritenuto provato, dalle deposizioni dei testi, il fatto che il condomino, uscendo dall'ascensore, era scivolato su una macchia di liquido oleoso, procurandosi lesioni.
Rilevava, perciò, che sul condominio incombeva l'onere di dimostrare che il danno era stato determinato da cause estrinseche ed estemporanee generate da terzi non conoscibili né eliminabili con immediatezza, concludendo che, nel caso in specie, mancava l'indicazione del fattore esterno.
Questa decisione è stata pienamente condivisa dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 28/02/2019, n. 5836).
È stato considerato responsabile il condominio anche per i danni subiti da un terzo (non residente nel caseggiato) caduto sul marciapiede condominiale reso viscido dalla presenza di residui di cibo (lanciati dalla finestra da condomini) misti a neve in scioglimento presenti su detta parte condominiale.
Il condominio, infatti, nella veste di custode, avrebbe dovuto adoperarsi per impedire che si formasse sul marciapiede la sostanza oleosa che ha fatto scivolare la malcapitata, provocandone la rovinosa caduta a terra (Cass. civ., sez. II, 12/06/2019, n. 15839).
Se si cade dalle scale la colpa non è sempre del condominio
Un caso recente: il minore caduto su una macchia oleosa presente sulla pavimentazione dell'area condominiale dei garage
Un minore uscendo con la bici dal garage scivolava su una macchia di liquido presente sulla pavimentazione dell'area condominiale dei garage.
Dalle dichiarazioni rese dai testi emergeva che la macchia di liquido non era visibile, in quanto, fra l'altro, l'illuminazione era scarsa e sicuramente non accesa l'illuminazione artificiale.
Il condominio è stato condannato dal Tribunale di Nocera Inferiore al risarcimento dei danni subiti dal minore (Trib. Nocera Inferiore 28 febbraio 2022 n. 286). I condomini non hanno fornito idonei elementi per ritenere che il sinistro fosse attribuibile, almeno in parte, a condotte imprudenti del piccolo infortunato.
Non è risultato, inoltre, che il condominio convenuto avesse adeguatamente vigilato sulle condizioni della pavimentazione della zona garage e avesse adottato gli opportuni provvedimenti per evitare sinistri del tipo di quello verificatosi.
